80萬資金起家獲利超過百萬 房產投資收益穩定

　　來源：新浪理財精英論壇

    網友：江河dl

    在精英理財論壇中潛水很久，跟大家學習了不少的理財經驗，受益匪淺，作為回報，也愿意把自己的理財經驗和大家分享，希望能給和我有同樣條件的朋友們拋

磚引玉。

　　首先介紹一下自己:人在大連，大學畢業6年，5年前因聽信<富爸爸>教唆，迷戀房地產投資，因置身城外，每每出現問題或有不明，不得已扔自己入圍城，投入房

　　原來加盟時只有30個人的小公司，因為老板們的上進和努力工作，已經成為本市最為規范和擁有高市場占有率的規范企業，其經營理念，操作標準和眾多海外知名公司相比，實不輸于人!現雖離去，但每每提及，念到曾經共同奮斗的往事，亦難抑驕傲之情蔓延。

　　個人因關注房產長期投資而入行，雖隨公司頻繁進出短線，但在長期持有方面頗有獨到，獲利甚豐，愿與大家一敘。

　　成績

　　自有資金80萬左右起家，頻繁短線，獲利過百萬，因借市場上升之力，不堪為朋友借鑒，故不累述。

　　目前擁有用于投資的住宅10套，06年4月綜合收益率接近8.5%。

　　用于投資的房產總資產約190萬，銀行負債總額略低于100萬，現每月現金剩余4500(租金收入扣除銀行還款和各種維護費用)

　　累計資產增加7000元(因每月還款本金遞增，利息減少，所以每月資產增加幅度都在上升。同時綜合收益率亦會隨每月資產增加額增加)。

　　貸款均選擇20年等額本息法，平均已還款期2~3年，通過測算，如所有情況不變，07年4月為8.74%，08年4月為8.98%，09年4月為9.23%，10年4月為9.49%，2005年4月為11.04%等等。

　　最重要的一點，沒有什么比每年穩定的收益率更讓中產有安全感了！

　　經驗

　　上學時不好好學習，后來發現財務管理中關于資金時間價值的論述是可以改變人生軌跡的，可老師卻沒有告知。

　　凡事預則立，不預則廢。按照我后面的方法去評價您當地的房產是否具備投資價值，如果愛好，如果可行，放心去做。

　　堅持到底，就是勝利。如果按照后面的辦法評價您當地的房產市場，認為長期投資可行，就不要在乎該房產在短期之內的走勢，對您來說，巴菲特式的執著，在這個投資方向上遠遠比中國股市好用。

　　我的經驗也是衡量當地房價的一把尺子，如果可以達到一定的水平，恭喜您，您所在城市的房地產市場還有上升空間，趕緊進入吧。

　　投資的測算理念

　　我的很多計算方式與現在經常用到的不同，只有認可我的思想基礎，方有繼續讀下去的必要。

　　投資收益率：一般來說，簡單的投資收益率公式是年租金/總成本×100%，但對于我們貸款獲取回報的，這個公式顯然錯誤。那么正確的公式應該是怎樣的呢？

　　我認為是：(年租金-年還款總額＋年還款本金-房屋日常成本)/實際投入資金×100%。

　　從這個公式中要凸現兩個道理，一是我們算回報應該按照實際投入的資金算，而不是靠總房款算；二是一般人(包括媒體上經常出現的專家)總是將月還款純粹作為成本，而忽略了其中包含的本金部分。這部分本金雖然沒有拿到手里，但卻的的確確使您的負債減少，凈資產增加了，它平時是賬目數字，可當資產變現時，就可以掌握在手中了。

　　年收益率不是一成不變的：不論您采用等額本息(每月還款數額相等)還是等額本金(每月本金相等，利息遞減)，您的年收益率都不是一層不變的，而是持續增加的。

　　保持每月現金盈余：通過測算(我不會做專業的數據模型，只是通過變換不同組合比較)，在同等貸款年限情況下，租金剛好抵補各種費用，收益率最高。

　　如：一套10萬元的房屋，月凈租金500元(已扣除各種費用)，準備貸款20年，貸款總額多少，受益最高。

　　通過數據測算，有以下比較：

　　現金購買：6%

　　貸款低于7.2萬元，收益率在6～7.24之間

　　貸款7.2萬，收益率可以達到7.24%。

　　如超過7.2萬，每月尚須投入部分資金，沒有考量國。原因有二：一是正確計算需要考慮資金時間價值等復雜因素，其利率水平的不準確性，使測算的本身也不準確，無測算必要。二是大家投資的底線一般都是租金抵償貸款，這個原則遠比收益率的數字重要。

　　對于上述測算方式，我都是利用excel的表格自動計算，作為參考，不知道論壇能不能提供下載功能？

　　給大家賣個關子，上面的例子中，現金購買和貸款購買的收益率相差并不大，那么這么麻煩計算，有什么意義，不過才一點幾個百分點？別急，下回我讓你看看這一點幾是怎么變成十幾的，呵呵，先睡覺去了！！