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新政之“酒”后勁頗足
“‘泰利’算是走了，可誰(shuí)知道上海的樓市還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)更厲害的臺(tái)風(fēng)呢。”看著這半年來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的起起落落，小方很想對(duì)明天充滿信心，卻始終感覺(jué)并不踏實(shí)。小方所在的單位效益一直很好，前幾年就自購(gòu)了住房，去年以來(lái)手上閑錢不少，于是開(kāi)始尋思著再買一兩處房子，等著上海房?jī)r(jià)慢慢往上漲。
“去年下半年的時(shí)候形勢(shì)不要太好，我在浦東買的房子漲得很厲害，今年年初我賣掉的時(shí)候賺了不少。當(dāng)時(shí)打算繼續(xù)跟進(jìn)，不過(guò)過(guò)完年一下子就傻眼了。”小方回憶起半年前的那段日子時(shí)，似乎還心有余悸：“我2月份的時(shí)候投資的一套小戶型酒店式公寓，現(xiàn)在已經(jīng)跌掉將近20萬(wàn)了。3月份剛開(kāi)始的時(shí)候，我的一幫朋友買房子買得都紅了眼睛，感覺(jué)是只要能拿到房子，再賣出手就是穩(wěn)賺的。后來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一些政策，開(kāi)始我們都沒(méi)注意，慢慢就感覺(jué)不對(duì)勁了。”
2005年3月7日，上海市地方稅務(wù)局開(kāi)始執(zhí)行《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買上海市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額按5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)；購(gòu)買后居住滿一年的，出售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加。
這項(xiàng)出地方性政策，在出臺(tái)伊始并沒(méi)有受到市場(chǎng)的足夠重視；但它卻是長(zhǎng)達(dá)半年、廣達(dá)全國(guó)的一場(chǎng)涉及土地、信貸、市場(chǎng)、交易、契稅等各個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所作規(guī)范的發(fā)端。
“那時(shí)中介公司開(kāi)的滿街都是，常常感覺(jué)一夜之間就能冒出來(lái)很多；我們?nèi)ャy行辦房貸，那里永遠(yuǎn)是人頭攢動(dòng)，一張張薄薄的辦房貸的申請(qǐng)單都能堆成小山。”小方現(xiàn)在想來(lái)，有恍若隔世的感覺(jué)。
上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿告訴記者，3月份“樓市新政”剛開(kāi)始的時(shí)候只不過(guò)是去年下半年以來(lái)的宏觀調(diào)控的延續(xù)，所以市場(chǎng)所受到的影響并不大，沿著去年的慣性繼續(xù)攀升。“對(duì)于樓市的宏觀調(diào)控政府從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，但是房?jī)r(jià)依然不斷上漲。”施宏睿回憶：“一直到‘組合拳’的全面推出，政府才明確表達(dá)出了自己的信號(hào)———打擊炒房、壓抑投資，而房產(chǎn)市場(chǎng)要以自住為主。”
3月16日中國(guó)人民銀行宣布，從即日起上調(diào)個(gè)人房貸利率，將原來(lái)的商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸優(yōu)惠利率5.31%調(diào)整至6.12%。同時(shí)，經(jīng)央行批準(zhǔn)，部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的城市和地區(qū)的“個(gè)人住房貸款最低首付款比例”將由當(dāng)時(shí)的20%提至30%。4月1日開(kāi)始，滬上大部分銀行聯(lián)手封殺“購(gòu)房一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓”。
中房上海指數(shù)辦公室顯示，3月份，在實(shí)行“房貸新政”的形勢(shì)下，上海房地產(chǎn)價(jià)格依然保持上漲慣性，繼續(xù)高位攀升，并創(chuàng)出了近期來(lái)月度漲幅新記錄。4月份，雖然房?jī)r(jià)依然保持慣性上漲，但成交量大幅減低，房地產(chǎn)高位運(yùn)行的頭部跡象初步呈現(xiàn)。
去年中期在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的作用下，上海房地產(chǎn)曾有短期漲幅趨緩的表現(xiàn)；進(jìn)入10月以后，與央行升息警示相反，出現(xiàn)了新一輪的快速上漲。今年1至3月份的樓市發(fā)展更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了去年第四季度的水平，屢創(chuàng)月度漲幅新高。在這種情況下，全國(guó)“兩會(huì)”過(guò)后，“房貸新政”迭出，打壓投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心是十分明確的，由于政策傳遞和統(tǒng)計(jì)的滯后因素，市場(chǎng)的變化并不明顯，僅二手房市場(chǎng)初步出現(xiàn)“滯脹”情況。
市場(chǎng)漸黯淡“那段時(shí)間政策出得太多了，而且各級(jí)政府都說(shuō)要打擊投資炒房，大家都不敢輕易買房子。”小方那時(shí)已經(jīng)有房子被“套牢”，雖然房?jī)r(jià)還在漲，不過(guò)不敢輕舉妄動(dòng)。“其實(shí)我當(dāng)時(shí)覺(jué)得房?jī)r(jià)暫時(shí)肯定會(huì)跌，但是沒(méi)關(guān)系啊，我可以做長(zhǎng)線投資，所以我還在繼續(xù)尋找合適的房子。5月9日七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》雖然明確指出要通過(guò)‘期房限轉(zhuǎn)’、‘兩年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征稅’這樣的措施來(lái)打擊炒作投機(jī)，但是基于上海作為全國(guó)金融中心的地位以及2010年將舉辦世博會(huì)的前景，我和我的朋友們還是看好上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)的。”
“不過(guò)當(dāng)時(shí)我也開(kāi)始猶豫了，大家都在說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，我找好了房子，也在琢磨等什么時(shí)候買能更便宜些。”進(jìn)入6月份，小方開(kāi)始持幣觀望了。
同時(shí)出現(xiàn)了另一個(gè)引人注目的現(xiàn)象，很多投資者開(kāi)始拋售房源了。
以“遏制投機(jī)炒作行為、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”為目的“國(guó)八條”提出，自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
“其實(shí)那時(shí)只是掛牌量增多而已，市場(chǎng)并沒(méi)有隨之引起轟動(dòng)。5月份的時(shí)候，房?jī)r(jià)其實(shí)還是在漲的，我當(dāng)時(shí)也把房子掛出去了，但是沒(méi)打算賣，只是想試探一下。”彼時(shí)持和小方同樣想法的投資者并不占少數(shù)。
“不過(guò)從5月份開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求一下子從70%下調(diào)到10%至20%，新政雖不至于即時(shí)打擊所有的投資炒房者，但已經(jīng)讓絕大部分投資望而卻步了；同時(shí)，自住性需求開(kāi)始在市場(chǎng)上顯著起來(lái)。”施宏睿告訴記者。
據(jù)中房上海指數(shù)辦公室調(diào)查顯示，5月份房地產(chǎn)價(jià)格上升勢(shì)頭得到一定的制約,中房上海指數(shù)升幅明顯趨緩。中房上海綜合指數(shù)較上月上漲17點(diǎn)，漲幅為1.1%；而到了6月份，上升勢(shì)頭已經(jīng)停止：中房上海綜合指數(shù)較上月上漲4點(diǎn)，漲幅為0.26%，中房上海住宅指數(shù)則與上月持平。
雖然樓盤漲跌旗鼓相當(dāng)，指數(shù)與上月持平，但開(kāi)發(fā)商的定價(jià)心態(tài)已明顯發(fā)生分野，6月開(kāi)始，一些新推出的樓盤已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)，價(jià)格下降達(dá)2000元/平方米，跌幅均超過(guò)10%。其中，“萬(wàn)里雅筑”跌幅最大，為19%，在當(dāng)時(shí)銷售業(yè)績(jī)良好。自住改善型和動(dòng)拆遷需求開(kāi)始成為房地產(chǎn)中堅(jiān)力量，房?jī)r(jià)中樞因此下移，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的選擇達(dá)到新的價(jià)格均衡。
投機(jī)者離場(chǎng)、投資者收手、價(jià)格快速上漲的勢(shì)頭得到遏制、成交量急劇萎縮，這些都在兩個(gè)月之內(nèi)都成為了現(xiàn)實(shí)。中房上海住宅指數(shù)長(zhǎng)達(dá)5年半的價(jià)格上升格局逐漸走向終止，房?jī)r(jià)開(kāi)始走向理性。
后新政時(shí)代
“如果說(shuō)6月份的時(shí)候我是不知道該不該買，7、8月份我就是不知道該買哪里了。”房?jī)r(jià)是跌了，小方卻冒出了新的困惑：“鋪天蓋地的新樓盤打折、降價(jià)，越是地段好的房子價(jià)格越是撐不住，這樣一來(lái)，我倒真的不敢買房了。”
內(nèi)環(huán)內(nèi)，歷來(lái)被專家視為上海樓市的抗跌典型。然而，正是在這最精銳的地段，單價(jià)在萬(wàn)元左右的新盤、次新盤也不再成為稀奇。甚至在各環(huán)線間，內(nèi)環(huán)降價(jià)幅度最大，而中環(huán)以外地區(qū)新上市房源的房?jī)r(jià)則保持上升勢(shì)頭。“靜安四季苑”、“古北瑪瑙園”等新盤紛紛以降價(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者；開(kāi)發(fā)商一度試圖建立的“價(jià)格聯(lián)盟”沒(méi)過(guò)多久便不了了之了。7月上海樓市成交量為77.8萬(wàn)平方米，較上月下降3.5萬(wàn)平方米，僅為今年最大單月成交量的1/3，創(chuàng)下了多年來(lái)單月成交地量記錄。有28%的樓盤平均單價(jià)出現(xiàn)下跌，其中有9個(gè)樓盤跌幅超過(guò)10%；大華板塊某樓盤為跌幅最大，達(dá)31.6%，均價(jià)下降4420元/M2；共有14個(gè)樓盤均價(jià)下跌達(dá)到或超過(guò)1000元/M2，達(dá)到今年的最低谷。
中房上海指數(shù)辦公室顯示，7月中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合措施的效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),中房上海指數(shù)開(kāi)始以較大幅度下挫。7月，中房上海綜合指數(shù)為1477點(diǎn)，較上月下降40點(diǎn)，降幅為2.64%；8月中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控組合措施已發(fā)生廣泛效應(yīng),本市房地產(chǎn)價(jià)格繼上月較大幅度下挫后，繼續(xù)以較大降幅向下調(diào)整。8月，中房上海綜合指數(shù)為1451點(diǎn)，較上月下降26點(diǎn)，降幅為1.8%。
建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰8月9日指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格還有大量工作要做。
新政的短期目標(biāo)逐漸達(dá)到，至此，房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入“后新政時(shí)代”。
新政的沖擊力超乎很多人的想象，作為國(guó)家的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的一舉一動(dòng)都會(huì)全方位地影響到土地、金融等各個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。這次調(diào)整的是房?jī)r(jià)、打擊的是樓市，波及的卻是更多國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)。
增強(qiáng)地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)力臺(tái)灣資深房產(chǎn)專家、衛(wèi)明不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷智庫(kù)負(fù)責(zé)人蔡為民分析，如果這次新政是在2004年的5月份推出，對(duì)于市場(chǎng)的沖擊必然不會(huì)像現(xiàn)在這么大，也不應(yīng)該有這么大。“政策的推出延遲于市場(chǎng)的要求，所謂‘亡羊補(bǔ)牢，尤未遲矣’，就現(xiàn)在的市場(chǎng)而言，雖然受到的沖擊比較大，但在根本上是無(wú)法避免的。”
“受到打擊壓抑比較大的應(yīng)該是有剛性需求的自住房消費(fèi)者———其實(shí)房?jī)r(jià)下跌真正的收益者也正是他們，但是高房?jī)r(jià)的受害者也是他們。不過(guò)政府一直也都在實(shí)行補(bǔ)救措施，比如現(xiàn)在第一套新房可以從銀行貸到8成，這些都能將新政帶來(lái)的危害降到最低。比如在臺(tái)灣，正常購(gòu)房貸款利息為8%，而第一套自住房購(gòu)房則可以享受3%—3.5%利率的優(yōu)惠。”蔡為民告訴記者。
若只是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，新政的目的已經(jīng)達(dá)到了；但若只是為了調(diào)控房?jī)r(jià)，新政就不需要從土地、金融、市場(chǎng)、契稅等各個(gè)方面出一系列政策———政府調(diào)控的并不只是房?jī)r(jià)，而是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展循環(huán)，并且以次帶動(dòng)其他重要行業(yè)的健康發(fā)展。
“這次新政無(wú)論給地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是銀行等金融機(jī)構(gòu)，都是一個(gè)很好的反思的機(jī)會(huì)———我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)節(jié)中還有很多不是長(zhǎng)久的經(jīng)營(yíng)之道。新政暴露出了很多地產(chǎn)商缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及銀行房貸上的一些漏洞。這些問(wèn)題并非通過(guò)新政就能夠解決的，上海的地產(chǎn)發(fā)展從2000年才開(kāi)始的，畢竟剛剛起步，制度上還有許多環(huán)節(jié)需要完善，這將是一個(gè)很長(zhǎng)的磨合期。臺(tái)灣經(jīng)過(guò)了20年才完成不動(dòng)產(chǎn)的證券化，上海也需要在政府的引導(dǎo)下逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的有序發(fā)展。”蔡為民解釋。
“無(wú)疑，這次新政給開(kāi)發(fā)商內(nèi)部建設(shè)以及金融工具的運(yùn)用上提出了更高的要求。”中房指數(shù)研究院（華東）院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者分析。
“不過(guò)，雖然政府一直在鼓勵(lì)和擴(kuò)大自住市場(chǎng)的發(fā)展，真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有投資也是難以健康發(fā)展的。僅僅通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房未必是最適合市場(chǎng)發(fā)展需要的模式，而征收不動(dòng)產(chǎn)稅則可以在一定程度上壓制投機(jī)炒房。”蔡為民認(rèn)為。
“當(dāng)房地產(chǎn)涉及到民生時(shí)，就不能被簡(jiǎn)單地看作僅僅是商業(yè)發(fā)展了。就現(xiàn)階段我國(guó)的情況而言，健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括80%的自住需求、15%的投資以及5%的套利。”陳晟如此劃分。
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