|
近日，李某和曾經(jīng)的好友陳先生，在福田區(qū)人民法院主審法官的主持下，達(dá)成《民事調(diào)解書(shū)》。在法庭外，李某告訴記者：如果不是這起按揭房轉(zhuǎn)讓官司，他與陳先生肯定還是一對(duì)情同手足的好朋友。我和他打了一年的官司，從好友到反目成仇，10多年的情誼就這樣斷了。
起因：沒(méi)錢還房貸好友來(lái)“接盤”
記者通過(guò)李某和陳先生，了解到案情的來(lái)龍去脈：1998年5月份，李某在福田區(qū)梅林某高檔小區(qū)購(gòu)買了一套110平米的三居室住宅，房款總計(jì)90余萬(wàn)元。在支付了30萬(wàn)元首期款后，剩下的60余萬(wàn)元房款，李先生在銀行辦了按揭，期限為20年。從當(dāng)年6月份起，每月10日前，他都會(huì)提前將按揭款存入自己在放貸銀行的還款賬戶上。
到了2001年5月份，李先生供職的那家公司因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重滑坡而大量裁員，他下崗了。這樣一來(lái)，原本就讓他喘不過(guò)氣來(lái)的每月4000元的按揭款，更是壓得他不堪忍受。
在和好朋友陳先生的一次聊天中，陳先生知道了他的情況后表態(tài)，如果李先生愿意將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他的話，他樂(lè)意“接盤”。
時(shí)隔數(shù)日，兩人經(jīng)協(xié)商簽訂了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》：李先生以原價(jià)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給陳先生；從2001年6月起，由陳先生每月按時(shí)將按揭款存入李先生在放貸銀行開(kāi)設(shè)的還款賬戶中；在陳明還清全部房款后，兩人再一起到國(guó)土部門，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到陳先生的名下，過(guò)戶手續(xù)費(fèi)由陳先生負(fù)擔(dān)；此前李先生已經(jīng)支付的首期款和3年多的按揭款約計(jì)46萬(wàn)元，由陳先生在十天之內(nèi)一次性支付給對(duì)方。簽訂協(xié)議一周后，陳先生及時(shí)將46萬(wàn)多元房款存到了李先生指定賬戶。
中變：好友破產(chǎn)反悔雙方鬧上法庭
然而，令人始料不及的是，陳先生在“接力”供樓近3年后，竟然在經(jīng)濟(jì)上陷入和李先生一樣的困境：2004年4月份，因不敵殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，他經(jīng)營(yíng)的那家小公司破產(chǎn)。每月近4000元的按揭款，成了一個(gè)負(fù)擔(dān)。
李先生說(shuō)，陳先生在經(jīng)濟(jì)陷入困境后，曾多次流露退回房產(chǎn)的想法。但是，李先生已剛剛按揭了一套房子，如果再?gòu)年愊壬掷铩邦I(lǐng)回”那套房產(chǎn)，自己根本承受不了。因此，他沒(méi)有答應(yīng)。
同年7月，李先生卻突然接到銀行寄來(lái)的催款通知。他才知道，陳先生已經(jīng)有兩個(gè)月未支付銀行的按揭款了。他找到陳先生，陳先生說(shuō)，李先生必須“收回”房產(chǎn)，否則他將向法院起訴。
一個(gè)月后，陳先生果然一紙?jiān)V狀把李先生告到了福田區(qū)人民法院。起訴書(shū)里的主要觀點(diǎn)是：雙方雖然當(dāng)時(shí)簽了一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，但是這份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未進(jìn)行登記，應(yīng)屬無(wú)效。依據(jù)《民法通則》第61條規(guī)定：“民事行為被確認(rèn)為無(wú)效或者被撤銷后，當(dāng)事人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)返還給受損失的一方。”因此，陳先生請(qǐng)求法院認(rèn)定該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)效，判令被告返還自己支付的首期款、近3年來(lái)累計(jì)繳納的按揭款以及按揭款利息共計(jì)人民幣61萬(wàn)余元。
李先生也請(qǐng)了律師為自己答辯。李先生的律師認(rèn)為，該《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是當(dāng)事雙方真實(shí)意思的表達(dá)，被告方不存在欺詐或隱瞞行為。《協(xié)議》簽訂后，陳先生“供樓”時(shí)間長(zhǎng)達(dá)近3年，而且在“供樓”期間一直居住在這套房屋內(nèi)。雙方已實(shí)際履行了該《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。因此，《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效，理應(yīng)受到我國(guó)法律保護(hù)。
結(jié)局：“接盤”者讓出房子繳出房租
一對(duì)昔日情同手足的好朋友，僅僅因?yàn)榻?jīng)濟(jì)出現(xiàn)困境無(wú)力供樓，導(dǎo)致雙方在按揭房轉(zhuǎn)讓上發(fā)生糾紛，最終反目成仇對(duì)簿公堂。這種情與法的碰撞，沖擊著主審法官的心。主審法官在遵循國(guó)家法律法規(guī)的前提下，為了尋求一種原被告從心理和經(jīng)濟(jì)上都能接受的解決之策，多次召集雙方及代理人交換意見(jiàn)。
主審法官認(rèn)為，從嚴(yán)格的法律意義上講，“按揭房”轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)到國(guó)土部門、放貸銀行以及發(fā)展商處進(jìn)行登記，但是本案中的協(xié)議只是由雙方私下簽訂，并未辦理相關(guān)登記，因此屬于無(wú)效合同，按照《民法通則》規(guī)定，該《協(xié)議》應(yīng)予解除，由被告方“收回”房產(chǎn)，并返還原告已經(jīng)支付的首期房款、按揭款以及利息費(fèi)用，訴訟費(fèi)用也應(yīng)由被告承擔(dān)。
但是，主審法官又考慮到，在具體的司法實(shí)踐中，本案存在的一些重要情節(jié)也必須關(guān)注：其一、簽訂《協(xié)議》轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)是當(dāng)事雙方的真實(shí)意思表達(dá)，且系原告主動(dòng)提出，雙方對(duì)此沒(méi)有異議；其二、原告申請(qǐng)解除《協(xié)議》的主要原因，是因?yàn)樵娴募彝ソ?jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化、無(wú)力供樓所致；如果不是這一變故，雙方還會(huì)履行這一《協(xié)議》，對(duì)這一點(diǎn)，被告方也應(yīng)予以充分理解。其三、《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》雖屬無(wú)效合同，但是原告在該房產(chǎn)里實(shí)際居住已逾3年，原告即使租房居住，也會(huì)是一筆不小的開(kāi)支，因此，原告要求被告返還自己所有按揭款和利息，也不盡合理。
之后，在法院主持下，原被告同意達(dá)成民事調(diào)解：解除雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，房產(chǎn)仍歸李先生“所有”；李先生返還陳明首期房款及按揭款59萬(wàn)余元；鑒于陳先生已在該房產(chǎn)居住3年，須向李先生支付房租6萬(wàn)余元。
(記者張清華)
| 
