中年夫婦適度舉債巧投實(shí)業(yè)

　　劉先生夫婦均為國有企業(yè)員工，劉先生月收入8000元，妻子古女士月收入6000元。家庭有定期存款11萬元，活期存款5萬元。在京郊擁有一套價值50萬元的住房，目前還需償還貸款24萬元。每月生活支出為1800元，交通支出1000元，休閑支出800元，醫(yī)療支出300元，贍養(yǎng)老人800元。兒子3歲，每月上幼兒園開支為1000元。

　　古女士的親戚在河北有一處商鋪正待轉(zhuǎn)租，夫妻倆想將該商鋪買下開一家飯店，約需

花費(fèi)7萬元。因要常去店內(nèi)照看，所以想再買一輛經(jīng)濟(jì)型轎車，約10萬元。劉先生夫婦還計劃在市區(qū)內(nèi)購買一套80萬元左右的兩居室。

　　劉先生想知道，購買新房后，原來的房子是留待出租合適還是立即賣掉合適？

　　夫妻倆的養(yǎng)老費(fèi)用應(yīng)該從何時開始準(zhǔn)備？

　　-資產(chǎn)狀況分析

　　財務(wù)結(jié)構(gòu)與收支結(jié)構(gòu)合理

　　劉先生一家目前的財務(wù)結(jié)構(gòu)和收支結(jié)構(gòu)比例很合理，通過貸款買房提前提高了生活品質(zhì)，且所剩貸款數(shù)量合理(小于五年的盈余之和)，并通過貸款有效彌補(bǔ)了家庭總資產(chǎn)偏低的缺陷，使得劉先生能夠留出一部分周轉(zhuǎn)資金進(jìn)行經(jīng)營和投資。

　　從劉先生家庭的情況來看，我們在進(jìn)行

　　在收入與支出的分配中可以看出，劉先生一家在這方面是很有經(jīng)驗(yàn)的，將支出分配得井井有條，不會由于支出相對較低而降低生活品質(zhì)。雖然劉先生的理財目標(biāo)較多，但其注意日常積累，每月都會有相當(dāng)一部分資金積攢下來，這會加速家庭理財目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　-理財目標(biāo)解析

　　以投資實(shí)業(yè)和換房為主要目標(biāo)

　　劉先生有四個理財目標(biāo)，即投資飯店、購車、換房和養(yǎng)老。先看一下這幾個理財目標(biāo)的資金要求。準(zhǔn)備購置一輛約10萬元的轎車，每月養(yǎng)車費(fèi)為1000元。現(xiàn)在劉先生每月的交通開支也是1000元，恰好可以用來養(yǎng)車。

　　準(zhǔn)備換購一套80萬元左右的新房，按首付20%計算，首付款為16萬元，還需要貸款64萬元，再加上原有的24萬元房貸，負(fù)債總計88萬元。

　　按償還20年，年利率5.75%計算，每月需還6178元。

　　按劉先生夫婦60歲退休后，再生活25年、生活費(fèi)用為現(xiàn)在生活開支的80%計算，假設(shè)通貨膨脹率為2%，則到劉先生60歲時，需攢下242萬元資產(chǎn)。如果不考慮資產(chǎn)回報率，現(xiàn)在每月需為退休后的養(yǎng)老生活積攢6722元。

　　以上三個理財目標(biāo)每月支出總計12900元，目前劉先生每月盈余8300元，還需要每月額外補(bǔ)充4600元。

　　目標(biāo)實(shí)現(xiàn)順序?yàn)椋侯A(yù)備金、投資飯店、購車、換房

　　劉先生有兩個可增加收入的途徑，即舊房出租和實(shí)業(yè)投資。由于舊房位于郊區(qū)，因此出租后月租金應(yīng)在1500元左右，因此其實(shí)業(yè)投資收入需要達(dá)到每月3100元以上。如果達(dá)不到這樣的收入水平，建議劉先生在購進(jìn)新房的同時賣掉舊房，以便在減少日常支出的同時增加流動資金。

　　劉先生的投資經(jīng)營成本為7萬元，

　　2、立即投入7萬元啟動資金用于飯店的經(jīng)營，盡早投資可以及時產(chǎn)生利潤用于其他理財目標(biāo)，同時可以通過利潤情況預(yù)計下一個目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)方法。

　　3、投資飯店后的第二年購買車輛，這對于降低經(jīng)營成本有很大好處。

　　4、投資飯店后的第三年購買新居，如果飯店經(jīng)營有方，可將舊居出租，獲取租金。

　　如果飯店的收入不足以滿足以上理財目標(biāo)，則可將舊居賣掉兌現(xiàn)。

　　另外，如果飯店經(jīng)營得當(dāng)，劉先生想辦理助業(yè)貸款擴(kuò)大投資，就應(yīng)該盡量保留舊居。因?yàn)槟壳敖^大多數(shù)銀行在辦理個人助業(yè)貸款時，需要貸款人擁有兩套以上(含兩套)自有住房，因此保留住房對于以后擴(kuò)大再生產(chǎn)會起到?jīng)Q定性作用。因此在理財投資時，眼光需要放長遠(yuǎn)一點(diǎn)，如果僅僅看到當(dāng)時會犧牲很多利潤而不考慮將來的話，就會阻礙家庭的進(jìn)一步發(fā)展。

　　★本期理財顧問

　　劉曉捷，建行北京前門支行個人銀行經(jīng)營管理中心副主任，金融理財師

　　-投資經(jīng)營策劃

　　月納稅額增至2845元，需減少開支

　　劉先生是一名較高風(fēng)險的承擔(dān)者，這并不是說劉先生的投資有問題。像劉先生這樣的群體可以承擔(dān)較高的投資風(fēng)險是因?yàn)樗麄兙哂幸韵绿攸c(diǎn)：畢業(yè)工作已有一段時間，有一定的自有資產(chǎn)可以進(jìn)行投資；年齡不大，有穩(wěn)定的工作收入；未來的生活壓力較大，必須快速進(jìn)行資本積累。

　　除劉先生這樣的群體外，能夠承擔(dān)較高投資風(fēng)險的群體還有：在短期內(nèi)有重大理財目標(biāo)的人(比如出國、生育等)；有較大負(fù)債壓力，中短期內(nèi)無法解決的人；希望資本能夠快速升值的人。

　　劉先生在進(jìn)行實(shí)業(yè)投資時需要注意，家庭的稅收結(jié)構(gòu)會隨著實(shí)業(yè)投資和出租舊房的實(shí)現(xiàn)發(fā)生重大變化。原來只需根據(jù)工資收入交納個人所得稅，劉先生和古女士對應(yīng)的稅率為20%，速算扣除數(shù)為375元，按照兩人稅后收入分別為8000元和6000元計算，納稅額應(yīng)為1131.25元和631.25元，全家每月需交納1762.5元個人所得稅。

　　而房屋出租后，按照我國現(xiàn)行稅法需要繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，總計為房租收入的17.3%，金額為259.5元。按照現(xiàn)行個體工商戶的納稅標(biāo)準(zhǔn)，劉先生還需為實(shí)業(yè)投資收入繳納所得稅。假設(shè)劉先生需要保證每月3100元的凈收入，那么按照30%的稅率和4250元的速算扣除數(shù)，納稅金額即為823元。

　　可以看到，劉先生增加投資方式后的納稅額度從1762.5元增長到了2845元，新增了61.4%的稅收成本。如果想要實(shí)現(xiàn)理財目標(biāo)，那么實(shí)業(yè)投資每月凈利潤應(yīng)該達(dá)到4000元左右，而且需要盡量減少成本開支彌補(bǔ)出租房屋的稅收成本。

　　-其他投資建議

　　可投資基金和人民幣理財產(chǎn)品

　　劉先生重實(shí)業(yè)投資而輕資產(chǎn)投資，不過為保證投資資產(chǎn)的穩(wěn)定和資產(chǎn)組合的多元化，建議劉先生在擴(kuò)大實(shí)業(yè)經(jīng)營的同時，也一并考慮貨幣市場基金和人民幣理財產(chǎn)品。

　　一開始劉先生可以以“二八”比例進(jìn)行資金配置，即金融投資占20%，實(shí)業(yè)投資占80%.隨著年齡的增長，在投資風(fēng)格上應(yīng)該逐漸走向穩(wěn)健。這樣的投資組合能夠保證劉先生的投資更加穩(wěn)定、安全。