社區(qū)商業(yè)：淘金進行時

　　文/本刊記者 劉進義 吳昕

　　“十一五”規(guī)劃為我國未來五年發(fā)展方向繪制了宏偉藍圖。其中，“加強和諧社區(qū)建設(shè)”也被列入政策指引中，在這個大背景下，國家政策自然傾斜，社區(qū)萌生了無數(shù)的商機，社區(qū)淘金熱潮應(yīng)時而生。

　　有社區(qū)就有消費。專家預(yù)計，未來10年內(nèi)，社區(qū)消費將占全社會商業(yè)零售額的1/3以上。社區(qū)在滿足居民基本消費的同時，其消費也必然會超越衣、食、住、行等行業(yè)，向著更高級的消費方向發(fā)展。目前，社區(qū)便利店、社區(qū)健身房、社區(qū)家政公司、社區(qū)特色店等主導(dǎo)著社區(qū)商業(yè)，但是，隨著社區(qū)居民消費水平和多元化趨勢的加強，未來還會有更多新型的商業(yè)業(yè)態(tài)層出現(xiàn)，這無疑會為有意于社區(qū)創(chuàng)業(yè)的投資者提供更多的選擇機會。

　　由于社區(qū)商業(yè)具備涉及面廣、進入門檻低的特點，因而在引導(dǎo)人們創(chuàng)業(yè)和解決再就業(yè)方面具有得天獨厚的優(yōu)勢，同時，長期以來我國社區(qū)建設(shè)滯后的現(xiàn)狀又使社區(qū)成為一個未得到開發(fā)的“處女地”，給投資創(chuàng)業(yè)者留下無限的想象空間，在一個未完全成熟的領(lǐng)域中利于尋找商機，社區(qū)商業(yè)可謂應(yīng)時應(yīng)景。

　　社區(qū)的“今生”和“來世”

　　很多人對社區(qū)的概念并不清晰，學(xué)術(shù)界也有著不同的聲音，其中更多的是在傳統(tǒng)行政區(qū)域上來劃分：社區(qū)是一個地域概念，有共同的價值觀、文化觀念、服務(wù)、制度、興趣和利益，或地理位置靠近的個人或家庭群體。他們的共同點十分明顯，并與其他群體相區(qū)分，社區(qū)成員都能認識到這些特征。

　　“在我國，習(xí)慣上把街道和居委會轄區(qū)統(tǒng)稱為‘社區(qū)’，例如中山大學(xué)便是一個社區(qū)，在這個社區(qū)里大家有共同的文化觀念、生活習(xí)慣和利益。”中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授、中國行政區(qū)劃與地名學(xué)會行政區(qū)劃專業(yè)委員會副主席、廣東省

　　但是，目前越來越多的大型或超大型樓盤已經(jīng)具備這樣的條件了。這些樓盤本身的配套設(shè)施完善，甚至還形成了樓盤自己的居委會，傳統(tǒng)的社區(qū)概念在一點點地被打碎，城市發(fā)展的推進也在逐漸地淡化社區(qū)的行政區(qū)域界限。我們發(fā)現(xiàn)越來越多的人在介紹居住地時脫口而出的是“我住在祈福”、“我住在

　　“社區(qū)和小區(qū)是截然不同的兩個概念。社區(qū)需要有完整的配套，一般有幾千到一萬人左右的小區(qū)或者幾個小區(qū)便可構(gòu)成一個社區(qū)。新的社區(qū)模式是在住房改革后，是在有物業(yè)管理的小區(qū)的基礎(chǔ)上慢慢形成的。”廣州大學(xué)副教授、房地產(chǎn)研究所所長陳琳闡述了自己的看法。

　　現(xiàn)在，越來越多的新型社區(qū)與以往傳統(tǒng)意義上的社區(qū)相比，正朝著以提升人居環(huán)境品質(zhì)為導(dǎo)向轉(zhuǎn)型，社區(qū)越來越像一個小型的城市。商業(yè)購物、家政服務(wù)、教育配套、寵物店、水站、健身房、書店、嬰幼兒用品店、休閑店等應(yīng)有盡有，這無疑催生了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

　　有“中國第一邨” 稱號的祈福新邨就是一個成熟的大型社區(qū)，其完善的配套設(shè)施，不僅方便了居民生活的需要，更為廣州提供了上萬個就業(yè)及創(chuàng)業(yè)機會。

　　祈福的這種社區(qū)形態(tài)是從1991年第一套現(xiàn)樓入市開始逐步形成的，并且影響著其他社區(qū)的建設(shè)模式，但整個廣州社區(qū)會最終會朝著何種方向發(fā)展現(xiàn)在我們都無法預(yù)料，但陳琳提出了自己的期望：“我希望社區(qū)的發(fā)展是和諧的，社區(qū)中有貧有富，更有不同的年齡階段和職業(yè)，大家和睦相處，不再排斥外來人口，共同分享社區(qū)財富，其樂融融。這些是我在國外發(fā)達國家看到的社區(qū)模式，或者離我們還比較遠，但我希望能看到這樣一種具有凝聚力的社區(qū)。”

　　可以說，社區(qū)的“來世”應(yīng)該是由每一個城市居民共同繪制的，建設(shè)好社區(qū)將直接影響社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，和諧的社區(qū)無疑將更有益于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，也有利于整個社會的平穩(wěn)前進。

　　社區(qū)商業(yè)的錢景和風(fēng)險

　　社區(qū)蘊涵著無限的商機，但長期以來社區(qū)商機卻遠遠滯后于社會商機，尤其在千年重商的廣州來說，社區(qū)更凸顯無限的年輕。

　　廣州的商業(yè)模式是從“底商”開始，這也是社區(qū)商業(yè)的雛形。對于真正意義上的社區(qū)商鋪，在廣州商鋪網(wǎng)董事陳智看來，是在祈福新邨和天河一帶的小區(qū)商鋪開始形成的，這也是十幾年前才剛剛起步的模式。現(xiàn)在廣州的社區(qū)商業(yè)處在升級提升階段，8月份的“住宅禁商”對整個廣州的社區(qū)商業(yè)進行了一次洗牌，讓商家意識到社區(qū)商業(yè)不能再走自發(fā)的道路，廣州社區(qū)商業(yè)真正邁進了規(guī)劃時代。

　　縱觀廣州目前的商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)出的是兩極分化的商業(yè)智慧——或者是大型MALL或者是社區(qū)商業(yè)，家電、家居、服裝或者是貴重物品多數(shù)居民會選擇到大型MALL選購，例如天河城、萬佳廣場、好又多量販等，但是生活物品和休閑去處，更多的是選擇小區(qū)內(nèi)或者附近的設(shè)施，這便是社區(qū)商業(yè)蓬勃發(fā)展的原因。

　　今年5月23日商務(wù)部商業(yè)改革發(fā)展司王曉川副司長表示，商務(wù)部已經(jīng)將加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)作為2005年的工作重點，并將以《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》為政策依據(jù)推進我國流通現(xiàn)代化和擴大居民消費。商務(wù)部《指導(dǎo)意見》的出臺，對于

　　從世界各國的社區(qū)發(fā)展歷程來看，社區(qū)創(chuàng)業(yè)是未來的趨勢，陳琳認為，社區(qū)商業(yè)將引發(fā)第三產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，社區(qū)中各個年齡階段的人都有，從小到老有各自不同的需求，社區(qū)創(chuàng)業(yè)對人生各個階段的服務(wù)都可以涉及；再者，由于社區(qū)商鋪一般都是規(guī)模較小，便決定了啟動資金需求量不大，這對于個人創(chuàng)業(yè)而言是很合適的，也能解決我國部分勞動力就業(yè)問題，這也符合構(gòu)建和諧社會的要求。

　　目前，社區(qū)商業(yè)有兩種模式，包括社區(qū)創(chuàng)業(yè)和社區(qū)商鋪投資兩種。這些商業(yè)模式起點都要比寫字樓、大型MALL和臨街商鋪低，有一定的資金便可以作為進入門檻。這兩種商業(yè)模式將長期主導(dǎo)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。有專家預(yù)計，未來十年我國社區(qū)消費將占全社會商業(yè)零售額的1/3以上，甚至超越衣、食、住、行這些最基本的消費，這其中的商機無可限量。

　　但是，作為投資者也必須看到，無論是社區(qū)創(chuàng)業(yè)還是社區(qū)商鋪投資，除了受到投資者的自身的財技和資金實力的影響外，還往往受到政策的左右，這相對于傳統(tǒng)商業(yè)來說，風(fēng)險還是很大的。比如，廣州“住宅禁商”雖然打擊了無證照的投資經(jīng)營者，但是也給部分合法投資者帶來了損害。(詳見本刊2005年第9期封面專題)

　　此外，社區(qū)商業(yè)還涉嫌“擾民”問題。比如，不少社區(qū)居民抱怨社區(qū)內(nèi)沒有餐飲業(yè)不方便，但另一方面社區(qū)居民又擔(dān)心酒肆茶樓離他們太近而干擾他們的生活。這真是個兩難的問題，也是社區(qū)商業(yè)的尷尬之處。

　　從這個意義上說，社區(qū)商業(yè)因為和社會傳統(tǒng)商業(yè)不同的特點，需要投資者謹慎從事。但廣州商鋪網(wǎng)董事陳智依舊看好社區(qū)商業(yè)，他認為“社區(qū)商業(yè)就是社區(qū)人的商業(yè)，只有從居民的實際需求出發(fā)，真正為居民做好服務(wù)，在經(jīng)濟與社會效益中找到一個平衡點，才能在社區(qū)商業(yè)中尋得淘金點。”