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圖為市民在銀行辦理住房按揭手續(xù)。
本報記者 邵劍平攝（資料照片）
房貸業(yè)務(wù)月月下滑，商業(yè)銀行坐不住了。“雙周供”、“寬期限貸款”引發(fā)的熱鬧還未消散，上周五，中行上海分行又推出“直客式營銷”。
從去年下半年至今，四大國有銀行和多數(shù)股份制銀行都卷入了這場以“創(chuàng)新”為名的房貸爭奪戰(zhàn)。目前僅是還貸方式，上海市場上就至少有9種類型。
降價無空間
貸款增速持續(xù)低于存款增速，成為滬上商業(yè)銀行普遍存在的問題。根據(jù)央行上海總部披露的報告，2月份，上海中資商業(yè)銀行存款快速增長，但是以房貸和車貸為主的個人消費貸款持續(xù)萎縮，導(dǎo)致中長期貸款增速下滑。在這種背景下，銀行貸款出現(xiàn)向建筑業(yè)和基礎(chǔ)建設(shè)“過分集中”的趨勢。顯然，無論是對宏觀經(jīng)濟，還是對銀行自身來說，這都是一個不利的信號。
在一個不景氣的市場中，價格是最直接的競爭手段。房貸的價格，就是利率，只有銀行在利率上展開競爭，對消費者來說，才存在哪種“房貸”更省錢、更實惠的問題。但是，目前央行對于利率下限的控制，使這種價格競爭沒有生存空間。
根據(jù)目前的規(guī)定，各家銀行可以在基準利率上下浮10%，也就是說，5年以上房貸的最低利率為5.508%。隨著房貸市場持續(xù)萎縮，迫于市場競爭的壓力，各家商業(yè)銀行普遍對2005年3月17日之前貸款的老客戶執(zhí)行下限利率，無不良信用記錄的新客戶多數(shù)也可以享受下限利率。這意味著，房貸利率，已經(jīng)降到了政策允許的極限，并不存在進一步“讓利”消費者的空間。
換湯不換藥
如果利率下限放開，那么銀行間的競爭可能使房貸市場利率出現(xiàn)下滑，消費者才可能真正降低資金成本，但在房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定的背景下，房貸市場下一步“利率市場化”進程還有待時日。
“利率”不可能下調(diào)，銀行只好以其他方式吸引借款人的目光。在諸多創(chuàng)新中，最為流行的，是在還貸方式上的變化。從表面上看，不同的還款方式，的確會對總還款額帶來明顯的變化。比如，上海銀行提供的一個“寬期限”案例顯示，一筆10萬元在10年內(nèi)還清的貸款，在享有優(yōu)惠房貸利率5.51%的情況下，選擇“寬限期”的方式要比選擇常規(guī)等額本息的方式，最終多付2281元的利息。而深發(fā)展提供的“雙周供”方案顯示，50萬元的款，按30年貸款期限、基準利率6.12％來計算，選擇“雙周供”會比選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法少支付115186元的利息。
但是“總還款額”并不是衡量“省錢”的指標。不難發(fā)現(xiàn)，不同的還款方式，在總還款額變化的同時，還會引發(fā)其他變化，或者是總還款期限有長短，或是在月供壓力有區(qū)別。因此，還款方式的變化，對消費者帶來的差別，就像“貸20年還是貸30年”，“按期還款，還是提前還款”一樣，對借款人來說，只有是否合適，而不存在資金成本的區(qū)別。比如，寬期限貸款在貸款初期現(xiàn)金流壓力較輕，但借款人勢必要支付更多的利息；而雙周供的還款方式，其實就是每月將月供的一半，進行提前還款，對于月薪族來說，實際上增加了前半個月的還款壓力，而提前還款，利息開支自然減少。
本報記者 陳春艷
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