常說一鋪養三代 2005年商鋪理財你準備好了嗎

　　擁有自開的一家小店也許是很多人的夢想，在宏觀調控使得短期投資方式充滿風險的當下，很多人燃起了對商鋪投資的熱情。于是，在繼2004年商鋪投資成為理財的新模式之后，2005年，商鋪理財仍如5月的映山紅，如火如荼。(撰文：詩悅)

　　一鋪養三代

　　素有“一鋪養三代”之稱的商鋪，因其穩定、風險小、回報率高等諸多優勢，已成了股市、匯市、高檔住宅投資以外的一種重要的理財選擇。

　　2005年，中國十大城市的購物中心在建項目面積已達1900萬平方米，20萬平方米以上規模的商業地產項目總規模近1300萬平方米，社區商業的總供應量已達到440萬平方米。同時，2005年第一季度，廣州市新建商鋪交易登記面積為9.38萬平方米，登記平均價格為12791元／平方米，比去年上升了21.7%。而2005年的3月，廣州老八區的商品住宅成交量比去年同期下降了21.78%。由此可見，在宏觀調控的背景下，商鋪投資是房地產投資理財中最具吸引力的。

　　商鋪理財的

　　要素應注意

　　商鋪理財，要素之一便是選好地段。商鋪地段有兩種類型：一是發展多年、商業成熟、具有大區輻射力的中心一級商圈。這類區域通常是城市消費最為集中的地段，因此投資門檻相對較高。二是正在發展壯大的城市副商圈。這類地段依附大型住宅區或者商務中心區，擁有足夠的消費體量，增長勢頭良好，在遠景規劃、政策導向上擁有明顯的優勢。第二類應當是商鋪理財者投資的重點。

　　我們以北京、上海、廣州、深圳四大城市為例，分別說明。在北京，中關村地區是商業地產供應量最大的地方，商鋪理財者普遍看好這個地段的投資價值。三環到五環之間商業地產項目是未來北京商業地產激烈競爭的區域，這就是我們所說的城市副商圈。上海的南京路、淮海路和上海豫園的底層商鋪，每平方米的年租金大多已超過1.5萬元，多者高達2萬元甚至更高，這些便是上海的中心一級商圈，浦東地段則為上海的副商圈。廣州老城區專業市場月租金一般為每平方米300～900元，而商業區的商鋪底層月租金則高達每平方米1000～3000元。天河北商鋪售價達每平方米4～5萬元，而下九路的名匯廣場首層商鋪和一德路山海城商鋪售價分別為每平方米12.3萬元和15萬元。這些是廣州的中心一級商圈，城市副商圈則為珠江新城、琶洲會展中心等未來潛力大的商鋪理財區。深圳的羅湖東門一帶是中心一級商圈，有的鋪位每平方米年租金高達幾萬至十多萬元，而大力發展的南山區則為深圳的副商圈，商業地產由均價1.5萬元漲到3.5萬元。

　　商鋪地段的選擇也要考慮交通設施和道路狀況。便捷、發達的交通能夠縮短時空差距，輸送大量的客流，從而影響商業人氣。如正在興建中的廣州地鐵三號線和已經規劃好的地鐵四號線周邊地區，都將成為商鋪投資理財的熱門地區。

　　選好商鋪的地段之后，就要開始著手分析商鋪周邊的消費群體的情況，以及這些消費群體的消費能力、消費觀念和消費習慣。人流量大對于商鋪理財而言當然重要，對于人流的深層次的分析也很重要。例如城市中心商務區的商鋪，消費群體主要是金領及白領一族，這部分人群收入較高，消費能力強，并且關注時尚，對新事物的吸收能力強，消費觀念較為開放。所以城市中心商務區的商鋪具有較高的投資價值。而高校園區附近，消費群體主要是大學生，雖然他們經濟實力有限，但消費力卻不弱，對新事物與時尚的靈敏度也強。所以選擇學校附近的商鋪進行投資理財也是一個不錯的選擇。

　　商鋪理財的要素之三是選擇好商鋪所經營的行業。準確的市場定位可以大大提高投資回報。

　　風險需防范

　　商鋪理財的方式有二：你可以租用商鋪，自己做老板，參與經營，擁有自己的一家店鋪；也可以不參與經營，只是炒賣商鋪房價，或出租經營，從中獲利。但無論哪一種方式進行理財，均非“一手擲出，十指皆金”，作為一種理財手段，它同樣具有不可避免的風險需要理財者去防范。

　　首先，如同購置住宅類物業，商鋪選擇同樣要仔細考慮開發商的資質和信用。一定要選擇信譽良好，且具有統一、強大的經營管理能力的開發商，不要被一些故意夸大投資回報率的開發商所迷惑。開發商資質考察的方法有不少，如察看相關資質證明，實地考察，向已租購該商鋪的投資者詢問情形，查詢開發商以往項目成功案例等。

　　另外，商鋪理財需有長遠眼光和預見性，緊密結合國家、地方政府的城市規劃，關注城市規劃發展動態，避免短期行為造成的損失。目前，很多城市都在進行形象工程，城市內不少地段都要進行改造，如果商鋪面臨拆遷，容易使長期苦心經營起來的商業信譽遭受損失，使商鋪理財者在短期內遭受損失。投資者可以從政府工作會議、城市主流媒體的有關報道等渠道掌握城市規劃發展動態。

　　最后，商鋪的投資成本較高，因此風險也高。商鋪內的水、電、氣等需按專門的商業市政標準繳費，比普通住宅要高，物業管理費也高于普通住宅，一般在每月10元/平方米左右；根據經營范圍，各行業的主管部門對房屋有些特殊要求，如餐飲業要專設污水隔油池等特殊設備，這也增加了商鋪的成本；而且由于商鋪按面積出租，有100平方米的，有1000平方米的，也有散賣的。空置狀況是住宅底商經營不可避免的。另外，商鋪的土地使用權限僅40年，而住宅一般為70年。在貸款政策方面，住宅最高可以按2成30年貸款，貸款利率5.04%；而商鋪最多只能貸6成10年，利率是6.25%，并且只有工程到了具備竣工備案條件后，銀行才會放款。

　　理財資料庫

　　個人所得稅申報出臺新規定

　　最近個人所得稅改革問題成為了社會關注的熱點。在9月底國家稅務總局就出臺了多個關于個人所得稅申報和征收事宜的新規定。

　　9月，國家稅務總局公布了《個人所得稅管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的全文�！掇k法》中明確提出了加強個人所得稅征管的“四一三” 思路。所謂“四一三” 思路。具體指的是：

　　四項制度：建立個人收入檔案管理制度、代扣代繳明細賬制度、納稅人與扣繳義務人向稅務機關雙向申報制度、與社會各部門配合的協稅制度。

　　一戶式管理：以納稅人身份證照號碼為唯一標識，建立個人收入“一戶式”檔案。

　　三個方面：強化高收入者的重點管理、稅源的源泉管理、全員全額管理 。

　　這意味著，將來所有有收入的個人，無論收入的多少和類型有怎樣的不同，都要在稅務部門建立的個人收入檔案中有所體現�！掇k法》的公布可以說是我國政府加強個人所得稅監管和征收的強烈信號。

　　在《辦法》公布后不久，國家稅務總局副局長王力在一次公開發言中提出，為全面、有效掌握個人收入信息，日后員工所有通過各種渠道發放的、各種形態(實物、有價證券及其他福利)的收入將統一納入工資管理范圍。這意味著現在扣除各類社會保險繳費后才計算個人所得稅的做法將有所改變。

　　在同一場合，王力還指出我國將加強對個人各類收入情況數據的收集工作。首先加強現金管理，嚴格執行個人銀行賬戶實名制，加快各銀行間聯網建設，實現信息互聯互通。其次，個人從事各項金融活動將要求登記實名和身份證照號碼，對個人大額存量財產也應實行實名制。三是調整和規范職工工資收入結構，將各種渠道發放的、各種形態(實物、有價證券及其他福利)的收入，統一納入工資管理范圍，規范、減少工資外的福利、補貼，并逐步禁止發放實物。四是通過個人的銀行賬戶發放工資，實現職工個人收入工資化、貨幣化。同時，通過政策推動，大力普及和鼓勵使用信用卡消費。五是制定和建立掌握個人收入情況的部門如金融、保險、證券、房地產、期貨等單位向稅務部門通報有關個人收入信息的制度，保證稅務部門及時掌握各種經濟往來和個人收入情況。

　　但是一個國家稅務制度的完善是一個長期的過程。就當前我國的稅務部門設置和監管系統水準而言，全面實現個人所得稅主動申報等新措施是不現實的。實際上部分新措施仍在廣東和上海等較發達地區試行中。 同時，另外一個非常值得關注的問題是，個人收入信息收集上來后，信息怎么用，誰來用？這也是我國稅務系統建設急需解決的問題。

　　境外刷卡成本上升

　　從10月1日起中國雙幣信用卡持卡人在海外刷卡的成本將有所上升。根據VISA和MasterCard兩大國際支付卡組織的最新規定并參照國際慣例，多家銀行對其國際信用卡的刷卡兌換費率作出了部分上浮的調整。

　　本次上調的費用主要是外匯兌換手續費。我國的國際卡大多都是美元卡，因此當持卡人在非美元國家消費時候就產生了外匯再兌換的程序。例如在澳洲消費，那么結算時就要經過把消費金額轉變為美元金額，再轉變為人民幣還款額。在第一道幣值轉換時就會產生外匯兌換手續費。根據各大銀行的公布數據，我國雙幣信用卡的外匯兌換手續費率將從原來的1%~1.1%上調至1.5%~2%。

　　雖然兩大國際卡組織外匯兌換手續費提高，但由于國際卡組織報出的匯率比銀行柜臺報價要優惠得多，刷卡仍比去銀行柜臺換匯合算。

　　同時，持卡人還可以通過選擇使用銀聯的POS結算通路來節省費用。當前銀聯卡持卡人在海外標有銀聯標志的商戶處消費，還款時直接折算成人民幣，不存在換匯手續費。

　　人民幣結構性理財產品亮相

　　沉寂了一段時間的人民幣理財產品再次引起理財者的注目。與一年前亮相的產品不同的是，新近出現的人民幣產品紛紛牽手美元組成，多幣種投資組合，并采用了掛鉤匯率、金價等的結構性產品設計，謀求潛在的更高收益。

　　經中國

　　實際上我國銀行理財產品的投資方向一直都比較單一�，F在我國