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專家建言逐步取消商品房預售制度


http://whmsebhyy.com 2005年10月21日 07:18 新京報

  多位專家在中消協召開的“商品房銷售模式研討會”上表示,商品房預售制度改革勢在必行

  據新華社北京10月20日電日前,中國消費者協會在北京召開了“商品房銷售模式研討會”,是否取消商品房預售制度再次成為人們關注的焦點。這一制度給國內房地產市場帶來了怎樣的影響?究竟誰才是商品房預售的最大贏家?現行的商品房預售制度真的應該取消
嗎?

  預售缺乏監管市場問題重重

  中國社會科學院法學所研究員劉俊海在研討會上表示,在國內房地產市場發展初期,商品房預售制度降低了房地產行業的進入門檻,鼓勵更多企業進入市場,保證了我國住房制度改革取得成功。

  但現行的商品房預售制度將融資和銷售融為一體,開發商利用制度漏洞,把風險完全轉移給了消費者和銀行,成為這一制度的最大贏家。

  對消費者而言,首先,商品房的物理狀況不確定,如商品房內在質量、配套設施和綠化等;其次,商品房的權利狀況不確定,如一房多賣;第三,開發商的履約能力和誠信度不確定。消費者處于弱勢,知情權、選擇權與公平交易權缺乏有效保障,而開發商則更容易有恃無恐地實施欺詐。

  同時,這種制度也讓房地產開發商的融資完全依賴于國內銀行,這勢必會增加銀行的風險。

  期房價格低實際上是一種幻覺

  目前,期房價格較現房價格約低10%至15%.但中國社會科學院金融所研究員易憲容認為,所謂期房價格低,實際上是一種幻覺。因為進入房地產市場而又存在相互競爭關系的企業數目不會太多,企業之間會明顯感到競爭壓力,因此開發商之間存在價格合謀動機。而商品房預售制度則為開發商的價格合謀創造了先天條件。

  因為開發商使用的是無成本的商品房預售貸款資金,不會增加他們合謀的成本。因為借貸需要成本,房屋一旦賣不出去就可能面臨資金流斷裂的風險。在這種情況下開發商就會拋售樓房,從而房價快速下降。

  劉俊海也認為,取消期房銷售未必導致房價高漲,因為現房的價格取決于商品房的內在價值與供求關系。在現房銷售中,房屋的狀況一清二楚,只要房屋質次價高,就賣不出去,價格自然下跌。

  “風險共擔”勢在必行

  與會專家認為,雖然現行的商品房預售制度存在巨大風險,但如立即取消這一制度,短期內會造成房源減少,引起市場波動。所以建議逐步取消商品房預售制度,先建立由開發商、銀行和消費者三方承擔的風險共擔機制。

  國務院發展研究中心市場經濟研究所研究室主任廖英敏建議,首先,要建立嚴格的房地產市場準入制度,只有達到一定資質的企業才能進入市場。

  其次,對商品房預售資金可采取專項信托、專門賬號等方式管理。這樣既可防止開發商隨意挪用房屋預售資金,也可防止開發商假按揭等違法行為。

  易憲容認為,首先要建立明確處罰違規開發商的制度,甚至要限制違約企業再進入這個行業;要制定清晰的、可操作的合同標準,保護購房者的利益;另外,預售資金可根據工期分2到5次付款,這樣可保證商品房質量。

  其次,政府要加強對房地產業的監管,包括事前、事中和事后監管,事前要對開發商的資金狀況、信用度和實力進行一系列審查;工程開工后,要檢查是否按合同要求進行施工,是否延期和修改合同;最后,要有相關機構監督開發商公平、公正地與購房者進行商品房交接。

  新華社記者雷敏 令偉家

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