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開(kāi)發(fā)商功課—拉關(guān)系還是重經(jīng)營(yíng)
在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，土地的交易采用了協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式，這種方式規(guī)則十分模糊，不具有操作性，如哪些土地可以協(xié)議轉(zhuǎn)讓、協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格怎么確定等關(guān)鍵性問(wèn)題，都沒(méi)有明確的規(guī)定。在此情況下，多數(shù)地產(chǎn)商自然就不會(huì)選擇拍賣(mài)或招投標(biāo)的方式購(gòu)買(mǎi)土地，而是樂(lè)意通過(guò)結(jié)合政府官員，以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式購(gòu)買(mǎi)到大大低于市場(chǎng)價(jià)格的土地。一部分地產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)
土地的目的，根本不是用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而純粹是炒賣(mài)土地。他們的手法通常是：依靠強(qiáng)硬的關(guān)系，可以在事先不按規(guī)定交納土地出讓金的情況下，低價(jià)拿到土地使用權(quán)，然后高價(jià)轉(zhuǎn)讓出去，再用賺來(lái)的一部分利潤(rùn)補(bǔ)交以前的資金“窟窿”。
土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓很難被陽(yáng)光普照，因?yàn)閰f(xié)議轉(zhuǎn)讓是一對(duì)一的談判，這種不公開(kāi)的交易，助長(zhǎng)了腐敗行為的產(chǎn)生，進(jìn)而導(dǎo)致土地炒賣(mài)現(xiàn)象日益普遍。最近幾年，中國(guó)的問(wèn)題富豪相當(dāng)一部分都存在“涉案土地”的問(wèn)題。比如說(shuō)幾年前的“遠(yuǎn)華大案”，涉案土地多達(dá)200多萬(wàn)平方米；而近日在香港廉政公署發(fā)起的“峨眉”行動(dòng)中的落馬的幾名“地產(chǎn)大王”更是如此。
所以讓土地交易公開(kāi)化已經(jīng)成為管理當(dāng)局十分重視的問(wèn)題。2002年7月，國(guó)土資源部明文規(guī)定“經(jīng)營(yíng)性土地必須掛牌拍賣(mài)”，不能采用協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，這就從制度層面上斬?cái)嗔送恋亟灰走^(guò)程中官商勾結(jié)的“黑手”，有效抑制了“人情地”和“腐敗地”的產(chǎn)生。2003年和2004年是北京市房地產(chǎn)土地政策出臺(tái)最多的兩年。在短短的兩年時(shí)間內(nèi)，繼2002年的11號(hào)令，北京市政府相應(yīng)出臺(tái)了33號(hào)令、4號(hào)文，并發(fā)布了2004年4月23日前停辦協(xié)議出讓用地項(xiàng)目的公告。這一切都在傳達(dá)一個(gè)重要信息，土地交易要走“陽(yáng)光大道”。
萬(wàn)通董事局主席馮侖認(rèn)為，土地公開(kāi)交易，不僅杜絕了企業(yè)拿地尋租行為，更會(huì)由此改變房地產(chǎn)企業(yè)重視“關(guān)系”不重視產(chǎn)品研究和公司治理的行為，不出三五年，好的房地產(chǎn)企業(yè)和不好的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)拉大差距。浙江綠城北京公司的總經(jīng)理岳衛(wèi)認(rèn)為，過(guò)去北京土地市場(chǎng)“水太深”，拿地的渠道不透明，拿地的價(jià)格也很混亂，造成不公平競(jìng)爭(zhēng)，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不能得到有效的市場(chǎng)信息而舉步維艱。今后，土地公開(kāi)交易意味著外地開(kāi)發(fā)商能公正地“花錢(qián)買(mǎi)地”，把錢(qián)花到明處，雖然利潤(rùn)可能會(huì)降低，但開(kāi)發(fā)的時(shí)間成本會(huì)節(jié)省。
房產(chǎn)定價(jià)玄機(jī)無(wú)窮
房地產(chǎn)市場(chǎng)上，土地是政府計(jì)劃批租的，這說(shuō)明供給量主要是由市場(chǎng)之外的因素決定，市場(chǎng)無(wú)法調(diào)節(jié)，這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。有研究者還注意到，開(kāi)發(fā)商也經(jīng)常人為控制土地開(kāi)發(fā)和商品房銷(xiāo)售進(jìn)度，通過(guò)控制供應(yīng)來(lái)拉高價(jià)格，這正是壟斷者操縱市場(chǎng)的通常做法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入門(mén)坎—向政府拿地、向銀行弄錢(qián)的能力，不是誰(shuí)都具備的，這使得少數(shù)房地產(chǎn)“教父”、“大鱷”們，能夠相互結(jié)盟來(lái)實(shí)行壟斷高價(jià)。任何一個(gè)以居住為目的的購(gòu)房者，其選擇區(qū)域總是有限的，如果單靠市場(chǎng)機(jī)制，別無(wú)選擇的購(gòu)房者只能是壟斷高價(jià)的接受者。
上面提到的種種原因，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在給房產(chǎn)定價(jià)的時(shí)候，擁有很大的操作余地。比如房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一條不成文的規(guī)矩：房產(chǎn)定價(jià)低開(kāi)高走。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目推向市場(chǎng)，不論銷(xiāo)售狀況如何，房?jī)r(jià)都是隔一段時(shí)間就上調(diào)，造成房產(chǎn)升值的假象。在銷(xiāo)售過(guò)程中，銷(xiāo)售人員往往采取限量供應(yīng)的策略，今天推一棟樓，賣(mài)完了再推。在人口密集的城區(qū)，留給購(gòu)房者選擇的余地很小，他們的談判能力和實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商相比，幾乎為零，最后不得不被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商開(kāi)出的高價(jià)。
本來(lái)，對(duì)壟斷市場(chǎng)的調(diào)控和規(guī)制，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的組成部分。可是，有一些房地產(chǎn)政策，實(shí)際上是在為壟斷高價(jià)和壟斷暴利推波助瀾，本來(lái)就違反了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。比如說(shuō)，過(guò)去一講調(diào)控，往往是緊縮銀根，調(diào)控供應(yīng)而不調(diào)控需求，這對(duì)市場(chǎng)發(fā)出了供給減少的預(yù)期，制造了恐慌性搶購(gòu)，推動(dòng)價(jià)格上漲；長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)的負(fù)存款利率，使房地產(chǎn)價(jià)值被高估，資金大量進(jìn)入房市投機(jī)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上有一個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的理論公式，資產(chǎn)價(jià)格等于資產(chǎn)的年收益率除以銀行利率，利率越低，資產(chǎn)價(jià)格越高，這是由資本的機(jī)會(huì)成本決定的。房地產(chǎn)近年漲價(jià)很快，而其他投資收益相對(duì)低得多，更多的資金流入房市理所當(dāng)然，這就推動(dòng)了房產(chǎn)價(jià)格的上升。最后，信貸政策過(guò)度支撐了開(kāi)發(fā)商囤地囤房的能力，也支撐了購(gòu)房者的支付能力。由于沒(méi)有出臺(tái)房地產(chǎn)稅及調(diào)節(jié)炒房利潤(rùn)的稅制，持房成本太低，炒房利潤(rùn)太大，縱容了投機(jī)和囤積房地產(chǎn)的行為。
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