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中國房地產業(yè)是鑄造富豪的產業(yè)似乎已是定論，2004《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地產業(yè)；而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中卻只有30人左右是地產商。中國房地產業(yè)到底有什么點石成金的秘訣？
成就中國富豪房地產業(yè)有金磚？
從富豪榜排行情況可以看出，我們的絕大多數(shù)富豪是從土地里冒出來的。國內外為何會出現(xiàn)如此大懸殊？中國房地產業(yè)之所以成為富豪的搖籃，一方面固然是由于此行業(yè)具備高投入、高回報、高利潤的特點，但是另一方面的原因不容忽視，那就是土地獲取和房產定價兩個環(huán)節(jié)中非常規(guī)操作手法。
開發(fā)商炒地—空手套白狼
有人困惑：為什么賣100萬臺冰箱僅能獲得2億元左右利潤，而投建一個300萬平米的小區(qū)在某些城市可獲得50億元以上的利潤，仔細看一下就能發(fā)現(xiàn)，房地產致富的邏輯就是土地政策的邏輯。
上海的世茂家族發(fā)跡于20世紀80年代末。1988年人大修改憲法草案時破天荒規(guī)定了“土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”，這一規(guī)定為許榮茂的地產積累財富提供了注腳，他憑著對土地轉讓市場化的敏感，拿出了第一個商業(yè)地產項目，緊接著是6000畝的“閩南黃金海岸度假村”。當中國首個地產泡沫來潮時，許榮茂在北京四環(huán)外圈地10萬平方米，投資開發(fā)了亞運花園，據說該項目利潤高達40%。北京發(fā)跡之后，許家又趕緊轉戰(zhàn)上海灘，一舉入主萬象集團，其意不在“上市”而在于該集團旗下萬象廣場的14萬平方米的地塊。可見，“地緣”是財富的第一要素。
房地產開發(fā)的土地要素，因為由地方政府壟斷、定價，基本上非市場化，而建筑材料、商品房銷售則完全市場化。這種情況下，房地產開發(fā)商的大多數(shù)成本由非市場因素決定，而利潤則由供求關系決定。這種現(xiàn)象造成的后果，就是使土地開發(fā)具有了雙重性格—政府指導、規(guī)劃土地的限量供應和土地轉讓、住宅銷售的市場供應；地價也因此出現(xiàn)了“剪刀差”。初次取得的土地價格較低，而一旦被允許進行商業(yè)開發(fā)，由于總體上的限量供應使得該土地的價格立即上漲。這種體制為權力尋租提供了溫床，中國地產界多富豪的真正原因之一，就在于地產是中國最佳的尋租場所。“慕馬案”中的主角慕綏新?lián)紊蜿柺虚L時期，沈陽市土地開發(fā)商打著“高科技農業(yè)”的幌子，大行房地產開發(fā)之實，大量土地被以行政劃撥的名義圈走。從1997年至2000年間，行政劃撥土地占沈陽城市建設供地總量的七成左右。2000年，沈陽收回的土地出讓金僅為7000萬元人民幣，而附近一個批地量少于沈陽的中等城市同期土地出讓金卻多達3億元。
由于地價在房地產開發(fā)中獨特的雙重性格，使得房地產開發(fā)商把“拿地”看作最重要的一個業(yè)務環(huán)節(jié)。誰能拿到相對便宜的土地，誰就取得了開發(fā)成功的一半。曾身為一名國家干部的楊某，用3萬元起家打造了一家房地產公司。這家公司一共在石家莊開發(fā)銷售了180萬平米的住宅，按照平均2000元／平米的銷售價格計算，楊最多銷售了36億元的住宅，其賺取的利潤應當在10億元左右。石家莊在城市面積擴張中同國內其他地方一樣，地價一直在上漲。楊在石家莊市開發(fā)區(qū)幾年前以每畝不足萬元拿到的商業(yè)用地，如今已經上漲到每畝幾十萬元；而其在北京圈定的項目，每畝地價已飆升至130萬元。這就足以解釋，為什么很多地產公司取得了大片城郊土地后并不急于開發(fā)，而是等待土地升值，這無疑比賣房子還要容易獲利。
房地產商一旦獲得了土地就能夠方便地從銀行貸到公司所需要的資金。已有數(shù)據表明，截至2004年4月，中國房地產開發(fā)已投資約8800億元，其中銀行貸款占了7200億元。而且從全國金融機構17萬億人民幣貸款中，超過50%以上的貸款都是以房產作為抵押的。而我們可以看到，在國內利率管制下，銀行貸款利率與民間貸款利率相差懸殊，從銀行獲得一筆貸款等于獲得一筆補貼。社會的財富也通過銀行流入房地產商手中。
另外，政府在確定最初地價時，可能因為用途不同，價格存在巨大差異。比如，住宅用地、教育用地和工廠園區(qū)用地，地價差異很大。但房地產公司一旦取得開發(fā)權，則可能混淆開發(fā)的概念—在教育或產業(yè)園區(qū)內興建住宅，而且，可以依據市場價格進行轉讓。比如河北廊坊的“大學城”項目，教育用地里面卻有高爾夫球場和別墅群，如果不是由于數(shù)十億欠款的資金黑洞被媒體曝光，或許已經成為一個很典型的成功項目了。
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