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馬晨明 馮中德
近年來，各地建立的住房公積金制度，對推動我國城鎮住房商品化和社會化發揮了重要作用。然而，由于制度和管理等方面的缺陷，中低收入者利用住房公積金購房效果不理想，特別是在職職工利用住房公積金貸款買房的比重較少。西部某市現有城鎮職工住房公積金貸款余額2.7億元，其中住房公積金貸款僅0.26億元，住房公積金貸款占整體個人住房貸款的
比例不到10%。目前，百姓購房對住房公積金利用率不高的問題開始引起社會關注。
住房公積金作為一項政策性低息貸款，其利率大大低于商業銀行發放的住房抵押貸款。以5年期住房貸款為例，現行商業銀行個人住房貸款年利率為6.12%，公積金住房貸款利率僅為4.41%。住房公積金貸款利率低，本應成為住房購買人的融資首選，然而一些地方中低收入者，現在卻很難通過這一渠道實現融資購房。
當前除了公積金規模小，無法滿足購房者融資需要外，筆者認為還有如下原因：
比如貸款申請條件苛刻。目前個人申請住房公積金貸款，借款人除需要向住房管理中心提供相當完整的能夠證明個人戶籍、婚姻、收入、購房合同、抵押擔保等資料外，還必須提供所購住房房屋開發商的“五證一書”(商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建筑工程施工許可證及項目選址意見書)。在個人申報條件上，有的地方甚至還對借款人繳納住房公積金的年限作了硬性限制性申請規定，要求借款人所存公積金中途未支取，并連續繳納3年以上，同時，借款人申請貸款的時間，必須是在與住房開發商簽訂購買合同后3個月內辦理，否則將無效，在現行住房預售制度下，許多住房購買人，由于在規定的時間內，因拿不到房產開發商提供的《商品房預售許可許證》等資料而被拒絕。
又比如貸款申請程序復雜。借款人申請公積金貸款，需要接受住房管理中心和銀行的“雙重”審查，一般情況下，借款人為了一筆貸款，需要在住房管理中心—商業銀行—抵押登記機關來回奔波，費時要比到商業銀行申辦個人住房貸款多1/3甚至更長。
再比如，部分人認為申請公積金貸款購房“不劃算”。因為額度限制，住房公積金貸款不能滿足借款人購房按揭70%的資金缺口需要，消費者認為通過申請住房公積金貸款買房首期付款壓力大；而部分地方規定住房公積金貸款要實行雙重擔保，其中借款人申請貸款購房除了要將所購房產用來抵押外，借款人每月向住房管理中心交納及單位匹配的住房公積金，在貸款未還清之前，這部分錢只能作為貸款質押，既不準提取使用，也不能支取還貸，這樣住房公積金借款人，不僅看到的錢不能拿來還貸，而且還要另外去找錢來歸還每月的“月供”，同時要多承擔部分存貸利息差額。
日前央行的有關文件指出：“目前，住房公積金運作中存在兩方面的主要問題，第一，公積金貸款有額度限制，一般較難申請，支持中低收入職工購房的效果不明顯；第二，公積金運用收益的歸屬需要明確”，可謂一針見血，擊中要害。為此，央行要求“住房公積金運作中應向中低收入家庭提供更多的便利。”
筆者認為，為有效解決公積金購房貸款不方便的問題，首先要解決認識障礙。各地決不能把住房公積金制度，僅作為在職職工謀取福利的一種手段，而是要把它作為促進消費、改善群眾生活的一種有效方式，合理運用。其次要努力消除制度設計障礙。建議有關部門從有利發展、有利保護中低收入者購房需要、有利預防風險的要求出發，通過制度創新，在貸款準入、資料提供、貸款申請、辦貸程序運作等方面，切實為群眾提供方便；同時要改進服務方式。從權責利相結合考慮，研究住房公積金收益的合理分配，大力提高各方對住房公積金貸款業務發展與管理的積極性，推動住房公積金業務健康發展。
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