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阿銘
2005年8月，排名2004年福布斯中國富豪榜132位，擁有1.21億美元的四川綿陽商人張鈞黯然退出了上海灘。
2001年，張鈞作出了一個重大的決定：投資23億在上海建造最大的SHOP鄄PINGMALL—
——興力達國際廣場。
然而，結果卻并不如他所愿———2005年8月，張在無奈出讓興力達廣場大股東地位的同時還背上5.25億元的債務。
商業地產的兇險由此可見一斑。
空置達2610萬平方米
從全國的情況看，由于商業地產的利潤偏高，導致不少開發商爭相進入這一領域，從而導致開發總量的快速上漲，進而導致商業地產空置率不斷攀升。
至2004年底，我國商業地產空置面積就已經達到2610萬平方米，到今年一季度空置面積又上升了20.3%。目前國內的商業與商業地產的發展存在明顯的錯位，國內商業的發展增速在10%左右，而商業地產的增速卻超過了20%。所以，商業地產的空置率才會節節攀升。
據商務部調查顯示，近兩年來，北京、上海在建和擬建的大型購物中心建筑面積在100萬平方米以上，深圳已建成和在建的購物中心面積也在100萬平方米左右。而武漢、成都、杭州等中型城市商業地產更是風頭正勁。
而為了增加城市的“含金量”，很多中小城市都在大力發展商業地產，甚至有不少二三線城市提出，購物中心的招商標準是世界500強企業，這是盲目的攀比心態。目前不少城市正在出讓的土地中商用性質占大頭，這樣，政府可以獲取比住宅用地更多的收益，最終的結果只能是商用物業開發過量，空置率居高不下。
如廣西柳州市區1.5平方公里之內，就建了60多萬平方米的商業設施，其中20萬平方米、30萬平方米的都有。1-8月份，全國商業營業用房施工面積高達1.67億平方米，同比增長19.2%。
與住宅相比，商業地產有其滯后性的特點，整個商業地產的投資規模會在未來一兩年內集中釋放出來，導致社會上的商業地產供應總量非常集中。
北京、上海、深圳等城市由于商務氛圍濃厚，消化能力比較強，但一些欠發達的二三線城市不太一樣，如果沒有國家政策扶持的話，這些城市很難消化龐大的商業地產體量。由此帶來的城市招商引資風潮，又會加速商業地產泡沫的產生。
一個典型的例子是，重慶市商委近期公布了一系列數據：到今年6月底前，重慶商業房總量為2600萬平方米，空置房是247萬平方米，空置率為9.5%。這247萬平方米的商業空置，重慶周邊區(市)縣占了40%。其中，渝西12縣市(合川、江津、大足、榮昌、永川、潼南等)、山峽庫區是重頭，分別占18.68%、18.66%。合計約38%。
奇高價格的背后
“拋房買鋪”———這是位于中關村今年入市的某大型商業項目主打的推廣概念。該項目的策劃人員稱，這一推廣思路就是希望把在住宅市場中投資“不得志”的資金吸引到他們的商業地產項目中來。據稱，這一思路目前取得了相當不錯的推廣效果，“從住宅領域中轉過來的投資客可以占到30%左右的比例。”他說。
然而，這恰恰是決策層最為擔心的。事實上，如何遏制投機資本從住宅領域轉向商業地產領域，是決策層防止商業地產投機炒作的棘手問題。
目前，發達地區很多商鋪的價格是住房價格的8倍甚至10倍以上，很多商鋪的轉手率非常高，潛伏著很大的泡沫和風險。
因為商業地產的需求主要是來自投資需求。而商業物業比住宅的投資回報率要高得多，所以，購買商業物業的投資者比例也相對較高，其中不乏投機者。他們先購買了物業，等升值后易手套現。而這部分購買力是推動商業地產開發以及價格上漲的原動力。1-8份，商業營業用房平均銷售價格為5223元/平方米。而同期全國新建商品住宅平均銷售價格為2996元/平方米。
如從北京的情況看，商業用地的土地成本約占總開發成本1/2左右，而其他成本與住宅差不多。雖然土地出讓金通常是住宅用地的4倍左右，但這也難以支撐如此高的售價。北京商業地產與住宅的差額在1倍左右應該是比較合理的水平。但目前卻達到10倍左右。
現在的商業地產，政府抬高土地出讓金，把成本轉嫁給開發商，開發商抬高價格再轉嫁給中小投資者；中小投資者抬高租金，再轉嫁給經營商戶。這大有擊鼓傳花的味道，就看最后砸在誰的手上了。
商務部人士表示，這可能導致社會風險。商務部在一份調研中建議，對商業地產二次交易從稅收等方面進行政策引導，避免短視的投機。同時，用稅收等優惠政策調節，鼓勵只租不售。投機需求一旦被遏制，商業地產目前“銷售———套現”的經營模式很可能就會遭到不小的打擊。中小型商業地產開發企業將面臨生存的壓力，而大型企業將被迫向持有型經營模式過渡。而這，恰恰是決策層愿意看到的。因為持有型物業的收益周期肯定要長于銷售型的商業物業，在回款周期拉長之后，開發量自然就會下降。開發量下降之后，空置率就會降低，其中的風險就得到了緩釋。
以住宅為名
紐約時報曾預言，未來5年內全球規模最大的10個購物中心將有5個在中國產生。聽起來似乎很鼓舞人心，其實背后的潛臺詞是，中國商人喜歡大，于是喪失了理智。有人曾采訪內地一位地產開發商，問其為什么會投資一個超大的購物中心，回答僅是，他想做一件留名歷史的事情。
現在很多二三線城市都在做40萬、50萬平米的商業項目，在一個人口50萬左右的城市里，誰來消費？比如蚌埠做了安徽第一條商業街，提出要輻射整個安徽省，但真的會有合肥人為了逛街跑到蚌埠嗎？
現在，全國商業地產對銀行的信貸依賴水平在70%-80%，而自籌資金只有35%左右。
按照商務部發布的《中國流通產業發展報告》預計，2005年我國商業地產投資規模將達到2000億元，增幅將多達20%。按照上述比例，銀行在商業地產上需要承擔的資金應該在1400億-1800億元之間。
很多商業物業都是以住宅的名義混合開發的。開發貸款往往以住宅名義立項，而同時，部分以商業開發立項的貸款中，也包含住宅開發的貸款，最終，銀行不知道有多少貸款流向商業開發，而這本身就是風險。
以住宅名義立項，卻以商住兩用名義混合開發的情況在每一個城市都司空見慣。
通常的操作方式為，在同一地段以住宅立項的樓房比以商業用途立項的樓房在繳納土地出讓金方面要少大約40%，開發商不僅能少交很多土地出讓金，而且還可以按照住宅取得開發貸款。交的是開發住宅的低出讓金，而銷售時按商用房的高價賣，其中利潤不言自明，另外住宅立項的商用房使用年限還較商業立項的商用房長，如此看來，只要能在政策上鉆到空子，又不被處罰，開發這種項目何樂而不為？
“沒有一個是做純住宅的，總要想方設法稍帶一些商鋪之類的進去。”一位商業地產顧問舉例說，在北京通州就有這樣一個樓盤，一個有限人數的居住區內做出了一個大型購物賣場，人氣根本聚不上來，好幾年了要死不活的，可能永遠也消化不了。“因為這種情況太多了，也沒有一個確切的數據，銀行的風險就在于這種普遍性和不確定性，可以說是一種不可預知的風險。”
單純從地產開發的角度做商業地產肯定會出現問題，因為，開發商完成的只是前期物業開發，而后期的經營管理必須要從商業角度出發，用專業的經營理念來維護。
目前，商鋪轉手率很高，潛伏著很大風險。
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