CFP供圖 四大困境令金融機(jī)構(gòu)參與熱情不高 專家建議房屋出租養(yǎng)老 以房養(yǎng)老或促樓市發(fā)展

　　“以房養(yǎng)老”作為一種新型的養(yǎng)老方式，老人可以將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，定期獲得一定數(shù)額養(yǎng)老金。房主去世后，該房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸抵押權(quán)人所有。事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”概念10年前就被提出來，北京、上海等地近年來也在試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，但至今尚未有成功延續(xù)案例。業(yè)內(nèi)人士坦言，“以房養(yǎng)老看起來很美，但接受度低，真正做好很難。”

　　文/記者潘彧、周慧、李婧暄

　　以房養(yǎng)老？60歲的劉老太一聽就迷糊了，“我的房子在我百年歸老之后肯定得留給我兒子，要我把房子抵押給其他人，我可不甘心。”劉老太的想法代表了七成以上老年人的想法。

　　銀行業(yè)：

　　“倒按揭”一年業(yè)務(wù)量為零

　　記者了解到，在銀行業(yè)務(wù)中，“以房養(yǎng)老”被稱為“住房反向抵押貸款”，這種貸款專門針對(duì)有產(chǎn)權(quán)房的老年人。老年人可以將房子抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，按月從金融機(jī)構(gòu)領(lǐng)取現(xiàn)金養(yǎng)老。在老人去世后，該機(jī)構(gòu)有權(quán)將房屋出售、出租或拍賣，用以收回貸款。由于是銀行等金融機(jī)構(gòu)通過分期付款購買貸款人的房屋產(chǎn)權(quán)，類似于將現(xiàn)有的住房抵押貸款“反過來做”，因此也被稱為“倒按揭”。

　　記者昨日咨詢了多家銀行，發(fā)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的業(yè)務(wù)各家銀行的參與程度不一，建行等大部分銀行都表示沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，而就算是有該項(xiàng)業(yè)務(wù)的部分銀行，其工作人員也對(duì)該項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理表示“不太熟悉”。一位銀行業(yè)內(nèi)人士表示，相關(guān)銀行推出“倒按揭”業(yè)務(wù)至今已一年，但業(yè)務(wù)量為零。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇[微博]認(rèn)為，以房養(yǎng)老目前銀行試點(diǎn)不成功的一個(gè)重要原因是規(guī)定了抵押期限，無論10年還是20年，到期后如果不還款，房子就沒了。對(duì)用唯一住房做抵押的老人肯定有顧慮。

　　保險(xiǎn)業(yè)：

　　更熱衷開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)

　　據(jù)介紹，這次《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中關(guān)于“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”在十年前就曾被保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士提出過，“但金融機(jī)構(gòu)擔(dān)心房價(jià)會(huì)跌，消費(fèi)者則擔(dān)心房價(jià)會(huì)漲，抵押后虧本”，種種矛盾因素導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”一直沒有獲批。

　　幸福人壽前董事長孟曉蘇[微博]是“以房養(yǎng)老”的積極推動(dòng)者，他在官方認(rèn)證微博上指出，“我國老人多數(shù)有房而缺錢，無子女老人很多。多給老人一種選擇權(quán)不是壞事。”

　　不過愿意積極嘗試“以房養(yǎng)老”的險(xiǎn)企并不多。相反，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)上險(xiǎn)企干勁十足。近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安[微博]、新華保險(xiǎn)等多家險(xiǎn)企紛紛拿地，進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　地產(chǎn)：

　　幾無房企涉足“以房養(yǎng)老”

　　有統(tǒng)計(jì)稱，目前已有80家地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，公開信息披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)過百個(gè)。但幾乎沒有房企獨(dú)立涉及“以房養(yǎng)老”領(lǐng)域。

　　困境

　　樓市走勢(shì)不明 金融機(jī)構(gòu)興趣不大

　　困境一：金融機(jī)構(gòu)利息收費(fèi)難走低

　　上海交通大學(xué)[微博]研究員高連奎認(rèn)為，將住房抵押給金融機(jī)構(gòu)，從金融機(jī)構(gòu)取得不菲的年金，看起來挺美，但金融機(jī)構(gòu)需要收取利息。“這個(gè)長期利率估計(jì)要在7%左右，沒有幾個(gè)中國的中老年人愿意承受。”業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，相關(guān)“以房養(yǎng)老”缺乏具體可操作性，譬如房子如何估價(jià)、拿到貸款怎么用、房貸沒還完怎么辦等問題。

　　困境二：房價(jià)漲跌難辨，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大

　　目前金融機(jī)構(gòu)推出相關(guān)“金融產(chǎn)品”并不是特別積極，推出的產(chǎn)品也沒有受到熱捧，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，最大的阻力還是來自于金融機(jī)構(gòu)對(duì)房價(jià)下行的擔(dān)憂，“對(duì)于倒按揭來說，時(shí)間越長風(fēng)險(xiǎn)越大。”

　　孟曉蘇也表示，保險(xiǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為房價(jià)會(huì)跌，而老人壽命在增長，“保險(xiǎn)公司不愿虧錢而集體沉默，是其過去十年無法推出的最大阻力。”

　　平安證券[微博]研究員繳文超表示，在中國“以房養(yǎng)老”的最大不確定性來自于房地產(chǎn)政策和土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不健全。“未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)仍然存在很大的不確定性，加上房屋產(chǎn)權(quán)面臨70年后被收回或者中途被拆遷的風(fēng)險(xiǎn)，這種不確定性決定了金融機(jī)構(gòu)可能不會(huì)有太大的意愿參與這個(gè)計(jì)劃。”

　　困境三：企業(yè)“倒按揭”運(yùn)作能力各有瓶頸

　　由于住房反向貸款涉及銀行房產(chǎn)的處置權(quán)，而目前銀行沒有這個(gè)處置能力，只能通過銀行拍賣渠道，因此就算是實(shí)行住房反向抵押保險(xiǎn)，本質(zhì)上也是反向抵押貸款，目前保險(xiǎn)公司不具備這些資質(zhì)，有業(yè)內(nèi)人士如是分析。

　　對(duì)于房企“重養(yǎng)老地產(chǎn)輕以房養(yǎng)老”，戴德梁行董事黎慶文表示，“以房養(yǎng)老”作為一種金融產(chǎn)品，需要有精算人員進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，房企并無此能力獨(dú)立推行。

　　困境四：養(yǎng)老習(xí)慣制約“以房養(yǎng)老”

　　繳文超表示，養(yǎng)老習(xí)慣是制約中國“以房養(yǎng)老”的人文因素。中國老人更信任政府發(fā)起的養(yǎng)老模式，如目前的社保模式，另外，中國老人習(xí)慣與子女居住在一起，子女也希望通過繼承的方式獲取老人的房產(chǎn)，因此“以房養(yǎng)老”可能更加適合無子女老人或子女在海外的老人。

　　影響

　　出售產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)或更受熱捧

　　即使如此，業(yè)內(nèi)仍然有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著“以房養(yǎng)老”概念的深入人心，還將給房地產(chǎn)市場(chǎng)和養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)再加一把柴。

　　CRIC分析師李瑩對(duì)記者表示，盡管以房養(yǎng)老實(shí)施情況并不理想，但其概念可能會(huì)催生更多的購房需求。“國家層面提出這一方式推廣試點(diǎn)，給房屋賦予了養(yǎng)老的特殊功能，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到間接的促進(jìn)作用。”

　　記者了解到，目前推出的養(yǎng)老地產(chǎn)中，售賣會(huì)籍或者只租不售的占據(jù)絕大部分比例。如果未來“以房養(yǎng)老”觀念獲得認(rèn)可，出售產(chǎn)權(quán)的養(yǎng)老地產(chǎn)或更受熱捧。

　　黎慶文表示，養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和一般的地產(chǎn)項(xiàng)目相比，最大的優(yōu)勢(shì)是有完備的家政、護(hù)理和醫(yī)療等服務(wù)配套。未來可能出現(xiàn)一種養(yǎng)老模式：購置一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的所有權(quán)，等自己老去之時(shí)，一方面可以住在養(yǎng)老項(xiàng)目中享受其提供的家政、護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)配套，另一方面可以將養(yǎng)老項(xiàng)目抵押獲取養(yǎng)老金，“以房養(yǎng)老”。

　　PK

　　房租回報(bào)率

　　高于“倒按揭”

　　事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”也并不只有倒按揭這樣一個(gè)手段。

　　“希望還是以房租養(yǎng)老，這個(gè)作為中國文化也比較好接受。”日前，房產(chǎn)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人朱秋利公開表示，目前養(yǎng)老不是在于沒有房子居住，而在于老人無人照顧和住在樓梯樓的高層出行不便。“可以把房子租出去，之后可以去養(yǎng)老院居住，這樣也方便照顧。”

　　也有業(yè)內(nèi)人士表示，按此前媒體披露目前銀行試點(diǎn)房產(chǎn)“倒按揭”的抵押比例和利率，百萬元的房產(chǎn)每個(gè)月到手的金額甚微，出租獲取的回報(bào)可能更高于“倒按揭”，且房子產(chǎn)權(quán)依然在手，未來可傳給子女。

　　對(duì)此，黎慶文表示，由于“倒按揭”起到了一個(gè)融資的服務(wù)功能，因此回報(bào)率低于自行出租是非常正常的。“但出租房產(chǎn)是一件非常麻煩的事情，等到老人自顧不暇的時(shí)候，房產(chǎn)出租也成了一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。”他表示，“倒按揭”最大的好處是可以通過銀行將房子變成終身養(yǎng)老保障，簡便省心，且可以住在自己的房產(chǎn)中養(yǎng)老。

　　黎慶文表示，由于中國老年人基數(shù)十分龐大，自己對(duì)于未來的“以房養(yǎng)老”前景樂觀，但是，該養(yǎng)老模式一定是在房價(jià)比較穩(wěn)健，空巢率較高的大城市率先發(fā)展起來，從區(qū)域上看有一個(gè)試點(diǎn)的過程。