物業險為何叫好不叫座

　　【聲音】

　　人保財險上海分公司團險營銷管理部副總經理王成寶：“人保也正在與一些規模較大的物業公司進行接洽，相信該險種很快就會在更大的區域、物業管理更成熟的地方得到推廣。人保與物業公司討論費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業收入、風險系數等。”

　　太平保險上海分公司綜合部朱李：“在向整個上海推廣時，未必都會采取不論小區情況‘每戶5元’的做法，這個收費標準是結合上海楊浦區的實際情況制定的，并不適用于上海所有的物業公司。”

　　天安保險客戶關系管理部馬國東：“與其他財產險險種相比，這一產品在全國賣得并不算好。推出半年來，全國保費收入僅20萬元。”

　　平安財險上海分公司辦公室主任陳強：“按照物業責任險的費率計算，100萬元保額的保費也只需1000元左右。”

　　臺風“

　　盡管車主此前購買了車險，但由此帶來的損失，物業是否也要負部分責任？一個戶主由此感慨，“全上海比曼哈頓物業條件差得多的小區都沒有浸水，而曼哈頓卻出現了這種情況，說明物業負有不可推卸的責任。”

　　值得慶幸的是，高力公司曾“未雨綢繆”地向平安產險上海分公司投保過“物業責任險”，金額為100萬元。100萬元是個不小的數目，但對于曼哈頓物業高力公司造成的數千萬元損失，仍然顯得杯水車薪。“按照物業責任險的費率來計算，100萬元保額的保費也只需1000元左右，如果事前曼哈頓能保足1000萬元的話，保險公司就可以為其所有損失‘埋單’。”平安財險上海分公司辦公室主任陳強分析認為，“這同時也反映出上海住宅小區購買物業責任險的意識還十分薄弱。”

　　據記者了解，目前，首家設計該險種條款的人保財險上海分公司和太平保險上海分公司正準備將“物業責任險”在全上海范圍內推廣，楊浦區居民是首批受惠者。

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　　物業險乏人問津

　　上海2500多家物業管理公司管理著近2.9億平方米的建筑面積，無論從公司數量，還是所管理的建筑物面積來說，物業管理行業都可以說是一個“朝陽產業”。幾年前，上海陸家嘴物業管理有限公司總經理翁國強從英國一家保險公司獲得推出物業責任險的建議，隨后向人保財險上海分公司提出了投保需求。

　　人保財險由此開發了上海最早的一個物業責任保險條款。在這個險種的風險分析書上，列舉了“因小區安全措施不當、或警告標識不明顯，引起第三者滑倒、碰撞、墜落等意外事故，造成第三者財產損失或人身傷亡”；“發生地震、暴風、暴雨、雷擊等自然災害時，因物業管理、維護不善，造成災害來臨時本不應發生的損失”等11種可能存在的風險。

　　然而，這一新的保險產品，由于各種因素，一直難以在市場上普及推廣。“盡管無論是保險公司還是保險經紀公司，都認為它有著非常廣闊的前景，可是從目前情況來看，的確不被人重視。”人保財險上海分公司團險營銷管理部副總經理王成寶分析認為，主要還是物業公司投保意識薄弱。

　　業內人士分析說，“我國去年責任險保費收入在財產險保費收入中僅占3%左右，更何況是進入中國較晚的物業責任險呢。”

　　“因為物業管理中涉及到的方方面面問題很多，并且可能出現的問題也很復雜，保險公司很難對這些問題的復雜性進行量化，因此，由這些問題所帶來的風險是保險公司所不能承擔的。因而保險公司在對這一產品的宣傳上，采取了相對謹慎的態度。”一家保險公司的一位資深人士這樣分析說。

　　去年下半年，天安在全國部分城市推出物業責任險。但據天安總公司客戶關系管理部馬國東介紹，與其他財產險險種相比，這一產品在全國賣得并不算好。“推出半年來，這一險種帶來的全國保費收入僅20萬元。其中一個有趣的現象是，這個產品在上海地區賣得不如長沙。”至于個中原因，馬國東告訴記者，總公司目前正就此做分析。

　　物業責任險，似乎又注定成為一個“不叫座”的“玩意兒”。前一陣，被北京媒體炒得沸沸揚揚的“新華聯家園的退保風波”就是一個很好的例子。

　　2003年4月份，悅豪物業管理公司作為新華聯家園的物業管理公司與當地一家財產保險公司達成物業管理責任險的投保協議，為期一年，投保額4.8萬元。3個月之后，該小區出現一處因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，業主損失極為慘重。但保險公司稱最多賠付2萬元，并在不久后提出退保。經過多次交涉，最終結果是保險公司以風險實在太大為由，退還了3萬多元退保金，而始終沒有全額賠付物業管理公司在保險期內的損失。這個僅維持了100多天的物業管理責任險也就匆匆收場。

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　　上海楊浦試點每戶5元

　　“物業責任險在上海不熱銷，主要是因為沒有做大規模。”太平保險上海分公司綜合部朱李向記者強調，在向市民推廣這個險種時，保險公司不應是惟一的參與者。

　　據記者了解，今年7月楊浦區富苑牧業、黎平置業和上工物業等100多家物業公司向太平購買了該險種。楊浦區已有占總數60%的物業公司投保了該險種，輻射的居民總戶數達到20多萬戶，超過楊浦常住市民的一半，可收保費逾100萬元。而在這個產品的推廣期間，楊浦區房地局扮演了重要的角色。

　　據悉，太平和楊浦區房地局召集了物業代表共召開了10余次座談會，專門協商適合楊浦區的具體操作方案。協商的結果是，目前楊浦區的方案以物業公司為投保單位、以戶數為保費計算基礎，具體收費標準為5元/戶/年，在投保該險種的小區，如遇物業責任導致的“水管爆裂”、“

　　不過，朱李告訴記者，在向整個上海推廣時，未必都會采取不論小區情況“每戶5元”的做法，這個收費標準是結合楊浦區的實際情況制定的，并不適用于上海所有的物業公司。在其他地區推廣時，渠道方面也可能會有多種模式，包括爭取街道委員會、物業管理協會、物業公司等單位的配合支持。目前，太平正在跟閔行等區接洽，爭取更多的市民從中受惠。

　　目前，物業責任險的作用已初顯成效。在上海市遭遇臺風“麥莎”影響期間，太平保險公司共收到報案9起，涉及居民百余戶，目前已支付賠款約6萬元，其中有1起人傷，其余多為房屋漏水問題。太平已對所有報案公司進行了電話回訪，并對部分報案公司進行了現場勘察，相關后續工作正在積極開展中。

　　王成寶告訴記者，人保財險也正在與一些規模較大的物業公司進行接洽，相信該險種很快就會在更大的區域、物業管理更成熟的地方得到推廣。據他介紹，人保財險與物業公司討論費率時會參照各種因素，包括每次賠償限額、累計賠償限額、營業收入、風險系數等。“說具體一點，小區地段、物業管理經驗、小區以往出事記錄、消防供電設備、離醫院近遠等因素都會成為制定費率的參考標準。”

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　　引入“無過錯責任”

　　在分析困擾整個“物業責任險”市場發展的最關鍵因素時，王成寶表示，物業公司的保險意識之所以普遍不強，也與市民有一定關系。比如，許多市民碰到物業問題，尤其是小毛小病，往往選擇自行解決，這客觀上也使物業公司投保意識更為淡薄。

　　物業責任保險的賠償范圍主要包括：因物業公司管理上的疏忽或過失而發生意外事故，造成第三者人身傷亡或財產損失，應由物業公司承擔經濟賠償責任；發生保險責任事故后，物業公司為減少人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付的必要的、合理的費用。

　　記者從上海物業管理協會副秘書長王青蘭那里了解到，目前，很多物業公司與住戶之間的糾紛主要集中在一些“誰也說不清究竟是誰的責任”問題上。她舉例說，就好像業主家庭失竊這樣的問題，要說物業公司沒責任肯定不對，但要物業公司承擔全部責任，似乎也沒有道理。這些難以清楚界定的問題，并不是單純某一方的過錯所造成的損失，都容易成為物業管理公司和小區業主的矛盾。

　　那如果購買了物業責任險，這些問題是否就可以迎刃而解？朱李告訴記者，太平這次就專門針對上述問題，在條款中附加了“無過錯責任”。比如市民在小區內被“高空墜物砸傷”、“外來車輛撞傷”、“寵物咬傷”之類的意外事故，盡管不是物業公司的責任，也可間接獲賠，當然每筆和累計的賠償金額都是有限額的。值得一提的是，由于物業的過失，造成非小區居民在小區范圍內造成人身意外傷害，太平也將替物業公司“埋單”。

　　同樣，人保財險和平安財險對該條款也進行了調整。兩家公司分別將游泳池、電梯、停車廠等小區內的公共場所納入了承保范圍。

　　聯洋社區住戶施先生認為，將“無過錯責任”納入附加險承保范圍，不僅僅轉嫁了物業管理企業的責任風險，也使物業公司管理小區，處理與業主的關系時游刃有余。而且，小區業主也能實實在在地從中受益。

　　王成寶介紹說，為了降低風險，保險公司會定期對承保的小區進行實地查訪，并提出防災防損的具體建議。一旦有小區連續幾年出險嚴重的話，保險公司將會提高產品的費率，以加強物業公司的風險管理意識。

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　　是否增加物業費

　　保險公司向物業管理公司收取保險費，那物業公司是否會向住戶收取額外的物業管理費用呢？據記者對戶主的一輪調查發現，上述問題是他們比較關心的問題。

　　朱李回答了記者的這一疑問。“楊浦區這次推出的每戶5元，都是由物業公司自己掏的，并未向住戶多收取物業管理費，而且政府方面也提供了部分財政支持。”

　　記者在采訪中還發現，一直以來業界對“物業責任險”都存在著較多的爭議。從有關的保險條款中可以明確看到，物業責任險的費用計算方法是保費等于當年物業管理費收入乘以費率，附加險的保費是累計賠償限額乘以附加險費率。

　　因此，如果某物業責任保險公司要為自己管轄的小區上物業責任險的話，那么其費用應該來自其向業主收取的物業管理費里支出。專家認為，物業管理責任險是建立在物業管理公司已有賠償責任的前提下，再轉嫁給保險公司賠償，其保險費應該由物業公司獨立承擔。

　　保險業一位資深人士提出了一個折中的辦法：“如果全部保費都由物業公司來出的話，可能很多物業公司并不積極。最合適的做法是，大頭由物業公司出，小頭由戶主出。”

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　　責任界定不清

　　由于小區流動量較大，尤其是一些管理不甚嚴格的小區，很多非戶主都可以隨意在小區走動，一旦出了事故，物業公司究竟賠還是不賠。“這個原因直接影響物業責任險的承保責任范圍和產品自身的發展。”王成寶一針見血地指出。

　　在過去的《物業管理條例》中，很多政策法規并沒有明確一些發生在小區的事故該由誰來擔責任、誰來賠。一位物業專家指出，有關條例可能沒有規定，但是物業公司與業主簽訂的物業管理合同中可能會涉及，因此涉及到的物業公司應該承擔合同責任。

　　而對于這一問題，有關專家表示，相關政策法規也在逐步完善，而且有關政府部門已經出臺了新的《物業收費管理辦法》，里面明確了物業公司必須要購買責任險。

　　據王青蘭表示，新出臺的上海市《前期物業服務合同》中更加明確了物業公司在管理過程中發生哪些事故，物業公司可以不承擔責任，比如因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的，物業公司將不給予賠償。

　　雖然條款明確了物業應或不應承擔的責任，但保險公司不會為物業所有的責任而“埋單”。王成寶介紹說，如果一些事故是物業公司事前完全可以避免的，那保險公司不會給予賠償。

　　物業責任險運作方式

　　物業責任保險分為基本險保險和附加停車場盜竊、搶劫責任保險兩部分。

　　保險對象：凡在工商行政管理部門登記注冊，取得合法資格的物業管理者，均可作為被保險人。

　　（1）在承保期限內，被保險人因管理或從業管理過程中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失，依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任；

　　（2）事先經保險人書面同意的訴訟費用；

　　（3）發生保險責任事故后，被保險人為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。

　　上述第（1）和第（2）項每次事故總賠償金額不得超過保單明細表中列明的每次事故賠償限額；第（3）項每次事故賠償金額不得超過保單明細表中列明的每次事故賠償限額。

　　該險種可承保物業公司在經營管理中面臨的各種責任風險，如公眾場所中的第三者責任、電梯責任、游泳池責任、廣告牌責任以及停車場責任等。

　　保險費的計算方式為：A、基本險年保險費=年物業管理費收入×基本險費率

　　B、附加費年保險費=附加險累計賠償額×附加險費率

　　作者：本報記者　黃蕾