近日，北京、上海、武漢三地4戶家庭5位老人成為國內首款以房養老保險產品首批的客戶。而同為試點的廣州，卻并未有老廣參與。

　　反向抵押養老保險俗稱“以房養老”保險，簡單地說，就是投保人以自己的房產作為抵押，從保險機構獲得養老金，同時繼續居住在自己的房子里。投保人過世之后，保險機構獲得處理抵押房產的權利。通過這個方法，可以讓那些“抱著金飯碗”但又收入微薄的老人能夠獲得足夠的養老金，體面地生活下去。

　　這個看似很美的養老方式，真的靠譜嗎？南都記者特意拿到了市面上首個以房養老的保險條款——— 《幸福房來寶老年人住房反向抵押養老保險(A款)》，給你一一剖析。

　　能拿多少？百萬房產每月固定到手2000多

　　首先，你最關注的應該是，我的房子給了保險公司，每個月能獲得多少錢呢？我們用一個容易算的數字，100萬的房產，得到的答案相當殘酷———根據幸福人壽的產品費率表，如果你是60歲的男性，你辦理后每個月未扣除相關費用(下同)只能拿到2514元。如果你是60歲的女性就把房子給保險公司，你每月拿到的錢，將只有2082元。而更殘酷的是，這個收入恒久不變，并沒有因通脹增加而會增加。

　　100萬的房產在廣州意味著啥呢，根據廣州市國土房管局公布的數據，廣州10區2市二手住宅成交價格為11825元/平方米。按85平方米計算，房價才勉強達到100萬。根據天津一位保險學教授稱，從產品設計來看，幸福人壽還是防范了長壽風險，通過延期年金繳納做了一道防火墻。投保人交納的延期年金保費將累積用于超過特定期限的養老保險金支付。

　　根據產品費率表顯示，當延期年金無身故和退保利益時，以每100萬有效保險價值計算，一個投保年齡為60歲的男性，延期年金交費年度數(特定期限年度數)為26年，延期年金年交保費2544元，扣除延期年金后投保人月度領到手的基本養老保險金額為2514元(未扣除相關費用)。

　　延期年金交費年度數(特定期限年度數)26年是估算的被保人未來生存時間。也就是說當一位60歲的男性來投保“以房養老”，評估的有效保險價值為100萬，每月可以領取養老金2514元，直到86歲；活過86歲之后，怎么辦？按照幸福人壽的產品設計，86歲前繳納的延期年金用以抵御長壽風險，使該老人仍能以同樣的(2514元/月)的標準繼續領取養老金直至終身。

　　根據條款，投保當年延期年金保費的交納時間為每個保單年度初，即第一次發放養老保險金的時間，交納26年的延期年金保費將累積用于26年后的養老保險金支付。同時，條款表明，投保人無需以現金方式交納延期年金保費，可從老人月領養老金中直接扣除，但應交納的延期年金保費將在需要交納時計入累積計息養老保險相關費用賬戶并累積計息。

　　當然，年紀越大的老人，去辦理以房養老，獲得的錢會越多。從保單條款看，百萬的房產，你如果70歲去辦，男性和女性分別能拿到3734元及3209元，比60歲的老人去辦，每月大概均多出約1200元，詳見可參照附表。

　　房子價格誰定？老人可共同選擇評估機構

　　由于房屋價值的評估直接影響到了養老保險金額的多少，這個由誰來確定呢？“幸福房來寶”的保險條款顯示，幸福人壽將和老人共同選擇和委托一家具備國家一級資質的房地產評估機構進行房屋評估。幸福人壽董事長孟曉蘇[微博]曾經表示，房價長期會漲，但以房養老保險產品設計的難度在于未來房價漲幅難于計算。首款產品在房價上漲的部分，保險公司不參與分享房屋增值收益。

　　幸福人壽這次卻表示，幸福人壽房來寶產品已考慮房屋預期增值收益。在幸福人壽評估抵押房產價值，對價值增長部分調增養老金，提前把給付投保人房產預期增值收益因素考慮在內。

　　值得注意的是，老人實際領取的養老保險金額為基本養老保險金額扣除應當承擔的相關費用之后的凈額。比如按50%的房屋評估費、抵押費、公證費、律師律師費。保單管理費，每保單年度每單按1000元收取費用。累積計息的養老保險相關費用；延期年金也包含其中，保險公司會基于老人未來預計生存時間估算一個期限，在這個期限中的每個保單年度初，老人需要交納延期年金保費。

　　房價漲了咋辦？房產增值收益投保人獨享

　　以房養老試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品，區別在于房產增值收益是由投保人獨享還是和保險公司分享。此次幸福人壽的“幸福房來寶”A款為非參與型以房養老產品。

　　這款以房養老產品，將住房抵押與終身養老年金保險相結合，年齡在60周歲至85周歲之間的擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老保險金直至身故；老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

　　“投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。”幸福人壽相關負責人表示，“幸福房來寶”根據投保老人的年齡、房屋價值、房屋預期增值、性別等因素計算養老金額度，評估是一次性的。其優勢在于養老金額里已考慮房屋預期增值收益；保險公司抵押房屋所得在償還養老保險、扣除利息等費用后仍有剩余，將返還給老人的繼承人。

　　該人士還稱，公司承擔房價下跌和長壽給付風險。在投保后老年人即可終身領取固定養老金，不受房價下跌的影響；公司在一定限度內承擔投保人長壽帶來的超額給付。對于以房養老的風險，保險精算領域專家表示，發達國家的反向抵押好處是把風險轉移給保險公司，隨著物價適當調整，房屋的科學估價、長壽風險由保險公司承擔，最后按照大數法則，根據老年人生命長短的平均水平，以房養老保險是可以經營的。

　　國內以房養老剛剛開始，保險公司是否具備這種風險分散的精算技術，比如產品量化、房屋價值估算、長壽風險的計算等都存在諸多不確定性。

　　想退保咋辦？六年后退保才免手續費

　　對于此款產品，幸福人壽將猶豫期設置得較長，為30天(普通產品猶豫期為10天)，也就是說老年人投保后30天內退保，自身權益不受損失。但如果老人在保單生效之后選擇退保，將承擔一定退保手續費及其他各類費用和損失賠償，退保手續費為退保之前累積計息的養老保險相關費用的一定比例，第一年至第五年分別為10%、8%、5%、3%和1%，第六年及以后年度退保，不再收取退保手續費。如果在一定期限內老年人無法償還，保險公司將對抵押房屋行使處分權，即出售(變賣)抵押房屋。

　　在“以房養老”產品鏈條中，最后一環對房產的處置也是保險公司可能面臨的爭議和問題。實際上，在給老人發放養老金的過程中，保險公司會累計出發放的總額，當老人過世時，無論是失獨老人還是無子女老人，均由指定繼承人或法定繼承人做出選擇。舉例而言，比如老人共領取了300萬元養老金，此時繼承人可以選擇將300萬元退還給保險公司，解除房產質押，合同終止。另一種選擇是繼承人選擇由保險公司處置房產，賣房收入假設為350萬元，保險公司將多余的50萬元返還繼承人。

　　鏈接

　　投保至承保需時兩周

　　幸福人壽保險版以房養老相對于其他渠道的條件寬松得多，對住房套數、年限、面積、評估價值等均沒有限制。幸福人壽此次簽單異常低調。無論是險企還是投保人，都不愿意向媒體透露太多的細節。

　　“從投保到最終承保，大約需要兩周的時間。”幸福人壽相關負責人表示，因為在客戶簽訂投保單后，幸福人壽將進行房屋評估，根據評估機構提供的房產價值進行養老金測算，客戶認可養老金測算，填寫投保單及相關協議。而后公司開展盡職調查，盡職調查結束后辦理房屋抵押登記、公證，最后承保。

　　以房養老參與流程：

　　1老人與保險公司雙方達成初步參與計劃。

　　2選擇第三方評估機構：由保險公司和老人商量選擇并對房屋進行評估產品測算：在評估價值的基礎上，保險公司會根據產品測算，根據不同房價、不同老人的不同年齡、對房屋預期增值的不同等因素測算出老人每月領取的養老年金。

　　3雙方達成共識。

　　4保險公司盡職調查：即保險公司確認房屋產權，查看房屋有無抵押狀況，產權是否有其他瑕疵等，且完成所有抵押需要的手續。

　　5猶豫期后，保險合同正式生效。

　　6老人開始領取養老金，直至去世。

　　7去世后，保險公司和繼承人對房產處置。

　　為啥老廣不愿辦？ 還不如出租

　　為啥首批用戶沒有老廣？南都記者走訪過廣州多個老年人活動中心，受訪的老人普遍表示，知道“以房養老”保險，但不會購買相關產品，其中條款太過復雜，收費不透明，均是他們擔心的問題。今年65歲的李伯對南都記者稱，通過新聞知道“以房養老”保險，不過保險對于老人家來說太過復雜了。

　　在李伯的觀念里面，房產作為家庭財產的傳承，辛苦一輩子買了套房子，不會拿來抵押的。“人老了，夠用就可以了。”李伯目前在廣州有兩套房子，其中在洛溪新城的一套70多平方房子月租能夠拿到2600-2800元，再加上2500元的退休工資，一個月大概有5000元可以供開支。

　　“現在支出肯定沒有之前這么大。”他告訴南都記者，基本上每月開支可以持平，加上之前的儲蓄，自己養老不用麻煩小孩。最怕就是以后醫療費的大額開支，現在其實最重要的是保持樂觀心態，健康比金錢重要多了。在他看來，把房子押給保險公司，每月增加2000多元，對于生活改善并不算大。

　　一名了解過“幸福房來寶”的女士認為，產品還不完善。她坦言，雖然保險公司不參與分享房產增值收益，但在房子評估上是以什么標準評估、由誰來評估、房價下跌后保險公司承擔多大比例的風險等問題還存在疑問。

　　以房養老困局？別抱太高期望

　　對于首批客戶，幸福人壽相關負責人表示，在首批簽約客戶中，北京的黃女士、康先生以及上海的費先生對以房養老政策關注已久，去年以房養老新聞出來之后，就有客戶主動聯系我們。他特意補充，首批投保的客戶有像上述三位老人一樣的無子女老人，也有像武漢朱先生和太太這樣有子女的老人。

　　過去20多年中，中國已經逐步建立起基本養老和補充養老為支柱的養老保障體系，以房養老不過是個人補充養老中的一小部分。即使是在歐美國家，沒有歷史性政策法律的束縛，以房養老體系日趨興旺，但是也僅是整個養老服務產業支流。

　　上海一位地產分析師稱，寄希望于今后“以房養老”的投資者而言，則真的不必對其期望太高。“今年監管層再次放松房地產政策，但是目前刺激效果有多大需要觀察。目前中國的房地產市場形勢已經發生了很大變化，總體上供過于求的局面已經形成。”上述地產行業分析師表示，居民大類資產已經開始調整，有很大一部分人的房產投資已經開始向權益類等其他領域投資轉化。

　　說的直白一點，對于投資者而言，最理想的情況是房子特別值錢，而養老所需的成本比較低。這樣的話，老人領取到的保險金可以覆蓋很大一部分甚至全部的養老費用，真正實現用房子來養老。可以預見，“以房養老”得以實現的基礎條件正在逐漸瓦解。

　　專題撰文：南都記者 周亮