近期，公募REITs市場波動引發了投資者的關注。截至2023年6月30日，中證REITs收盤指數的年內跌幅超過20%，跑輸滬深300指數年內漲跌幅。產業園區REITs有9支產品，是公募REITs市場數量最多的類別品種，在二級市場也表現出分化態勢。

　　業績與偶發事件疊加，流動性不足是下跌原因

　　據了解，產業園區REITs二級市場的下行，首先是受到了2023年1季度部分項目業績不達預期同時疊加了偶發事件，引起了投資者對產業園區資產的焦慮與悲觀情緒。其次公募REITs市場投資者以機構投資者為主，已發行產品機構投資者占比普遍較高，導致交易市場流動性不足、交易活躍度低；目前公募REITs仍在發展初期，市場體量小，機構投資者的減持會對REITs二級市場價格產生強烈沖擊。而持續下跌又進一步動搖投資者對估值定價的判斷，也觸發了部分機構投資者的止損線，同類機構投資者的投資策略趨同，在增量進場資金有限的情況下進一步加劇了流動性問題。偶發事件導致悲觀情緒擴散蔓延，個別產品的異動傳導到其他REITs。

　　產業園區行業優勢明顯 

　　應站在歷史發展的高度，看待公募REITs市場在試點階段的波動，更加深刻的認知產業園區行業。產業園區是指為了發展某個或多個特定產業而建立的一個空間區域，在這個區域內集聚了相關產業鏈上的企業、機構和資源。其核心優勢在于：

　　1．集聚效應：產業園區通過集聚相關產業鏈上的企業、資本與資源，形成了規模經濟和集聚效應。企業之間相互合作、相互促進，能夠實現資源的共享和互補，提高整體效率和競爭力；

　　2．專業服務支持：產業園區通常配備有專業化的服務機構和支持設施，如技術研發中心、孵化器、加速器等，為各類企業提供全方位的創新、研發和運營支持。這些服務可以幫助企業在全生命周期內提升技術水平、降低研發成本，提高市場競爭力； 

　　3．優質的基礎設施：產業園區會在建設初期就提供完善的基礎設施，包括道路交通、供電供水、通訊網絡等，為企業提供良好的工作和生活環境。同時，產業園區還可以根據需要進行定制化的設施建設，滿足企業特定的需求；

　　4．創新與協同創新：產業園區通常是一個集聚了各類創新主體的場所，包括企業、高校、研究機構等。這種集聚可以促進不同主體之間的交流與合作，形成創新生態系統和協同創新效應。

　　5．政策支持和優惠政策：為了促進產業發展和吸引企業入駐，產業園區通常會享受一系列的政策支持和優惠政策，為企業提供了更加有利的發展環境和條件。

　　這些特點和優勢通過時間的積累，可以幫助企業實現規模化經營、降低成本、提高創新能力，提升競爭力并加速產業轉型升級，園區資產在此過程進行經濟收益形成核心競爭力。可以看到，北京、上海、深圳、蘇州、武漢、杭州、合肥都通過產業園區的開發建設，分別形成了各自的區域特色產業與核心競爭力，并在產城融合的方向取得了巨大的成就，塑造了各自強大的城市體系。

　　產業園區REIT漸回穩定

　　產業園區行業存在周期、項目經營過程中業績總是會有高低起伏，投資者與經營管理者都需要面對各種潛在的風險與波動，平衡長中短期利益。對基金管理人而言需要做好透明、有效的信息披露，加強多層次投資者關系建設，多跟投資者溝通底層資產的經營理念與方式，日常經營分析，打開大門做生意，同時也要關注底層資產的租戶結構，到期分布，成本效率等經營指標的合理性，只有這些基礎扎牢了，單個項目才有可能行穩致遠。新資產的并購擴募也很重要，公募REITs本質仍是具有高分紅的權益類資產，擴募是公募REITs的重要屬性，打開擴募空間，發揮管理人的運營能力，才能真正發揮公募REITs對于底層資產優化與運營的能力，發揮其盤活資產的功能。對于投資者而言則需要獨立的、理性的看待經營波動，不盲目悲觀。產業園區是一個賣時間的產品，更加看重經營的長期性與連續性。從市場近期發布的臨時公告看，各個項目都在積極消化空置面積，出臺緩釋風險辦法，并取得了相當正面的租賃進展，經營情況漸回穩定。

　　產業園區REIT投資機會顯現，有望迎來上升動力

　　據某華南投資者透露，公募REITs二級市場方面，站在當前時間點，市場超跌之下不少個券已經具備了明顯的估值優勢，正在積極挖掘錯殺所帶來的投資機會。一級市場新發個券以及四只存量REITs擴募的超募，仍在一定程度上驗證了投資者對于基礎設施底層資產的認可。隨著擴募環節的打通，REITs一級半市場料將迎來更多的參與機會，二級市場或也將根據擴募屬性、管理人運營能力、擬擴募資產質量等邏輯，迎來更多交易機會，回歸理性長期投資價值顯現。底層資產運營穩定，市場有望迎來上升動力。

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責任編輯：王涵