房地產投資信托基金：讓夢想照亮現實

2015年01月31日 05:39 證券時報網收藏本文

　　REITs實現三方共贏，具有免稅優勢。REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產投資信托基金）是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可分為權益型、抵押型和混合型三種。REITs特點是：實現政府、開發商和投資者的共贏。長期回報率較高，標的物業類型豐富；可避免自持物業的雙重征稅（免除企業所得稅）；可使房地產投資化整為零，便于小額投資。

　　美國REITs保持40年高增長，中國首次明確要積極發展REITs：美國REITs經歷了多輪發展時期，截至2010年，美國REITs總資產已由1970年左右的10億美元飆升至3890億美元，一共增長388倍，40年年均復合增速16.08%。截至2015年1月，美國上市開發商總市值520億美元，而上市REITs總市值達9594億美元。2014年9月30日，央行[微博]發布《中國銀行業監督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，明確表示要積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

　　我國REITs發展存在制度障礙。美國REITs可免征企業所得稅，目前我國沒有，且我國需繳納資產出售或最終收益分配的土增稅或資產轉讓所得稅，這影響了其回報率。其次，登記、上市交易和退出機制，《信托法》、《公司法》相關部分不完善。此外，REITs產品審批流程復雜、資產評估難，缺乏 REITs的投資、管理人才等。

　　未來我國REITs發展存在巨大發展空間。目前我國僅有私募基金化的房地產信托產品。2014年4月，我國首單REITs——中信啟航專項資產管理計劃正式推出。截至2014年一季度末，我國基金化房地產信托產品規模合計128.5億元。如果按照1960年美國REITs發展初期的規模占儲蓄0.16%看，未來我國發展 REITs初期的規模將達704.88億元。假設按照2010年美國上市REITs規模占儲蓄17.25％看，未來我國上市REITs規模將達7.72萬億元，對房地產資金來源替代率將至16.34%。

　　REITs可提供穩定資金來源、促進房企輕資產化和深化房地產服務業。我國房地產開發資金46%來源于銀行信貸。REITs可為開發商提供穩定的外部資金來源。開發商是典型的重資產運營，而REITs可加速商業項目變現，實現房企輕資產轉型。REITs可分散投資，無需實物交割，從而極大地豐富了房地產管理和服務的內涵。

　　我國A股商業、工業和中介行將受益于REITs的推出。中國經典REITs實踐案例包括：中信啟航專項資產管理計劃、華僑城門票資產證券化和蘇寧與中信合作商業項目。我們認為，A股商業地產公司中的陸家嘴、金融街、中國國貿、招商地產和萬科A；工業地產中的張江高科、市北高新、外高橋、浦東金橋和電子城；中介行中的世聯行將受益于REITS的推出。