余儒文 繪

　　本報訊記者 徐可奇 綠城“信托門”一波未平一波又起。記者昨日從信托業內了解到，華寶信托近期發行的一款綠城房地產信托產品竟然曝出“掏空”抵押條款，使投資者面臨的風險急劇上升，同時被指謊報AAA信用評級。綠城集團董事長宋衛平表示綠城可能不再做房地產，而綠城此前發行的房地產信托產品兌付本金和收益問題備受業內關注。

　　綠城屢從信托渠道借巨債

　　根據中國信托業協會公布的信息顯示，華寶信托近期發行“綠城翡翠湖玫瑰園集合資金信托計劃”，該項目屬于信托貸款類，信托貸款規模預計60000萬元。借款人為安徽綠城玫瑰園房地產開發有限公司，分期用于安徽綠城玫瑰園項目中四證齊全的地塊建設，擔保人為綠城房地產集團有限公司，同時以項目土地資產提供擔保。到期后，信托計劃通過還本付息，債權清償退出。而綠城此前已經通過多家信托公司發行房地產信托產品，信托業內人士統計稱規模超過40億元。

　　據記者了解，這款綠城房地產信托計劃項下信托單位總份數為60000萬份，每份信托單位面值為1元；一期信托單位信托計劃規模預計為不低于20000萬份，二期信托單位信托計劃申購規模預計為不超過40000萬份。

　　投資者認購這款綠城房地產信托產品的起點金額為200萬元，并可按5萬元倍數遞增，信托期限為18個月；單筆認購或申購金額在300萬以下的最高預期年收益率為9%，單筆認購或申購金額在300萬至600萬的最高預期年收益率為10%，單筆認購或申購金額在600萬以上的最高預期年收益率為11%。

　　土地抵押可能被“掏空”

　　記者在這款綠城房地產信托產品介紹書上發現，綠城集團為該筆債權本金及利息提供擔保，安徽綠城玫瑰園房地產開發有限公司以項目土地資產提供擔保。一旦這款綠城房地產信托產品出現風險，該單一信托資金將直接用于清償，有效實現風險隔離。

　　但華寶信托在風險提示中表示，信托貸款發放時，安徽綠城玫瑰園抵押給受托人的房地產未曾抵押給其他金融機構。在項目進行中，融資方有權要求允許將擔保物通過銀行再融資，從而導致部分抵押權發生序位變動，使受益人的信托收益實現存在一定風險。

　　“這種做法意味著抵押給信托項目的土地資產可能被‘掏空’，投資者面臨的風險急劇上升。”滬上一家信托公司的高管對記者表示，目前大多數開發商在發行房地產信托產品時，都以項目的土地資產抵押給受托人，以使投資者的信托收益有一定程度保證。因為如果開發商將土地抵押從信托項目中“掏空”后再抵押給銀行貸款，那么信托項目無法依靠拍賣抵押的土地來保證投資安全性，投資者的本金在極端情況下甚至可能虧損。

　　被指謊報AAA信用評級

　　“綠城這款房地產信托產品涉嫌謊報信用評級�！币患以u級機構的相關人士對記者表示，華寶信托在產品介紹中聲稱綠城集團自1998年以來，歷年都被金融機構評為AAA級信用單位。但事實上標普則在今年6月已將7家內地房地產企業的前景調整為“負面”，其中綠城中國被列入表現最差的房地產企業之一；穆迪給予綠城的評級為B3，評級展望為“負面”。

　　而記者注意到，華寶信托還提示這款綠城房地產信托產品的信用風險，主要是安徽綠城玫瑰園可能存在經營不善等原因，導致其無法按期償還債務，且擔保人喪失擔保能力的，從而影響收益人的信托收益。

　　交銀國際最新發布的研究報告將綠城中國的投資評級由“中性”下調至“賣出”，而且認為綠城中國的前景是所研究房地產公司中最差的，相應下調其目標價36.3%至2.71港元。花旗稱也重申了對綠城中國的“沽售”評級，并且將目標價由3.79港元調低至3.13港元，綠城中國本來已疲弱的資產負債表將繼續面臨壓力。

　　綠城實在不行或“歇菜”

　　綠城集團董事長宋衛平近日表示綠城接下來會分三個階段走，首先就是努力做銷售，把房子賣出去；如果這個不夠有效，第二就是看看能不能騰挪掉幾個項目；最后一個階段，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產了。

　　信托業內人士分析，綠城中國2011年中期報告顯示截至6月30日，公司的債務總額約364億元，凈資本負債率達163.2%，較2010年底上升了31.2個百分點。綠城的綜合現金流量為負值，公司可動用的銀行結余及現金近67.44億元，而一年內到期的銀行借款和其他借款為135.14億元。

　　“綠城實在不行的話可能‘歇菜’，問題是綠城發的這么多房地產信托產品怎么向投資者兌付本金和收益？”一家信托公司的市場部負責人對記者表示，綠城房地產信托產品曝出“掏空”抵押的條款，也說明綠城的資金鏈到了非常緊張的地步。