記者 劉宇輝

　　央行和銀監會日前聯合發布《關于加強商業性房地產信貸管理的補充通知》，受此政策出臺影響，昨日金融和地產股出現大幅調整。對于此次房地產信貸管理政策，接受記者采訪的大多數基金經理均認為，投資性需求將會受到很大抑制。房地產行業將因此重新洗牌，短期房地產板塊將會陷入調整。但由于人民幣升值、城市化和人口紅利等利好因素在短期內不會消失，房地產股仍然具有長期投資價值。

　　“此次政策嚴格程度超出預期。”某基金經理說，“央行不僅規定以家庭為單位認定房貸次數，而且還要求已用

公積金貸款的家庭按照新政策執行，對投資性需求影響會非常大。”他分析道，這種影響主要是區域性的。以投資性需求為主的深圳、廣州等城市的房地產市場，應該會出現明顯調整，而對于北京、上海以及內地城市中以自用住房需求為主的市場，影響相對會比較小。

　　實際上，自9月27日央行出臺房貸新政之后，深圳、廣州等地的房地產市場就出現了價跌量減的局面。

　　但他預計，政策可能會前緊后松，從與其他機構的交流結果來看，大部分機構還是認為，由于

人民幣升值、城鎮化、人口紅利等利好房地產行業的因素，在可預見的時間內仍將存在，房地產業仍然具備長期的投資價值。

　　但他同時指出，短期應該謹慎，明年要看一季度的銷售情況。在談到行業格局時，他說，資金、土地等會更多地向優勢企業集中，由于行業中的龍頭企業更容易從銀行得到貸款，一些小房地產開發企業要么同大開發商合作，要么不堪重負而退出市場。因此，優勢企業會趁機擴大規模，行業的集中度會顯著提高。

　　但現在機構的分歧，在于建設部、國土部等職能部門是否會出臺針對房地產市場的后續政策，那樣對房地產市場無疑是“雪上加霜”。

　　一位基金公司投資總監表示，決定房地產市場走勢的依然是供求關系。因為住房需求是實實在在的，特別是一手房貸的需求相當旺盛，投資性需求大約只占20%左右。這次調控政策雖然會對投資性需求造成打壓，但整體上對總需求的抑制作用并不大。他預計明年全年

房價的漲幅會在10%以上。

　　他分析說，在萬科今年的銷售額中，大約只有35%是通過銀行貸款銷售的，其余都是投資者一次性付款買房，“這樣，房貸收緊對萬科這樣的龍頭的影響是有限的”。

　　深圳一位基金經理說：“現在我組合中有9個百分點的地產股，其中有5個多點是萬科，由于地產股短期內不會有機會，我打算賣出一部分。但像萬科這樣的龍頭，雖然短期內業績可能達不到預期，但長期將會受益于這項政策，因此仍會保持一定的配置。”

　　此外，這位基金經理還預計，地產股調整的時間可能持續3到6個月，“主要是投資者心理和對地產股業績預期的修正”。

　　而由于房貸是銀行最優質的資產，因此，這位基金經理認為，房地產調控政策對銀行也會產生一定的負面影響，但不會太顯著。他預計銀行板塊再調整5%，或許就基本到位。

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