8·31后新盤何在？房價(jià)大漲預(yù)計(jì)在06年后

　　被房地產(chǎn)界稱為“土地大限”的8月31日已經(jīng)過去，過關(guān)的288個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)張榜公布了。那么，這些過關(guān)項(xiàng)目主要分布在哪些地方？是屬于哪類項(xiàng)目？價(jià)格可能會(huì)在多少？本報(bào)記者分別采訪了中原物業(yè)、金網(wǎng)絡(luò)和協(xié)成行三家京城著名代理行的相關(guān)負(fù)責(zé)人，請(qǐng)他們就這份名單預(yù)測(cè)——

　　一半在城里，一半在郊區(qū)

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　　據(jù)協(xié)成行統(tǒng)計(jì)，三批過關(guān)項(xiàng)目的建筑面積總量大致在4300萬平方米，其中四環(huán)外項(xiàng)目將近有2300萬平方米，四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目2000萬平方米，二者比例相當(dāng)。

　　但是，城區(qū)多是危改項(xiàng)目，像第一批名單中有德外、和平門、夕照寺等危改項(xiàng)目；第二批名單中前10個(gè)項(xiàng)目都是莊勝二期的危改地塊，而這次68個(gè)過關(guān)項(xiàng)目中危改項(xiàng)目就有28個(gè)，占了約41%；第三批名單中僅一個(gè)大吉危改項(xiàng)目的規(guī)劃建筑面積就高達(dá)128萬平方米！

　　區(qū)域還是那些區(qū)域

　　過關(guān)項(xiàng)目約有50%是現(xiàn)有項(xiàng)目的后期，與之相比，從未上市的“新面孔”相對(duì)較少。換句話說，今年已經(jīng)形成的熱點(diǎn)區(qū)域，在今后一兩年之內(nèi)還將是熱點(diǎn)。如望京、昌平、順義以及朝陽路和朝陽北路一帶等。就這些項(xiàng)目的立項(xiàng)和位置來看，基本屬于中檔價(jià)位。

　　另外，三批過關(guān)名單的非住宅項(xiàng)目層出不窮，約占總量的45%。其中，綜合類項(xiàng)目1200萬平方米，占27%；商業(yè)類項(xiàng)目為504萬平方米，占12%；公建139萬平方米，占3%；辦公場所120萬平方米，占3%。協(xié)成行董事長王曉航由此推測(cè)，北京的房地產(chǎn)市場逐步向多元化發(fā)展，公建、商業(yè)及綜合類物業(yè)的輔助功能正在逐步增強(qiáng)，甚至在個(gè)別區(qū)域成為市場的主導(dǎo)，大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)時(shí)代已來臨。

　　房價(jià)大漲預(yù)計(jì)在2006年后

　　一個(gè)項(xiàng)目的平均開發(fā)周期是兩年半，北京每年平均新開工商品房面積不會(huì)低于1600萬平方米，除去正在開發(fā)的面積，這樣現(xiàn)在過關(guān)的項(xiàng)目大約能夠維持兩年。因此，金網(wǎng)絡(luò)副總經(jīng)理?xiàng)顝?qiáng)宏認(rèn)為，真正的因土地供應(yīng)緊張而導(dǎo)致房價(jià)大漲很有可能在2006年以后。

　　楊強(qiáng)宏還指出，2003年400多個(gè)商品房項(xiàng)目中，三環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目僅占8%，這次過關(guān)項(xiàng)目中在三環(huán)以內(nèi)的項(xiàng)目大多是危改項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目，未過關(guān)的項(xiàng)目因?yàn)閷儆凇皻v史遺留問題”，所以不外乎于2002年7月1日開始施行的北京市政府33號(hào)令?穴《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的有關(guān)規(guī)定》?雪第三條規(guī)定的五類用地：綠化隔離帶項(xiàng)目、危舊房改造、小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目、其他重大建設(shè)項(xiàng)目中的用地以及一些規(guī)劃為高科技、工業(yè)用途的經(jīng)營性項(xiàng)目。可見三環(huán)內(nèi)的住宅供應(yīng)一直很緊張。所以他認(rèn)為，房價(jià)上漲將從三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目開始，逐步蔓延到四環(huán)和近郊。

　　政府應(yīng)該公開土地供應(yīng)量

　　沒有過關(guān)的土地怎么補(bǔ)償？中原物業(yè)總經(jīng)理李文杰預(yù)計(jì)政府會(huì)在今年年底之前給予答復(fù)。很多開發(fā)商都不愿談及此事，因?yàn)橛行┵M(fèi)用可以算出來，而還有一些費(fèi)用是不便于公開的。北京是全國最后一批實(shí)行經(jīng)營性土地全部公開交易的城市之一，借鑒其他城市的經(jīng)驗(yàn)，可以在招、拍、掛的時(shí)候給予原開發(fā)商一定的優(yōu)惠。

　　李文杰認(rèn)為，如果政府在今年年底把對(duì)那些沒過關(guān)項(xiàng)目的處理方法公開，那么明年的土地供應(yīng)量也就清晰了。對(duì)市場影響較大的應(yīng)該是在這些已知的土地供應(yīng)量之后，政府要是能公開每年的經(jīng)營性土地供應(yīng)量，會(huì)在很大程度上幫助開發(fā)商和消費(fèi)者決定自己的投資或購買行為，能有效控制房價(jià)的恐慌性上漲。

　　開發(fā)速度有可能會(huì)放慢

　　市場的透明化將使一些不正當(dāng)競爭的企業(yè)無計(jì)可施。過去在購房人心目中有一定“品牌”的房地產(chǎn)公司有可能因?yàn)槟貌坏酵恋囟鴾p少開發(fā)項(xiàng)目(如富力集團(tuán)的天壇、白家莊、劉家窯等幾個(gè)項(xiàng)目均沒通過大限)。

　　王曉航告訴記者，過去，由于土地交易不規(guī)范，拿地“容易”，很多開發(fā)商不追求某項(xiàng)目的利益最大化，而往往是通過規(guī)劃的開發(fā)實(shí)現(xiàn)利益最大化。因此，拿到一個(gè)項(xiàng)目以后，往往走“快”字路線，即快速完成設(shè)計(jì)、快速銷售、快速進(jìn)入下一個(gè)新盤的開發(fā)。北京房地產(chǎn)市場也因此流行“快就意味安全”的經(jīng)營理念。而“8.31”以后，隨著拿地成本的增加、拿地難度的提高，開發(fā)商的經(jīng)營理念將發(fā)生變化：每個(gè)項(xiàng)目的利益最大化將成為開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)；好的房地產(chǎn)企業(yè)也將從“速度型”轉(zhuǎn)為“效益型”。

　　相關(guān)報(bào)道

　　這次沒過關(guān)，下次接著闖

　　相信政府會(huì)給予補(bǔ)償

　　9月6日，北京市國土資源局發(fā)出公告要求：不能繼續(xù)協(xié)議出讓的經(jīng)營性項(xiàng)目用地，從即日起原土地使用權(quán)人和原項(xiàng)目單位可持有效的項(xiàng)目建議書批復(fù)或規(guī)劃批準(zhǔn)文件，向市國土局提出土地由政府收購儲(chǔ)備或入市交易等申請(qǐng)。

　　一位在四季青鄉(xiāng)花了兩年的時(shí)間做前期準(zhǔn)備，已經(jīng)投入4000多萬元的項(xiàng)目這次沒能過關(guān)，其負(fù)責(zé)人向記者訴說自己現(xiàn)在的心情像罪犯在等待宣判。另據(jù)知情人透露，有的小開發(fā)商如果這次沒過關(guān)，在下一輪的招、拍、掛中又沒能拿到原定的那塊地，“8.31”大限就相當(dāng)于滅頂之災(zāi)。

　　雖然現(xiàn)在等待的心情很焦急，但該負(fù)責(zé)人還是認(rèn)為，這個(gè)項(xiàng)目在此之前也是按照政府的土地政策辦理的，除了可以計(jì)算的“有票”投入，一些“沒票”的損失也不是個(gè)小數(shù)，相信政府不會(huì)一筆勾銷。談到目前最迫切的愿望，他希望政府盡快給這些沒過關(guān)的項(xiàng)目一個(gè)處理方法和周期，以便公司做下一步安排，誰也耗不起。

　　記者采訪到的其他沒過關(guān)項(xiàng)目的開發(fā)商也都一致認(rèn)為政府會(huì)給他們一個(gè)“說法”和一定補(bǔ)償，甚至有的樂觀地認(rèn)為接下來的公開交易只是走走過場，原地塊的開發(fā)終究還是會(huì)讓他們來做。

　　對(duì)下次“過關(guān)”普遍有信心

　　康城總經(jīng)理陳文告訴記者，早期和土地方協(xié)議土地使用權(quán)并進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，所有的土地定金、前期付款、市政規(guī)劃、配套規(guī)劃都是按整體地塊1500畝地、建筑近100萬平方米的規(guī)模做的，到目前為止，先期在市政、配套等上的投入已經(jīng)達(dá)1億，其中修通京通快速路到康城的市政路就花了3000萬元。可康城后期還有700畝地沒有過關(guān)。

　　但是陳文一點(diǎn)也不為后期公開交易的土地?fù)?dān)憂，他用很輕松的語氣說道：“我們從1998年就開始研究這塊地，對(duì)它的了解程度、價(jià)值的估算、與當(dāng)?shù)馗骷?jí)政府部門的良好關(guān)系是其他參與競爭的開發(fā)商所難以達(dá)到的，我們有信心把后期的土地‘奪’回來。”

　　上文提到的四季青項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，如果現(xiàn)在對(duì)原地塊進(jìn)行公開交易，自己公司的勝算要比別家多。同時(shí)，他還表示，如果有公司不惜成本和利潤地來搶，自己不會(huì)與這樣的“瘋子”爭。

　　無論勝算多少，記者所接觸的未過關(guān)項(xiàng)目都表示一定會(huì)參與原地塊的公開交易。

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　　未過關(guān)項(xiàng)目可能有五種補(bǔ)償方式

　　目前政府尚未對(duì)未過關(guān)項(xiàng)目就收購和入市交易的細(xì)則公示，有業(yè)內(nèi)人士分析，在入市交易方式中，受影響的開發(fā)商可能通過如下途徑獲得一定補(bǔ)償：

　　一是通過招標(biāo)方式出讓，原開發(fā)建設(shè)單位可以在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)；

　　二是對(duì)原開發(fā)建設(shè)單位申報(bào)的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行備案；

　　三是原開發(fā)建設(shè)單位可參與土地公開交易增值收益分配；

　　四是實(shí)行換地權(quán)益書制度，即原開發(fā)建設(shè)單位對(duì)被收購?fù)恋氐囊淹度腩~，可以抵作將來購買土地時(shí)的費(fèi)用。

　　這四種途徑主要是針對(duì)一些已取得相應(yīng)立項(xiàng)及規(guī)劃文件、相對(duì)比較成熟的項(xiàng)目，它們可以直接進(jìn)入公開市場進(jìn)行“招拍掛”方式的交易。

　　五是針對(duì)一期過關(guān)、二期未過又面臨征地拆遷等問題的項(xiàng)目，原建設(shè)單位可以被確定為土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施主體，受市?穴區(qū)?雪土地整理儲(chǔ)備中心委托實(shí)施一級(jí)開發(fā)工作，完成后交由土地整理儲(chǔ)備中心入市交易，并由中心對(duì)開發(fā)商給予合理補(bǔ)償。而像一些重點(diǎn)地區(qū)，涉及企業(yè)搬遷，由于規(guī)劃等問題暫時(shí)還無法進(jìn)入市場的項(xiàng)目將由政府收購。

　　未過關(guān)項(xiàng)目有三類

　　未過關(guān)項(xiàng)目的歷史遺留項(xiàng)目從項(xiàng)目進(jìn)度看，可分三類：

　　一類是立項(xiàng)未動(dòng)工但開發(fā)商前期已經(jīng)進(jìn)行投入的“新項(xiàng)目”，如上文中提到的四季青項(xiàng)目；

　　一類是在建項(xiàng)目部分后續(xù)項(xiàng)目未能過關(guān)，如康城沒過的700畝地；

　　信報(bào)記者 蔡雪婧