證券公司高級職員 股市專家炒樓更在行

　　張斌： 某證券公司的高級職員

　　個人投資房產經歷：1、1999年，買下北外灘區域的新外灘花園一套170平方米的房子，單價還不到6000元，當時的總價93萬多元，最新評估價達到280萬元。

　　2、2000年3月，購買浦江名苑一套108平方米總價64萬元的房子。

　　3.2000年7月，以4200元每平方米的價格買下陸家嘴花園一套總面積105平方米的兩室兩廳，以5000元的月租金出租，今年5月，以70多萬元的價格出手，凈賺近30萬元。

　　4.去年底，在外高橋以8400元的單價買下了400平方米的一處商鋪，以12000元/月的價格包租給別人，合約期3年。

　　投資策略：選擇商住兩用房和小戶型單身公寓

　　對上海樓市的看法：1、房地產的漲跌具有持續性，不會在短期內有明顯的反向波動；2。未來兩年內，上海房地產市場進行的將主要是結構性調整，也就是一個擠泡沫的過程。3。看好上海的中低價房；4、二手房投資，現在不宜介入

　　兩處置業為婚房

　　所謂無心插柳柳成蔭，張斌最初涉足房地產市場其實是為了購買婚房。這位30歲出頭的小伙子目前還是證券公司高級職員，但他進入房產投資市場已經四、五年了。張斌的父親于1994年便開始了房地產開發事業，在父親的耳濡目染下，對投資頗為敏感的張斌深知房產除了自用消費以外還有相當不錯的投資效用，所以買婚房的事于他慢慢變成了一項謹慎的投資計劃。

　　1997、1998年，上海的房價一直較高，雖然早有積蓄，但張斌和未婚妻一直保持觀望而沒有進行真正的操作。到了1999年初，從政策面和市場各個方面的訊息中，直覺告訴張斌房價已經到了低谷；另一方面，政府買房退稅政策的實施，對收入不低的夫婦倆也有很大的吸引力。于是他們果斷買下了北外灘區域的新外灘花園一套170平方米的房子，當時買入單價還不到6000元，總價93萬多元。這是一套典型的景觀房，推開自家的窗戶，浦江兩岸的風景就能盡收眼底，其地段不可不謂之是鉆石級的了，最新評估價已經到了280萬元。

　　雖說一開始只想買一套房子，但付完現金后，張斌發現還得再買一套，因為新外灘花園的房子是一年以后才能入住的期房，但婚期已經不能再拖了，因此他們決定再買一套現房供結婚用。幾經挑選，2000年3月他和未婚妻買下了東方醫院對面的浦江名苑一套108平方米總價64萬的房子，當年7月交房。

　　“業內公認的規律，7月和春節過后是售樓淡季。尤其是春節后去買房往往會比較便宜，人們基本上都是買了新房過年，哪有過了年之后就急著買房子的？生意人往往急于拉第一單生意以圖個好兆頭，因此開門生意往往可以享受到比較大的優惠。比如我節后才買的浦江名苑，由于是一次性付款，這對于急于回籠資金的開放商來說是一個不小的誘惑，因此經過討價還價，我就享受了8.8的折扣，而且對方還讓了物業管理等一些費用——這是我買的一套折扣最多的房子，現在看來似乎有些難以想象。”

　　有了兩處物業，夫妻倆對房產市場的關注度也越來越高。2000年7月，隨著陸家嘴地區的發展，這一帶對高端出租市場的需求量也不斷增長。張斌夫婦想到了買房出租收取投資回報的賺錢方式。經過比較分析，他們以4200元每平方米的價格買下了具有加拿大風格的陸家嘴花園的一套總面積105平方米的兩室兩廳。

　　“以前我們都是一次性付款，這次我們辦理了5年期的按揭貸款，每月償還銀行4000多元。這套房子我只進行了簡單裝修就以5000元的月租金出租給附近工作的白領。這樣一來，非但輕松地以租養貸，而且還能略有盈余。最愜意的時候，年投資回報率達到了12%。當時真是覺得，炒房地產要比炒股票輕松方便得多。”

　　轉而投資商鋪

　　目睹兩三年的房價瘋長，張斌似乎嗅出了房產市場的新感覺：自己的住房投資已經走到盡頭了。

　　陸家嘴那處物業的房租跌了，從最高時候的5500元跌至今年的4200元每月；越來越多的人想憑借以租養貸的方式進行投資以致整個住房的出租市場供需比例發生了微妙的變化；租客對住房內部設備的要求也越來越高，原來的簡單裝修已經不能滿足房客的要求；換房客的時間成本(空置期)和精力成本越來越高；而且隨著房地產市場的迅速膨脹，周圍陸家嘴花園二期、香榭麗花園等新盤在張揚路上平地而起，陸家嘴這套房子和旁邊新盤相比根本談不上特色和優勢。經過一番思前想后，2003年5月，張斌以七十幾萬的價格將陸家嘴花園那套公寓轉手，凈賺將近30萬元。

　　“我做證券已經快要十年了，一般來講，大盤放量就是下跌的先兆。其實無論是房地產市場還是證券市場，這條規律總是會體現一定的效應的。目前大量的新盤上市,且相當一部分樓盤的區位特征和稀缺性并不明顯，但是價格仍然和一些經典樓盤所差無幾，這使我對目前上海的高檔盤市場存有不信任的心態，我覺得這種物業的價格遲早要跌。同時央行銀根收緊，相關政策也相應出臺，使我們這樣的投資客沒有了優惠政策的保障。因此我不想再把資金投向住房市場。但身為專業的證券從業人員，就目前基本面的情況來看，我認為現在股市已經暫時不適合投資了，因此我不會把錢投向股市。”

　　然而熱衷于投資的人是不會把閑置資金封在銀行里不動的。夫妻倆一合計還是轉而投資商鋪。商鋪在上海這樣的商業城市里總是稀缺資源，只要價格合理是不愁沒有租客的。去年年底，張斌夫婦在外高橋以8400元的單價買下了400平方米的一處商鋪。

　　“住宅的裝修實在太費神了。前三處住宅的裝修已經讓我筋疲力盡，而商鋪則不需要復雜的裝修，我們只需對鋪面進行簡單粉刷，就能租出去了。”

　　粉刷完畢，張斌立刻把這套商鋪以12000元/月的價格包租給了一個專職做商鋪經紀的福建人，合約期為3年。同時約定，若該商鋪的市場價上揚，那么張斌能獲得的租金也同步上浮，即張斌和該二房東獲益的比例維持7：3不變。這樣的經紀人有的是求租的客戶源，而張斌則可以省心省力坐收投資回報。

　　炒股眼光看樓市

　　談笑風生間，張斌無時無刻不體現著證券投資者觀察房地產市場的獨特角度：“股市和房地產的發展規律是有相通性的，但又有明顯的區別。而股市的漲跌具有不確定性，今天跌了明天可能會漲；但是房地產市場的漲跌是會具有持續性的，它不會在短期內有明顯的反向波動，這也是政策和行業本身的性質決定的。因此，房地產不斷地走熱，這其中也有人為炒作和發展慣性的因素，泡沫也就不可避免了。”

　　張斌說，房地產和其他商品一樣，有核心競爭力也就是某些方面能達到“人無我有”狀態的樓盤才不會跌。可比性不強或者是物業管理特別好的樓盤是可以留下不用急著拋售的。但單價7000元以上，總價100萬元以上的高價樓盤要是沒有稀缺性，那么拋了也不會太可惜——現在市場上各種促銷的信號已經給出。比如今年年初，他曾有意購買一套菊園的房子，但對方堅決地不肯折讓，而就在前一段時間，那邊卻打來電話暗示可以商量。這樣的例子在上海高價樓市里已經有不少。

　　賣方主動示好，說明高價樓盤已經開始動蕩，開發商的信心也開始不足。未來兩年內，房地產市場進行的將主要是結構性調整，也就是一個擠泡沫的過程。而半年、一年后，央行收縮銀根的效應肯定會產生，因為房地產開發商都是負債經營的，短期貸款一般是一年期，到時需要回籠資金就不得不加快售樓速度，如此一來，價格下跌是必然的趨勢。照證券業的術語來說，現在的上海房產市場處于高位振蕩放量的態勢，擠掉泡沫以后就會進入一個平穩期，慢慢會再以正常速度上漲一些，但速度不會太快。而現在的經濟適用房單價控制在3000-4000元，上海的房價不會跌破這個底線，所以上海的中低價房沒有問題。

　　同時，張斌告訴記者，他認為自用置業與投資性置業必須報著不一樣的態度。自己為消費而購買的房子一般只要看五年后能不能漲就可以了，而投資客尤其是靠貸款搞房地產投資的是不可能放眼那么久的，一般要分析半年到一年內這個房子會不會漲，有沒有獲利空間。

　　至于二手房投資，張斌認為現在不是進入的好時機。現在二手房的價格太高，但出租市場已經萎靡。這個價格放到一年后投資期房，可以有更大的選擇空間。房地產市場有個傳統，一般是先漲高端，再漲中端，最后漲低端。低端漲完后，行情就差不多到頂點了。現在的上海房市，二手房都漲成這樣了，而以租養貸在現在的上海已經很難奏效，所以不如不介入。

　　張斌同時認為，酒店式公寓附加值雖高，但目前進行個人投資還不到時候，因為現在二級市場還未形成。等到2005年，中國加入WTO的協議更多的行業將更大的開放甚至完全開放，到時到上海來的外國企業、外國人和高級白領將越來越多，這時再介入酒店式公寓的投資將會很有市場空間。