隨著中國銀行開始對存量房客戶的7折優惠利率進行調整，房貸的“加息”時代已經到來。目前7折利率優惠為4.16%，8.5折后為5.05%，對于購房者來說相當于“被加息”89個基點。同時，隨著中國經濟的復蘇，通貨膨脹的壓力加大，對央行提高基準利率的預期也愈發強烈。在“加息”周期下，購房者成本增加，但也有一些小竅門，能幫助減輕壓力。

　　【提前還貸】

　　“雙周供”小額提前還款

　　適合人群：收入較穩定、有額外收入來源。

　　注意事項：部分銀行需收取一定違約金。

　　民生銀行中關村分行理財師張雷表示，最常規的方法就是提前還款，但對于資金收益率高于貸款收益率的人不適用，同時對于房貸已還一半時間，采用本金不變剩余還款利息逐月遞減的借款人來說，提前還貸省息意義也不大。

　　此外，還有一種加快還款的“雙周供”也等同于提前還貸的概念，這是對原等額月供的對半分開加速還款的一種“創新”房貸產品，其關鍵是通過增加每年的總還款額以達到加速還款，進而節省利息。由于每年共有26個雙周，“雙周供”事實上每年要還13個月的貸款，這樣就會比按月還款省下一部分利息。

　　“雙周供”的還款方式，對收入較為穩定和均衡者較為適合，在有額外收入來源的時候，通過小額提前還款來節省利息。

　　值得注意的是，不同銀行對于提前還款的預約時間、還款年限、罰息方式等都有不同規定。例如建設銀行要求提前10-20個工作日預約，如果從貸款下發之日算起，貸款年限不足3年就提前還款的，要按照提前還款金額3個月的利息收取違約金，3年以后則可任意提前還款，無需罰息。

　　工商銀行則要求提前一個月預約，貸款一年以內提前還款的需交罰息，按照還款后剩余貸款金額的3%計算，針對信用記錄欠佳的客戶可能還會約定更高額的罰息，所以客戶要在簽訂按揭貸款合同時與貸款支行具體溝通。

　　【改變還款方式】

　　100萬貸款省11萬利息

　　適合人群：還款能力較強的家庭。

　　注意事項：銀行將根據個人還款能力進行評估。

　　除了將剩下房貸一次性還清外，省錢大致有兩種方式：縮短還款期限或者增加月供。房貸的還款方式中以等額本金和等額本息兩種還款方式最為普遍。而等額本金就是一個增加月供的方法。

　　等額本息還款方式是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。

　　等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

　　“貸款期限剩余越長，省下的錢就越多，轉換還款方式較為劃算。”光大銀行個貸中心人士表示。據記者從銀行了解到的情況，目前銀行大部分可以允許貸款者轉換還款方式，不過由于等額本金還款方式在前期還款壓力較大，因此在改變還款方式時，銀行將根據個人的還款能力進行評估。

　　算賬：王先生貸款100萬元20年期(以基準利率5.94%計算)，采用等額本息還款法，每月要還款7129.74元，還款總額為171.113745萬元，所產生的利息超過71萬元。但如果采取等額本金還款法，首月還款9116.67元，第二個月還款9096.04元，還款總額為159.6475萬元，支付利息款59.6475萬元。兩者相比，等額本金比等額本息節省利息超過11萬元。

　　巧用存款抵扣貸款利息

　　【理財產品】

　　適合人群：有大量流動資金。

　　注意事項：銀行這項業務需收取一定費用。

　　房貸者還可以選擇個人貸款與存款相結合的房貸理財業務，只要客戶的貸款還款卡內有活期存款，即可按相應比例抵扣貸款利息，本應獲得0.36%利息，但卻抵扣了貸款利息，并且卡內存款還是活期存款，隨時支取，不受限制。如工行的“存貸通”、民生銀行的“存抵貸”，此外，深發展、招行、建行均推出了類似的產品。

　　不過，此類產品均設有起點，如工行的存貸通和深發展的存抵貸起點均為5萬，也就是說如果賬戶有8萬元，只有3萬元可以參與抵扣房貸，并且抵扣比率各行不一樣。工行的抵扣比率為80%，即3萬×80%=2.4萬元，具體的抵扣金額按天計算，即存5天可抵扣2.4萬元貸款5天的利息。而深發展的抵扣比率為65%，即只有3×65%=1.95萬元。

　　“這種產品適合于由于生意往來賬戶上經常有大量資金流動，或是活期存款相對較多，但又不愿意提前還款的客戶。”工行理財經理表示。這項業務到銀行網點開通即可，不過需要提醒的是，這項業務存在一定的手續費用，如工行的存貸通需要收取240元的年費，應考慮所節省的房貸利率是否能覆蓋年費成本。

　　算賬：以王先生賬戶中有20萬的資金為例，并已享受貸款利率下浮30%的優惠政策，貸款執行利率就是5.94%×0.7=4.158%，其貸款可獲得的抵扣額為：(20—5)×80%=12萬元。如果王先生將20萬在存貸通賬戶內存1個月，其獲得增值收益為12萬×(4.158%-0.36%)×1/12=379.8元。

　　二套房公積金貸款更劃算

　　【公積金】

　　適合人群：有公積金賬戶，想改善住房。

　　注意事項：批貸、放貸時間長，貸款額度有上限。

　　張雷表示，如果市民有改善住房的剛性需求，那么今后首套房貸用商業貸款，按揭第二套房就使用公積金房貸，利率更優惠。

　　如果借款人要想獲得低利率貸款，一種選擇是可以先賣掉首套房，再購新房。還有一種選擇，就是使用公積金貸款按揭第二套房，這樣還可享受公積金的低利率和低首付。如果前兩套都是商業貸款，第三套也可以使用公積金貸款，利率比商業貸款0.7倍之后還要低。如果購房者首套房公積金貸款已經還清，購買第二套房也可以使用公積金貸款。與銀行的貸款相比，公積金的政策要寬松許多。目前持有聯名卡的北京公積金繳存職工可以約定按月提取公積金。職工可視個人情況選擇每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。此外，無論借款人是否提取過公積金，公積金繳存卡是否有余額都不會影響日后的公積金貸款申請及辦理其他事宜。

　　而公積金的優勢在于利率低，且首套首付無普通和非普通住宅之分，無二套房政策限制。劣勢在于批貸、放貸時間長，貸款額度有上限。

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