文/曹作義

　　打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪也是中國的國際義務(wù)。中國已經(jīng)承諾對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢制度。

　　在一個(gè)大多數(shù)網(wǎng)民都期待“居有其所”的年代，“房叔”蔡彬突然火了。

　　蔡彬，廣州市城市管理綜合執(zhí)法局番禺分局原政委，近期被爆擁有20多處房產(chǎn)。調(diào)查結(jié)果表明，“房叔”在擔(dān)任番禺區(qū)公安分局副局長，番禺區(qū)城管綜合執(zhí)法分局局長、政委期間，涉嫌利用職務(wù)便利收受他人賄賂、違反規(guī)定經(jīng)商辦企業(yè)等。

　　“房叔”蔡彬案，可謂個(gè)案，也并非個(gè)案，確切地說，該案是中國高官房地產(chǎn)洗錢案之縮影。

　　從媒體披露的20起腐敗大案可看出，房地產(chǎn)業(yè)其實(shí)早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”。如表1所示，涉案腐敗官員所擁有的房產(chǎn)少則七八套，多則四五十套。

　　2010年，央行反洗錢課題組對(duì)中國近年來洗錢案例抽樣調(diào)查顯示，洗錢犯罪資金主要流入金融、房地產(chǎn)和投資領(lǐng)域，其中通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢的案例占35.9%，僅次于金融業(yè)。

　　洗錢“重災(zāi)區(qū)”

　　我們不難理解房地產(chǎn)何以成為洗錢“重災(zāi)區(qū)”。

　　首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求量大，且在房地產(chǎn)交易過程存在一定程度的現(xiàn)金支付，難以查明資金來源，犯罪分子因此有機(jī)可乘。最后，房地產(chǎn)業(yè)的另一特點(diǎn)是信息透明度較低，易于掩蓋非法資金的來源和性質(zhì)。再次，土地資源的稀缺性和房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款依賴性，更是使得政府官員與銀行工作人員的“權(quán)力尋租”變得有機(jī)可乘。

　　簡單總結(jié)可見，犯罪分子通過房地產(chǎn)業(yè)洗錢的方式早已是五花八門。有的直接以本人名義或以他人名義購房(如重慶市巫山縣交通局原局長晏大彬案)；有的以他人名義投資創(chuàng)辦企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)(如原寧夏石嘴山市醫(yī)保中心主任徐福新等挪用醫(yī)保金投資房地產(chǎn)公司案)；有的將非法資金注入房地產(chǎn)開發(fā)公司并持股分紅獲益(如某銀行周口市中支清算中心原主任王世君挪用公款投資入股房地產(chǎn)業(yè)鄭州三和置業(yè)有限公司案)；有的通過民間借款、投資入股等方式將腐敗所得融入房地產(chǎn)建筑安裝工程，或者利用房產(chǎn)中介等其他方式進(jìn)行洗錢(如與不法中介勾結(jié)，簽訂虛假銷售合同，將黑錢混入房地產(chǎn)中介交易資金中)。

　　反房地產(chǎn)洗錢，其必要性毋庸置疑。中國《反洗錢法》規(guī)定，國務(wù)院反洗錢行政主管部門可以會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制定特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢制度，這為中國制定房地產(chǎn)反洗錢制度提供了法律依據(jù)。2005年實(shí)名制購房政策出臺(tái)，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案制度，這為下一步立法提供了重要借鑒。

　　尤要提及的是，打擊房地產(chǎn)洗錢犯罪也是中國的國際義務(wù)。中國已經(jīng)承諾執(zhí)行國際權(quán)威反洗錢組織——反洗錢金融行動(dòng)特別工作組(Financial Action Task Force,簡稱FATF)的《40條建議》(TheFortyRecommendations)，該建議要求各成員國對(duì)包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢制度。

　　國際范本

　　國際上的先行探索為中國房地產(chǎn)反洗錢提供了良好的參考借鑒：

　　英國《2003年反洗錢法規(guī)》(money laundering regulations 2003)第2條和第3條規(guī)定，任何在英國境內(nèi)從事房地產(chǎn)代理活動(dòng)、提供房地產(chǎn)交易法律服務(wù)活動(dòng)的主體必須履行客戶身份識(shí)別、交易記錄保存和嫌疑洗錢報(bào)告三項(xiàng)反洗錢義務(wù)。

　　2001年，歐盟發(fā)布了《反洗錢指令Ⅱ》(DIRECTIVE 2001/97/EC OF THE EUROPEAN PARLIAMENT AND OF THE COUNCIL of 4 December 2001，amending Council Directive 91/308/EEC on prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering)，該指令第2條規(guī)定：負(fù)有防范洗錢犯罪義務(wù)的領(lǐng)域延伸到金融系統(tǒng)以外的一些“從事職業(yè)活動(dòng)的法人或者自然人”，包括房地產(chǎn)代理商、為委托人的利益而代理從事金融交易或者房地產(chǎn)交易(包括資產(chǎn)評(píng)估)的公證人、法律服務(wù)人員、中介機(jī)構(gòu)及其工作人員等，并對(duì)他們施加預(yù)防洗錢的法律義務(wù)。

　　2007年，金融行動(dòng)特別工作組就發(fā)表類型報(bào)告《房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢和恐怖融資》(FATF：MONEY LAUNDERING & TERRORIST FINANCING THROUGH THE REAL ESTATE SECTOR，29 June 2007)，提供各國房地產(chǎn)業(yè)的洗錢案例和建議措施。

　　此外，美國、日本、俄羅斯、加拿大、澳大利亞，芬蘭等國也都建立了符合本國特點(diǎn)的房地產(chǎn)反洗錢制度，也為中國建立類似制度提供了國際參考。

　　反洗錢體系待建

　　房地產(chǎn)業(yè)反洗錢若要取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，離不開先進(jìn)的制度系統(tǒng)的規(guī)范。一個(gè)明晰的房地產(chǎn)業(yè)反洗錢體系應(yīng)該有五個(gè)方面：

　　確定房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體范圍

　　根據(jù)《反洗錢法》第3條，按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)履行反洗錢義務(wù)的特定非金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法采取預(yù)防、監(jiān)控措施，履行反洗錢義務(wù)。如前所述，通過房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行洗錢涉及開發(fā)、建筑安裝、商品房買賣等環(huán)節(jié)中的房地產(chǎn)開發(fā)公司、建筑安裝公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)交易所及其注冊(cè)驗(yàn)資會(huì)計(jì)師(審計(jì)師)事務(wù)所等主體，要有效預(yù)防和遏制房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)從管住源頭和堵住出口兩方面著手，不僅要了解購房者購房資金來源和性質(zhì)、購房情況及交易頻率，更要清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑安裝企業(yè)、房產(chǎn)中介等股東資金來源和性質(zhì)及其實(shí)際控制人的背景等信息。因此，必須把房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)交易所、會(huì)計(jì)師(審計(jì)師)事務(wù)所等納入反洗錢義務(wù)主體范圍。

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域推行非現(xiàn)金結(jié)算制度

　　非現(xiàn)金結(jié)算，是指不使用現(xiàn)金而通過銀行將款項(xiàng)從付款單位(或個(gè)人)的銀行賬戶直接劃轉(zhuǎn)到收款單位(或個(gè)人)的銀行賬戶的貨幣資金結(jié)算方式。房地產(chǎn)作為高現(xiàn)金流量的行業(yè)之一，不法分子極易通過現(xiàn)金交易方式洗錢，消除資金痕跡，以逃避反洗錢部門的監(jiān)控。推行非現(xiàn)金結(jié)算，限制大額現(xiàn)金交易，可大大降低不法分子利用現(xiàn)金洗錢的概率。有必要通過修改完善《現(xiàn)金管理暫行條例》等法規(guī)有關(guān)現(xiàn)金管理規(guī)定，在房地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)制推行非現(xiàn)金結(jié)算方式，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、二手房交易等環(huán)節(jié)大額資金交易必須實(shí)行非現(xiàn)金結(jié)算。

　　制定房地產(chǎn)業(yè)客戶身份識(shí)別制度。

　　房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢工作涉及的義務(wù)主體較多，應(yīng)區(qū)分不同的義務(wù)主體建立相應(yīng)的客戶身份識(shí)別制度，針對(duì)不同客戶實(shí)施有效的客戶身份盡職調(diào)查措施。在房地產(chǎn)開發(fā)商、建筑商、房產(chǎn)中介的注冊(cè)驗(yàn)資環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)銷售和二手房交易環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)預(yù)售合同登記或房產(chǎn)交易登記環(huán)節(jié)，都要建立相應(yīng)的客戶身份識(shí)別制度。此外，商業(yè)銀行在辦理與房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)、個(gè)人辦理業(yè)務(wù)時(shí)，在履行現(xiàn)行的金融機(jī)構(gòu)客戶身份識(shí)別制度外，對(duì)房地產(chǎn)公司開發(fā)商、建筑商注冊(cè)資金、征地資金、建筑安裝工程資金、預(yù)售資金、房地產(chǎn)開發(fā)貸款資金予以關(guān)注，重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的資金用途和還貸資金來源進(jìn)行盡職調(diào)查，審查是否與公司經(jīng)營范圍和規(guī)模相符；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介提交的購房者資料進(jìn)行盡職調(diào)查，在辦理商品房按揭貸款時(shí)審查收入證明合法性以及還貸資金來源，同時(shí)關(guān)注交易資金去向。

　　制定房地產(chǎn)業(yè)可疑交易報(bào)告標(biāo)準(zhǔn)

　　借鑒現(xiàn)有金融領(lǐng)域反洗錢的做法， 建立以商業(yè)銀行、房地產(chǎn)銷售機(jī)構(gòu)(開發(fā)商、房產(chǎn)中介)、房地產(chǎn)交易所、涉及房地產(chǎn)行業(yè)的管理部門為主體的可疑資金監(jiān)測(cè)報(bào)告體系，建立可疑交易報(bào)告及保存記錄等制度，識(shí)別分析可疑交易，并向中國反洗錢監(jiān)測(cè)中心提交可疑交易報(bào)告，同時(shí)妥善保存資料和交易記錄。

　　建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)

　　由于異地購房、假身份證購房和冒名購房等原因，購房信息的真實(shí)情況很難查詢，為洗錢者提供可乘之機(jī)。應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢信息系統(tǒng)建設(shè)，提高房地產(chǎn)行業(yè)信息透明度，同時(shí)，擴(kuò)大現(xiàn)有中國反洗錢監(jiān)測(cè)中心數(shù)據(jù)系統(tǒng)功能，搭建房地產(chǎn)行業(yè)可疑交易資金監(jiān)測(cè)分析信息化網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，并與稅務(wù)、工商、房管等部門的監(jiān)管信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)鏈接，全面征集房地產(chǎn)行業(yè)所涉行為主體的基本身份信息和異常資金交易等情況，為反洗錢部門和偵查機(jī)關(guān)預(yù)防、遏制和打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢犯罪活動(dòng)提供準(zhǔn)確情報(bào)線索和證據(jù)支持。

　　(作者單位為中國人民銀行反洗錢局，文章內(nèi)容僅代表個(gè)人觀點(diǎn))

　　小資料：

　　反洗錢金融行動(dòng)特別工作組(FATF)

　　反洗錢金融行動(dòng)特別工作組是一個(gè)獨(dú)立的專門從事國際反洗錢和反恐融資事務(wù)的政府間組織，其宗旨是制定和推動(dòng)反洗錢和反恐融資政策。該工作組希望借助推行反洗錢和反恐融資政策，防范利用犯罪收益進(jìn)一步犯罪，以及避免洗錢和恐怖融資影響合法經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。FATF發(fā)布的《40項(xiàng)建議》是公認(rèn)的全球反洗錢和反恐怖融資標(biāo)準(zhǔn)，該建議規(guī)定了各國應(yīng)予執(zhí)行的反洗錢和反恐怖融資的刑事司法和監(jiān)管措施，還包括了國際合作和金融機(jī)構(gòu)及賭場、房地產(chǎn)商、律師和會(huì)計(jì)師等行業(yè)的防范措施。該組織成立于1989年的西方七國首腦會(huì)議，創(chuàng)始國包括西方七國和歐洲聯(lián)盟歐洲委員會(huì)的15個(gè)國家。目前，該組織已擁有36個(gè)成員國，其中包括34個(gè)國家和地區(qū)，以及2個(gè)地區(qū)性組織(歐洲委員會(huì)和海灣合作委員會(huì))。FATF的組織成員資格是一國金融業(yè)走向世界的“綠色通行證”。