1月10日，國務院辦公廳出臺11條措施，其中一條明確了二套房貸的首付比例不得低于40%。這一政策究竟意味著什么？

　　文/朱大鳴

　　從新頒布的國新十一條新政來看，抑制成交量政策中，最嚴厲的莫過于兩條：一個是，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風險定價。另一個是要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。

　　對二套房政策收緊，筆者首先是持有異議的，因為很多的二套房并非是投機性的，很多投機客根本不在乎那一點錢，限制的往往是改善性的需求，我們應當對三套房貸管理的更加嚴厲。上調二套房貸往往是傷不了投機行為，反而會灼傷整個市場的正常需求。

　　由于二套房貸政策是政策的松緊帶，市場一般以此來看待市場趨勢，如果二套房貸收緊，會影響正常的市場預期，從而人為地干預市場，為未來的暴漲埋下了伏筆。從歷史上看，二套房貸政策雖然能夠在短時間內扼住市場的脖子，但后來的反彈是更猛烈，二套房貸政策是一項被實踐證明是錯誤的政策。

　　2007年收緊二套房政策，是導致2008年成交量暴跌的最主要工具，但是，暫時的打壓并沒有真正解決房地產的問題，反而導致2009年房地產市場的暴漲。二套房政策也沒有真正打垮投機性需求，即使不發生金融危機，由于打壓并不能增加供給，不能增加蛋糕，也沒能真正解決房屋供給數量問題，因此，只能是短視而且短期的工具，除了使得扭曲的市場更加畸形外，很難找到這個政策亮點。

　　從新國十一條出臺的目的來看，主要是遏制房價瘋漲，還有就是防患境外熱錢進入房地產市場。但這種圍堵式的只能是一條虛設的萬里長城，真正能夠解決的問題是給游資們一定的通道，限制他們的流動范圍，光堵截不給出路，明道被堵死，各種暗流和地下河渠道會更猖獗。

　　從實際政策來看，由于海南國際旅游概念的出現，上百家地產開發商，裹挾著上千億元的資金進駐海南“跑馬圈地”，讓游資們有了一定的出路，他們會對實體經濟的危害少一點。但是，從房地產被趕出來的游資越多，對經濟威脅越大，二套房貸政策恰恰是各方最敏感的地方，事實上，去年年末密集的政策組合拳的出現，已經給予房地產成交量予以沉重的打擊，近期各地樓市出現2位數甚至一位數的成交量和去年四位數的成交量簡直是天壤之別。

　　另一個受到影響的是股市，因為銀行和地產板塊占A股市場絕對的老大地位，因此，雖然近期管理層出臺了股指期貨和融資融券兩大利好，但此次而倍受關注的二套房政策給予市場一個垂直性的擠壓，股市也會存在大變數，擾亂資本市場的運行。

　　中央下決心打壓房地產市場，手段重回到舊時代，我們對此并不樂觀，只希望這次組合拳能夠取得成效。歷來是政策市的中國房地產市場，相信在2010年并不好過。

　　(朱大鳴    工商管理博士，中國資深財經評論人)

　　插排：雖然近期管理層出臺了股指期貨和融資融券兩大利好，但此次而倍受關注的二套房政策給予市場一個垂直性的擠壓，股市也會存在大變數，擾亂資本市場的運行。