號(hào)稱“史上最嚴(yán)”的“二套房首付50%政策”房產(chǎn)新政出臺(tái)已經(jīng)兩周，在貸款審批日趨嚴(yán)格的情況下，廣州樓市“應(yīng)運(yùn)而生”了諸多規(guī)避的“新辦法”。

　　上周末，記者走訪了城中多個(gè)樓盤和二手中介，發(fā)現(xiàn)中介們會(huì)根據(jù)買家和房源的情況，推薦用他人姓名買房的“土辦法”、利用公積金貸款的政策空檔、求助于中小銀行甚至是“金融公司”等辦法。但記者實(shí)地咨詢發(fā)現(xiàn)，這些層出不窮的“新辦法”中，不但對(duì)買家資金實(shí)力等都有一定要求，而且還可能造成買家損失或帶來糾紛，未必都可取，需要三思而后行。

　　一手房五成首付沒商量

　　陳先生在接受記者采訪時(shí)，“賭咒發(fā)誓”地說自己不是炒房客。他告訴記者，他和妻子現(xiàn)在住在海珠區(qū)的單位宿舍，幾年前他在增城買了一套房，當(dāng)時(shí)主要因?yàn)殚_發(fā)商與單位有合作，房價(jià)很實(shí)惠；而且也能讓資產(chǎn)保值。

　　但再過幾個(gè)月，陳先生就要當(dāng)爸爸了，住在單位宿舍孩子很難入戶，所以想在海珠區(qū)買套房子。然而房產(chǎn)新政下，他就必須付五成首付。陳先生說，他在增城的房子市值不過五六十萬元，而且還在供，當(dāng)初只給了十來萬元首付。但海珠區(qū)的房子均價(jià)已過1.5萬元/平方米，房齡老的也要1萬元/平方米左右。一套兩房一廳的房子最少也要五六十萬元，就算賣了原來的房子也湊不夠首付。

　　首付動(dòng)輒七八十萬

　　事實(shí)上，陳先生這種的情況并不鮮見。對(duì)于這些“就差錢”的“改善型住房”購買者，以往神通廣大的開發(fā)商、地產(chǎn)中介，還能為他們提供“首付擔(dān)保”，或者用其他手段來規(guī)避政策嗎？記者為此在廣州各中心城區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)查。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，無論是新政出臺(tái)前就在售的，還是將在五一小長假開盤的一手房，樓盤銷售們都表示，目前只能嚴(yán)格執(zhí)行國家新的房產(chǎn)新政。

　　上周日，記者來到位于荔灣區(qū)滘口地鐵站附近的逸彩新世界朗逸廷時(shí)發(fā)現(xiàn)，來看房的市民三三兩兩的，遠(yuǎn)沒有地鐵五號(hào)線剛開通時(shí)的熱鬧。記者以買家的身份咨詢后得知，該樓盤的兩房小戶型單位已售罄，剩下的最小戶型也要90多平方米。目前該樓盤開價(jià)1.5萬~1.6萬元/平方米，二套房買家不掏出七八十萬元根本買不下了。

　　在與樓盤銷售人員攀談中，記者自稱已貸款買過一套房，不知再買是否要付五成。銷售人員表示，只要家庭成員內(nèi)有購買記錄，無論貸款與否都算是二套房。隨后記者又表示，現(xiàn)有房產(chǎn)還有升值潛力，不想倉促出手，不知可否少付一成首付。這位銷售人員明確表示，按揭審批都由銀行負(fù)責(zé)，銀行批下來多少就是多少，他們也沒有其他辦法。

　　“銀行批多少就是多少”

　　相隔不遠(yuǎn)的荔江美筑五一期間才正式開售，但銷售人員明確表示只能辦四大行按揭，嚴(yán)格執(zhí)行國家規(guī)定。據(jù)了解，該樓盤初步定價(jià)為1.3萬~1.5萬元/平方米，最小戶型也超過80平方米。

　　白云區(qū)的情況也基本相同。在已經(jīng)上市的大型樓盤嶺南灣畔，記者了解到，該樓盤高層洋房均價(jià)已達(dá)1.7萬元/平方米，一套80平方米的房子要130萬元，付五成首付就是65萬元。當(dāng)記者提出自己已有一套房，但不夠錢給五成首付時(shí)，售樓小姐表示無能為力。“現(xiàn)在銀行都嚴(yán)格按國家規(guī)定來執(zhí)行，第二套房首付一定要五成以上。”

　　一手房的首付為什么卡得這么嚴(yán)？天河區(qū)萬科天河御品的銷售王先生一語道了破天機(jī)：一手樓的價(jià)格都在網(wǎng)上公示了，不可能像二手房那樣，通過一些“操作”讓銀行評(píng)估價(jià)高于實(shí)際售價(jià)，以便從銀行多貸款，變相降低首付。“過于離譜的評(píng)估價(jià)，在網(wǎng)上公示很容易被看出問題。現(xiàn)在一手樓都很透明，要按政策來。聽說6月以后，二手房也要這樣網(wǎng)簽了，也很難再使用操作評(píng)估價(jià)格的手法了。”

　　公積金貸款最靠譜 另類借貸風(fēng)險(xiǎn)最大

　　相較于一手房的“沒商量”，如果按揭購買的二套房是二手房，可操作空間就大了許多。有資深中介就向記者推薦了一些操作辦法。當(dāng)然，隨著政策力度的加大和具體實(shí)施細(xì)節(jié)的落實(shí)，操作難度也在日益增大。

　　方法1

　　公積金貸款能貸七成

　　成功率最高 但放款慢易被賣家拒絕

　　條件：

　　1.第一套房按揭為商業(yè)貸款

　　2.公積金半年沒動(dòng)用過

　　3.房子總價(jià)不超過80萬元

　　缺點(diǎn)：

　　申請(qǐng)和放款時(shí)間比商業(yè)貸款時(shí)間長，可能遭賣家拒絕

　　如果第二套房買的是二手房，目前能順理成章貸款只給三成首付的方法就是用公積金貸款，但前提是第一套房沒用公積金貸款。

　　據(jù)了解，目前廣州公積金貸款還沒有出臺(tái)執(zhí)行二套房五成首付新政的規(guī)定，如果之前購房沒有動(dòng)用過公積金貸款，買第二套房、三套房時(shí)申請(qǐng)使用公積金貸款仍可享受首付最低三成，利率為公積金貸款利率3.87%(5~30年期)。

　　在天河區(qū)棠下，滿堂紅中介黃小姐詢問記者是否有廣州戶口，住房公積金是否半年以上沒有動(dòng)用過。在得到記者肯定的答復(fù)后，她很高興地告訴記者，“你可以申請(qǐng)用住房公積金貸款啊，可以三成首付，不過一人最多貸到50萬，兩人80萬。我們一直都建議首次置業(yè)的客人不要?jiǎng)佑霉�積金貸款，因?yàn)槿绻�用的是商業(yè)貸款，二次置業(yè)時(shí)再動(dòng)用公積金貸款就可以依然享受到三成首付，而且利率也不會(huì)調(diào)高。”黃小姐告訴記者，即使是外地戶口，只要公積金交了一年以上也可以辦下來，一般10個(gè)工作日就能有答復(fù)。

　　方法2

　　操作銀行評(píng)估價(jià)多貸少付

　　以往中介殺手锏 房價(jià)太高漸難操作

　　方法

　　調(diào)高評(píng)估價(jià)

　　評(píng)估價(jià)高于房價(jià)，從銀行多貸款，買家少給首付。

　　調(diào)低評(píng)估價(jià)

　　評(píng)估價(jià)低于房價(jià)，讓手頭現(xiàn)金與五成首付相符，另想辦法付余款。

　　缺點(diǎn)

　　實(shí)際房價(jià)太高，操作空間已經(jīng)很小。

　　要獲得賣家信任，協(xié)商出其他支付余款的方法，不太容易。

　　二手房的實(shí)際交易價(jià)由買賣雙方議定，這一價(jià)格與決定貸款額的銀行評(píng)估價(jià)可能存在一定差距，一些二手房中介通過操作銀行評(píng)估價(jià)，以便讓買家少給首付，這是以往較為常見的方法。天河區(qū)棠下世王地產(chǎn)中介鄧先生在接受記者咨詢時(shí)，就說可以通過調(diào)高房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的方式，從銀行貸出更多款額，以彌補(bǔ)首付的不足。

　　記者以二套房買家的身份向鄧先生咨詢一套要價(jià)100萬元的二手房時(shí)，表示只夠錢給30萬元的首付。鄧先生就向記者詳細(xì)解釋說，如果把房子的銀行評(píng)估價(jià)操作到140萬元，五成也能貸出70萬元，記者就要給30萬元，即實(shí)際上只給三成首付就能把房子買下來。

　　對(duì)于這種方式，合富置業(yè)和裕豐地產(chǎn)等中介也都提到，但均表示現(xiàn)在不太容易操作了，“因?yàn)楝F(xiàn)在的房價(jià)都普遍高到相當(dāng)價(jià)位，銀行為了防止不良貸款，都不會(huì)給你那么大的操作空間。在一兩年前，這種方法還比較容易實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)在有點(diǎn)難了。”合富置業(yè)的劉先生說，比如駿景花園這邊的二手房價(jià)平均都已經(jīng)飆在1.3萬元/平方米了，現(xiàn)在能幫你評(píng)估到1.2萬/平方米就已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　對(duì)于記者的情況，滿堂紅的中介黃小姐則給了調(diào)低銀行評(píng)估價(jià)的“逆向操作方式”。也就是說，把銀行評(píng)估價(jià)“操作”到60萬元，這樣記者手上的30萬元就正好是五成首付。但這種情況下，買家必須跟賣主協(xié)商好，通過其他方式補(bǔ)齊剩余的實(shí)際款額。中介黃小姐表示，這樣做最難的是如何跟賣家協(xié)商出一個(gè)大家都能接受余款支付方式。但她認(rèn)為關(guān)鍵是要賣主相信你能承擔(dān)另外40萬的款項(xiàng)，她建議可以使用第一套小居室再去抵押獲得新貸款。“所以你的工作單位，收入情況等資料會(huì)變得比較重要，經(jīng)濟(jì)能力的驗(yàn)證是為了避免不良貸款。同樣的，這樣的資料即使是幫你去中小銀行抓空隙爭取三成首付的時(shí)候，也會(huì)很重要，畢竟在這個(gè)風(fēng)口浪尖上，就連按揭公司以前的墊付一兩成的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在都不容易幫忙申請(qǐng)了。”

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