易憲容

　　最近，有人說：隨著國內房價下跌，中國可能出現負資產家庭，這樣政府就得改變目前房地產市場的金融政策，特別是要改變目前從緊的貨幣政策，要讓漲到天上的房價再上漲。對于這些言論，可謂“司馬昭之心，路人皆知”。

　　其實，“負資產”的概念是香港社會1997年到2003年(期間香港房價下跌67%)流行的一個新名詞。一般來說，“負資產”與個人按揭貸款所購住房價格下跌有關。如果個人購房款是一次性付清，那么即使住房價格跌得再厲害，也不存在“負資產”的問題。只有個人按揭貸款所購住房價格下跌且市值低于未償還貸款時，負資產才會出現。至于負資產的大小，取決于房價的跌幅。

　　在香港，根據對負資產的不同定義，也就有不同的計算方式。最簡單、最平常的說法就是負資產指已經購買的住房因價格下跌低于原先所付出款項。比如，原先以100萬元購買的住房，現在市值只剩下80萬元，該住房的負資產就是20萬元。按照這種算法，只要房價下跌，就會出現負資產。這種寬泛的定義沒有多大意義。

　　按照香港金管局的定義，負資產是指“未償還貸款額超過住房當前的市值”。同時，該住房必須是以個人名義購買的，而且提供按揭貸款的又是金管局所指定的幾間銀行。一般來說，香港業界與學界基本上認同金管局的界定，只是其范圍擴展到所有的銀行住房按揭貸款，其中包括轉按揭與加按揭貸款。這樣，在2003年3月底，按照金管局的計算方法，當時負資產住房78000宗，而按照后一種方式來計算則有158940宗，相差8萬多宗，該數據是香港2002年成交住房宗數的兩倍多(當年香港一手房與二手房成交易宗數僅74584宗)。

　　當時，這15萬多宗負資產家庭(為整個人口的比重2%)涉及資產金額達6685多億港元(為2002年香港房地產成交總額4倍多)。盡管出現這種嚴重負資產現象，但是由于香港的銀行體系健全，住房按揭貸款市場準入要求比較嚴格，因此并沒有對香港的金融體系造成什么影響。

　　眼下我們要問的是，中國目前存不存在負資產家庭？如果存在，其規模有多大？

　　就目前中國的住房按揭管理制度來看，由于個人住房按揭貸款的首付比重在30%以上，特別是購買第二套住房按揭貸款首付比重在40%以上。因此，按照香港金管局對負資產的定義，如果中國要出現負資產家庭，那么該地方的房價一定要下跌30%以上。根據國家統計局的數據，到目前為止，國內房地產市場的價格不僅沒有下跌，反而還在上漲，只不過上漲速度沒有2007年快。因此，從總體上來看，中國目前根本就沒有出現負資產家庭的必要條件。從區域來看，深圳、廣州房價的下跌看上去較快，據說有樓盤的價格下跌了40%以上，但是這些樓盤多數是一手房，其價格下跌與負資產還沒有必然關系。即使是二手房的價格下跌，就目前而言，在廣州與深圳達到下跌30%以上的樓盤恐怕也不會太多。而且也可能是2007年炒作十分嚴重的樓盤，是那些按揭貸款審核不嚴而進入的房地產市場炒作者。對于這些房地產炒作者，中央政府有十分明確態度，是嚴厲的打擊對象。這些人出現負資產問題，首先損失的是自己，然后才是銀行有少量損失(因為這些人如果把房子交給銀行，就得看這些房子價格下跌的程度)。因此，國內銀行體系對此根本就不用過多擔心。

　　從央行2008年一季度貨幣政策報告來看，到2008年底，全國商業銀行本外幣貸款余額為29.4萬億元，商業性房地產貸款余額5.01萬億元(占整個國內銀行體系貸款總額的17%)，其中房地產開發貸款余額1.8萬億元(占整個國內銀行體系貸款總額的6%左右)，個人住房按揭貸款余額為3.13萬億(占整個國內銀行體系貸款總額的11%左右)。也就是說，如果最為極端的情況出現，即假定到2008年一季度末所有個人按揭貸款都為不良貸款，那么整個國內銀行體系不良率也只是增加11%，不會造成多大影響(國內銀行體系不良率最高時曾為40%)。何況，這根本就是不可能的事情。