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卓尚進
8月15日，中央銀行第一次以專題報告形式對外發布了《2004中國房地產金融報告》�！秷蟾妗访鞔_指出，商業銀行房地產貸款存在風險：一方面，房地產開發商貸款的不良率較高；另一方面，隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現風險。
《報告》顯示，銀行房地產貸款，一般包括了房地產開發商貸款和個人購房貸款兩個主要的部分。雖然四家國有商業銀行個人購房貸款資產質量較好，不良貸款率為1.5%左右，但是開發商貸款的風險已開始顯現，四家銀行匯總的房地產開發貸款不良貸款率在10%-11%之間，不容忽視。統計表明，四家銀行房地產開發商貸款質量存在明顯的差異。其中農行和中行的不良貸款率相對偏高，分別達到16%以上和12%以上，工行和建行的不良貸款率則相對較低，維持在7%左右。這種情況表明，目前四家銀行的房地產貸款從總量上說暫時沒有太大的風險或風險較小，但是其結構性風險已經出現。畢竟，對于正在進行或積極準備股份制改造的國有商業銀行而言，10%-11%的房地產開發貸款不良貸款率是不可以掉以輕心的，它在銀行新增貸款中的比例不是小數，任其發展下去，將會使銀行的整個不良貸款率很快上升。
按照央行《報告》，目前商業銀行房地產貸款還存在如下幾個方面的風險：一是部分地區如上海等地房地產市場過熱存在市場風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，這將給銀行帶來不小的損失。二是房地產開發企業高負債經營隱含財務風險。我國房地產開發商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產的比率在70%以上。以北京為例，2000-2002年北京市房地產開發企業平均資產負債率為81.2%，房地產開發企業負債經營的問題較為嚴重。由于房地產開發企業良莠不齊，隨著房地產市場競爭日益激烈，監管力度不斷加大，開發貸款門檻提高，房地產開發企業資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。三是“假按揭”凸顯道德風險。今年4月2日，中國銀行就自曝北京“森豪公寓”按揭涉嫌騙貸案。經查明，從2000年12月至2002年6月，北京華運達房地產開發有限公司采取假按揭的方式，從中行北京分行申請按揭貸款199筆，涉及公寓273套，形成風險敞口64494萬元。雖然案情發現后，中行立即采取有效措施，努力將違規貸款損失降至最低程度，但該典型案件揭示出的“假按揭”導致道德風險和巨額缺失的教訓十分深刻。四是基層銀行發放房地產貸款存在操作風險。突出表現在：貸前審查經辦人員風險意識不強，審查流于形式，隨意簡化手續，對資料真實性、合法性審核不嚴；抵押物管理不規范，辦理抵押的相關職能部門協調配合不力，不按程序操作；個別基層行貸后管理混亂，缺少相關的風險預警措施。另外，由于土地儲備中心運作不規范、對其監管不嚴而導致土地開發貸款有較大信用風險，由于相關法律法規的不配套而導致房地產貸款的法律風險也在加大。諸如此類，銀行房地產貸款的風險幾乎無處不在。
因此，在繼續支持房地產市場健康發展的同時，商業銀行應當高度重視防范和化解房地產信貸風險，以保證銀行體系持續穩定發展。
進一步加強銀行房地產開發貸款管理，嚴格遵守對房地產開發企業的貸款程序。應重點檢查房地產開發企業的資質，審查房地產開發公司以往的信用紀錄。密切關注借款人與關聯企業的關聯交易，防止借款人資本金明顯不足向控股公司或關聯企業借款增加資本金，防止控股公司轉移挪用借款人的開發項目預售款。
規避房貸操作風險，完善房貸操作程序。加強抵押物管理，及時合理地辦理相關抵押手續，規范抵押物估價行為。各商業銀行總行應加強對基層行有關操作規程的管理，就包括房貸風險點、完善合約的程序、相關法規制度、違反操作程序的責任制度等作明確規定。
防范“假按揭”風險，完善懲戒機制。建設一個良好的經濟、社會和信用環境。應建立對騙貸開發商的懲戒機制，如公開披露騙貸企業名單等。對于協助開發商套取個人住房按揭貸款的銀行責任人，對其違規行為進行追查和嚴加懲罰。
加強利率風險管理，滿足借款人規避利率風險的需要。為此，商業銀行應提高服務意識，設計符合各類消費者需求的貸款品種。可以考慮允許商業銀行發放固定利率個人住房貸款，使商業銀行的貸款收益能與其資金成本匹配。同時，有關部門應進一步研究利率風險管理工具，爭取早日推出利率互換、利率期權、互換期權等利率衍生產品。
另外，應當盡快完善住房置業擔保制度，進一步研究房貸保險制度。
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