黃祖斌

　　2008年中國樓市確立了拐點，以房產商為首的很多人指望銀監會對二套房貸的限制全面解禁，以挽救樓市頹勢。但筆者認為，即使二套房貸解禁，也難治樓市沉疴。

　　自1998年以來，中國樓市形成了一個長期的牛市，價格不斷上漲。銀行個人購房貸款也從無到有，并經歷了“大躍進”。從1998年到2008年，銀行發放的個人購房貸款增加了70多倍。而自2007年9月系列實質性調控政策出臺以來，房價遭遇拐點，原來的上漲預期變成了下跌預期。

　　不管是股市還是樓市，追漲殺跌是普遍的市場行為。在房價下跌預期下，即使二套房貸全面解禁，購房人就會僅僅因為首付和利率降低而選擇購房嗎？看看現在的美國，利率已經從5.25%大幅降低到0.25%，購房人的利息負擔大大降低，可是房價和銷量一直在跌。再看看日本，當年樓市泡沫破滅之后，日本央行最終實行了零利率，同樣無法阻止樓市持續下跌14年，跌幅近70%。只有二套房貸利率減少的利息成本足以彌補預期中房價下跌造成的損失，改善型住房需求者或炒房人才可能選擇購房。問題是，二套房貸解禁后，他們同樣可以選擇等到房價下跌后，再以解禁后的優惠政策購房。

　　另一方面，出于控制銀行房貸風險的考慮，也不能解禁二套房貸的限制。在香港1997年之后房價下跌65%的過程中，房貸不良率最高也只上升到不到1.4%的水平，而目前內地房價還未明顯下跌，不少銀行房貸的不良率就已經達到了這一水平。

　　目前樓市的根本矛盾是價格超過了正常的收入水平。因此，房價不跌，樓市不恢復理性，二套房貸即使解禁，銀行購房貸款10年增加70多倍的情況也不會再現。把前幾年的樓市成交量當成正常需求，如同把2006年、2007年股市成交量當成正常成交量一樣荒唐。

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