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跨行轉按揭：30萬貸款20年最多可省3萬
關于跨行轉按揭
轉按揭：30萬貸款20年最多可省3萬
相當多購房者資咨詢了跨行轉按揭的問題。
由于各家銀行對于7折房貸優惠政策的執行標準有所區別，出現了一部分購房者在自家銀行不符合優惠標準，而在其他銀行則能夠達到的情況。
以30萬元房貸計算，換一家銀行，房貸利率8.5折下調為7折的話，按等額本息還款法計算，每月可省下152元，20年房貸最多可節約總額達到3.65萬元，減去中間費用，大約節約的金額在3萬元左右。
(該部分問答由上海凱奕投資咨詢管理公司提供協助)
Q 轉按揭步驟如何，操作是否復雜？
答：一般來說，轉按揭過程由類似專業機構幫助客戶完成。
首先第一步是資格預審。客戶需要提供身份證、房屋產權證、竣工年限、貸款年限、貸款金額等信息，由專業機構交給銀行進行預審。
預審完畢后，第二步由專業機構陪同客戶到轉按揭銀行簽約；簽約完畢后，等待銀行審批。
第三步，在銀行審批通過后，購房者需到當地交易中心辦理抵押登記；完成抵押登記后，轉按揭銀行將放款到客戶銀行卡賬號，但此筆資金為凍結資金。
第四步，客戶前往原貸款行還款，開具現金本票。
接下來是領取他證；并辦理注銷手續，完成轉按揭過程。
Q 轉按揭過程中存在哪些費用？
答：現在專業按揭機構一般并不對購房者收取服務費用，但還是存在一些不可避免的費用。包括擔保費、評估費、抵押費、公證費等。一筆30萬元的房貸轉按，費用基本上在7000-8000元之間。
需要指出的是，按照約定，市民辦理房屋貸款的提前還款應是已經貸款在1年以上的客戶，多數銀行不收取違約金。但是也有些銀行會在合同中給出更加嚴格的條件。市民在辦理前先要看清楚自己的貸款合同。對于固定利率的貸款客戶，則要按著合同約定向銀行支付提前還款的違約金，部分銀行是按照未還款金額的5%左右支付。
由于7折利率優惠是政府針對目前房地產市場，鼓勵樓市消費給出的特別優惠，目前執行期限到今年年底，明年情況尚且未定，因此購房者要仔細衡量轉按成本是否劃算。
Q 哪些銀行能夠辦理無交易轉按揭？
答：基本大部分銀行都可以辦理無交易轉按揭。但記者采訪時發現，股份制小銀行為積極爭取客戶，更加愿意提供轉按揭服務，而且這類銀行往往能夠給出更加優惠的貸款利率。
Q 組合貸款能否辦無交易轉按揭？商貸部分是否可單獨辦無交易轉按揭？
答：組合貸款情況下，大部分中小銀行都可以受理無交易轉按揭，但具體還需客戶提供原來的銀行貸款合同，對賬單，本人身份證明，財力證明等材料，根據自身情況選擇相應的銀行。另外，商貸部分不可以單獨辦理無交易轉按揭。
目前來看，大部分購房者還是處于觀望狀態，很多咨詢購房者表示，自己先等待原貸款銀行細則落實，盡量爭取原貸款行的優惠。
◎ 市民建議
利率優惠能否考慮較低收入人群？
袁先生：我和我太太是上海下鄉到外地的知青，剛從貴州遷回上海，幾乎用掉所有的積蓄買了個總房價為30多萬元的房子，2007年4月在農業銀行的濱江支行辦理了商業貸款，現在還余下15萬元左右的貸款沒還清，銀行的工作人員說貸款余額較少貸款利率不能打7折，并且沒有任何商量的余地。
我和太太都沒有太多收入，在上海供房子十分吃力，為什么申請利率優惠銀行還要對貸款余額做出規定呢？我認為銀行應該考慮我們這些收入較低的卻要供房的市民，盡可能地也讓我們能享受到國家的優惠政策。
貸款余額較少可否利率優惠？
王先生：2004年在交通銀行長寧支行辦理了商業貸款，現在余額不到10萬元，享受8.5折利率優惠，對貸款余額相對較少的客戶銀行方面是否能對利率打7折呢？
◎ 資料
房貸利率演變表
1、 我國的利率水平自1990年代的經濟過熱以來，經過八次降息之后，商業銀行房地產抵押貸款利率為5.04%。
2、 2004年10月29日，5年以下自營性個人住房貸款利率由4.77%上升至4.95%的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍。)；5年以上房貸利息由5.04%加到5.31%(說明：在2005年3月17日之前一段時間，央行單獨公布自營性住房貸款利率)。
3、 2005年3月16日，中國人民銀行宣布，從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比現行優惠利率5.31%高出0.20個百分點。
4、 2006年8月18日，中國人民銀行宣布，商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.9倍擴大為0.85倍，其他商業性貸款利率下限保持0.9倍不變。商業銀行可按照國家有關政策，根據貸款風險狀況，在下限范圍內自主確定商業性個人住房貸款利率水平。
5、 2008年10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。
(早報記者黃武鋒根據中國人民銀行網站內容整理)
7類問題客戶最關心
1.是首套自住房貸款，但貸款期限在8.5折優惠出臺之前，也就是說目前未享受8.5折優惠的客戶，是否可以直接申請7折優惠?
2.滿足首套自住等條件，也享受著8.5折的利率優惠，但是達不到貸款銀行設定的房貸余額，如30萬或50萬元的標準，是否還有可能申請到利率優惠，具體政策如何？
3.同一家銀行，從其不同支行或不同信貸部門工作人員口中獲知，為何不同？對工作人員所說的話有異議，可不可以投訴？到哪里投訴？
4.目前申請7折優惠，享受期限從什么時間開始計算，是從2009年1月1日起，還是要等到申請一兩個月批下來，才開始享受？
5.第二套住房能否享受利率優惠？是否也給予7折，或其他折扣？
6.第一套住房，也是首次貸款，但是不符合上海的普通住房標準，能否申請7折優惠？
7.如果不能申請獲得7折優惠利率，是否可以轉按揭，轉到其他銀行，貸款銀行是否會設置障礙？