市場持續(xù)萎縮

　　“上半年的緊縮政策，下半年的金融風(fēng)暴，使上海的房地產(chǎn)市場沒有新的買家進(jìn)場，市場停滯。” 陳松興博士表示，這是導(dǎo)致滬上銀行拼搶存量客戶的直接原因。

　　據(jù)央行上海總部提供的數(shù)據(jù)，今年上半年上海市個(gè)人住房貸款增加55.7億元，同比少增12.6億元。由于部分商業(yè)銀行加大個(gè)人住房貸款營銷力度，6月份上海中資銀行個(gè)人住房貸款增加27.1億元，是今年繼1月份后第二大月度增量，使上半年滬上個(gè)人房貸呈“V”型走勢。

　　從9月份開始，上海個(gè)人房貸持續(xù)減少。9月滬上中資銀行個(gè)人住房貸款減少4億元，同比多減65.3億元；其中新建房貸款減少14.6億元，二手房貸款增加10.6億元。10月減少21.1億元，同比多減71億元；其中新建房貸款減少17.6億元，二手房貸款減少3.5億元。11月減少14.4億元，同比多減64.9億元；其中新建房貸款減少12.5億元，二手房貸款減少1.9億元。

　　從以上數(shù)據(jù)可以看出，上海新建房銷售從9月份開始就一直萎縮。

　　交行研究部高級宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，上述數(shù)據(jù)至少反映了兩個(gè)情況。首先，由于市場交易量的萎縮和個(gè)人房貸增幅不斷放緩，目前的觀望氣氛濃厚。

　　其次，在市場不景氣，銀行更加審慎地選擇房產(chǎn)開發(fā)商、有意控制房產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的情況下，房產(chǎn)開發(fā)貸款比個(gè)人房貸的萎縮程度更加劇烈。

　　上述情況還在延續(xù)。“就我掌握的數(shù)據(jù)，截至上周，上海的房產(chǎn)交易量仍在萎縮。”唐建偉說。陳松興博士則指出，上海樓市缺乏買盤的情況將至少持續(xù)到09年上半年。

　　房貸風(fēng)險(xiǎn)可控？

　　陳松興博士分析，各家銀行通過降低利率來拼搶存量客戶的做法是在市場增長有限，但銀行又必須維持信貸規(guī)模的情況下解決燃眉之急的權(quán)宜之計(jì)。這種做法對刺激樓市的作用有限，也無助于降低銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，倒是引發(fā)了銀行之間的利率戰(zhàn)爭，直接降低了銀行收益。而且利率下浮之后可能不足以覆蓋房地產(chǎn)下行給銀行帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“例如，乙銀行靠利率下浮把客戶從甲銀行吸引過來。乙銀行為此有一定的支出，且利率下浮了30%，客戶對乙銀行的利潤貢獻(xiàn)可能要幾年以后才顯現(xiàn)。但過了一年，丙銀行可能用同樣的辦法再把客戶挖走，這就直接導(dǎo)致了乙銀行收益的減少。”陳松興指出。

　　交行《2008-2009中國銀行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)給銀行業(yè)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小。但報(bào)告也同時(shí)指出，我國銀行與房地產(chǎn)直接相關(guān)的個(gè)人住房按揭和開發(fā)商貸款占比達(dá)到17%以上，如果計(jì)算以房地產(chǎn)作為抵押物的貸款，則在總貸款中的比重將達(dá)到65%以上。考慮到房地產(chǎn)抵押折扣率一般在30%以上，貸款安全性有較高保障，但一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)進(jìn)一步下跌，將可能引發(fā)一定的風(fēng)險(xiǎn)。在短期內(nèi)，商業(yè)銀行資產(chǎn)質(zhì)量所面臨的最大不確定性在于房地產(chǎn)價(jià)格走勢。

　　唐建偉認(rèn)為，明年銀行在房貸業(yè)務(wù)上可能進(jìn)行的調(diào)整包括，加大對保障性住房的投入，包括對保障性住房的開發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款等都將大力支持。

　　銀行的個(gè)人房貸政策會(huì)不斷調(diào)整，例如推出房貸新政細(xì)則，靠利率優(yōu)惠爭奪存量房貸客戶等。隨著房產(chǎn)開發(fā)商新一輪兼并收購的展開，銀行會(huì)搶奪優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，例如全國性的、有一定規(guī)模的、管理規(guī)范的房產(chǎn)開發(fā)商。