文/本刊實習記者 康會欣

　　除了傳統的等額本息和等額本金，市面上推出了更多個性化的房貸新選擇。欲想裁衣，還需量體，我刊將分2期介紹紛繁的房貸新品，以挑選適合自己的“新衣”

　　1992～2003年間，我國房貸產品只有等額本息和本額本金2種方式，而發展至今，僅光大銀行就有房貸產品十幾種，開始進入市場細分時代。選擇房貸產品如同購置新衣，要多看多問，“貨”比三家，沒有最好的，只有最適合的。不妨從購買新衣的角度構筑認識。下面將對典型的房貸產品進行初步梳理。

　　等額本息法是指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平攤到還款期限的各月，本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。而等額本金法是指將本金平均分攤到每個月內，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息，前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。當前市場上的房貸產品，都可以說是由這2種傳統按揭方式演化而來，因此說它們是日常服中永遠的的確良和中山裝毫不為過。

　　防護裝——固定利率按揭

　　★主要形式：固定利率按揭貸款及其組合(如固定利率氣球貸、期限組合固定利率房貸、金額組合固定利率房貸等)

　　★主要推出銀行：建行、招行、光大和深發展等

　　★適應狀況：按揭業務在加息周期之內；第二套房貸

　　★代表性衣物：風衣

　　固定利率按揭貸款是專為有升息預期的人群推出的，適合對未來的支出有精確的規劃，或是對未來利率變動有清醒認識的投資者。

　　2004年10月以來，央行共進行了8次加息。由于長期以來負利率的存在，我國當前整體上仍然處于加息通道上。但進一步加息能否實施以及能夠延續多久，仍然要判斷分析。風衣的價值在于預防惡劣天氣帶來的風沙，如果未來一直艷陽高照，就會得不償失。

　　值得關注的是深發展推出的“固定利率氣球貸”產品(固定利率和氣球貸的結合形式，氣球貸詳見下面的“宴慶裝”部分)，其對第二套房的按揭較為有利。目前5年以上第二套房貸執行的實際利率為8.613%，而固定利率氣球貸3年期的按揭利率為8.316%，5年期則為8.514%，既直接鎖定了在借款期限內可能會發生的利率上升風險，也符合監管機構當前第二套房貸利率上浮10%的政策。

　　以50萬元貸款第二套房貸為例。如果采用固定利率氣球貸，即選擇一個較短的貸款期限(如3年)，適用利率為8.316%，較采用浮動利率的普通住房貸款而言，利率一次鎖定，比當前執行利率低了0.3%；同時可以較長的期限(如30年)來計算月供，每月還款金額僅為3780元，比30年期浮動利率等額本息法每月還款金額(3885元)低105元。既享受了短期限固定利率貸款的較低利率，又在按揭初期降低了還款壓力。最后在第3年末一次償清本息，3年本息合計62.3252萬元，比30年期浮動利率等額本息法第3年末提前還款節省利息4489元。