房貸負增長 銀行盈利堪憂

　　在國內目前投資渠道狹窄、銀行信貸投向范圍有限的情況下，房貸業務的下降可能會使銀行面臨資金放貸無門的局面，從而嚴重影響商業銀行的收入和利潤。

　　另一方面，銀行利率風險管理的一般思路是：在經濟波谷階段，銀行應持有短期資產，以鎖定低成本融資，而在經濟波峰處，則應以較高的收益鎖定固定利率資產，并保持短期負債。

　　家住上海徐匯區某公寓的沈先生指著自己家的信箱對記者說：“以往每次打開信箱，亂七八糟一大堆房屋中介的廣告，有時候直接就塞在門縫里。不過最近少多了。”

　　樓市交易明顯萎縮沈先生這種直觀的感受恰與銀行部門的數據一致。

　　來自銀行方面的消息說，除了中行上海市分行，其他三家國有商業銀行上海市分行7月份的房貸都出現了新增余額負增長的情況。

　　據悉，工行7月新增房貸余額為-3.3億元，創出新低，系5月份后第二次出現負增長。建行7月份的房貸余額也縮水了3億多元，這已經是該行連續4個月房貸新增余額呈負數。農行7月份的房貸新增余額首次出現負數，而此前3個月的房貸余額還都保持了小幅上升。中行上海市分行一位人士則透露，該行7月新增房貸余額是2億元，幾乎只是6月份的1/10。總體估算，今年五六月份上海個人新增房貸余額雖然減半縮水，但仍能維持在二三十億元左右，而7月份房貸余額竟然減少了大約10億元。

　　很顯然，出現這種情況原因有兩點：除了房貸利率上調后，提前還貸增多，更主要的原因，則在于上海樓市成交量明顯萎縮。

　　一份統計數據顯示：5月份上海商品房成交面積比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市場成交量實際下降64%，成交價則下跌5%。二手房成交量下降近80%，成交價下跌近25%。

　　而房地產之窗監測報告則顯示，6月上海普通商品住宅成交面積39.5萬平方米，環比下降16.9%；普通商品住宅成交均價環比下降0.9%。也就是說，該月上海普通商品住宅成交量在5月份的基礎上又減了一成。對此，房地產之窗分析師王昀認為：“傳統淡季遇上政策頻出期，上海樓市6月接近冰點。”

　　這種情況并非上海獨有。8月4日，北京市建委、市統計局、市國土局和市發改委聯合發布《2005年1-6月北京市房地產市場信息》顯示，該市6月份商品住宅的幾項同比統計指標出現下降。其中商品住宅投資254.5億元，同比下降2.6%，商品住宅新開工面積590.1萬平方米，同比下降31.7%，商品住宅期房批準預售面積同比下降33.3%，預售成交面積同比下降8.1%。

　　央行新近發布的《2005年第二季度中國貨幣政策執行報告》則顯示，二季度全國房地產貸款增速持續下降。2005年6月末，商業銀行自營性房地產貸款余額達2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20%，增幅同比回落12.85個百分點。其中，房地產開發商貸款余額為8459.45億元，增長18.65%，增幅同比回落7.69個百分點。

　　此外，2005年二季度，個人住房貸款月增額明顯減少，5月份新增144.89億元，比上年同期減少159.37億元，是2003年3月以來個人住房貸款當月新增最小值。6月末，個人住房貸款余額達1.74萬億元，增長25.59%，同比回落16.38個百分點。部分商業銀行調查數據顯示，個人住房貸款月度提前還款額占累收貸款額的比例持續上升。

　　這種現象可能并非短期之內所能消減。業內人士估計，今年一季度，上海75%的新落成住宅為熱錢尤其是海外熱錢所購置。這些熱錢投資的惟一原因，便是價格上漲預期。而當炒家們真正意識到在今后一段時間價格下降的風險遠高過上漲時，此類需求完全有可能在一夜之間消失。

　　“上海房價與本土承接能力之間的脫節甚大，加大了房地產市場調整的幅度和不確定性。而只有度過痛苦的急跌期后，市場的真實居住需求才會逐漸浮現出來。”瑞士信貸第一波士頓董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬表示。

　　而復旦大學房地產研究中心主任尹伯成則撰文表示，上海房價總體下調30%的話，成交量才會上升到供求基本平衡的狀態。

　　銀行盈利趨向待考“在各項指標已經基本符合發行上市要求的情況下，如果房地產市場的波動嚴重影響到銀行的不良貸款率和盈利能力，無疑將為他們的海外上市增加風險。”某大型國有商業銀行內部人士擔心，“房貸的異常波動將會影響投資者對銀行的盈利預期和投資信心，從而影響他們順利上市。”

　　這種擔心絕非杞人憂天。由于中資商業銀行的收入來源目前仍高度依賴于信貸業務產生的利差收入，而在信貸資產中，房地產貸款又占有很大的比重。以建設銀行為例，2004年底僅個人住房貸款余額即達3430.89億元，約占各項貸款余額的15%左右，房貸利息收入在銀行的收入中占有重要地位。在國內目前投資渠道狹窄、銀行信貸投向范圍有限的情況下，房貸業務的下降可能會使銀行面臨資金放貸無門的局面，從而嚴重影響商業銀行的收入和利潤。

　　這種情況在房價飆升最為明顯的上海尤其突出。據上海銀監局對滬上16家中資銀行的統計數據，房地產信貸余額從2003年末的2480億元人民幣迅速放大至2004年末的3503億元的規模。房貸占整個銀行貸款余額比例從24.78%提高至31.56%，年均增長幅度超過40%。

　　銀行的風險還并不僅僅止于此。“都認為樓市崩盤，就不得了了，其實1993年至今的經驗證明，如果樓市崩盤，開發商不會死，倒霉的只是銀行。”上海盛基集團副總裁、上海沈記置業發展有限公司總經理朱詠敏直言不諱。

　　認為這種情況可能出現的人并不鮮見，如陶冬就認為，“在經過第一期的無量微跌后，上海房價調整就會進入急跌的第二期，它的主要特征就是參與者之間的相互踐踏，從而導致房市出現短暫而強烈的下跌”。

　　當然房貸萎縮未必一定是壞事。銀行利率風險管理的一般思路是：在經濟波谷階段，銀行應持有短期資產，以鎖定低成本融資，而在經濟波峰處，則應以較高的收益鎖定固定利率資產，并保持短期負債。

　　根據央行的統計，截至到2005年3月，人民幣貸款同比增長13.4%，新增中長期貸款占各項貸款的比例為46.7%，同比高出4.5個百分點，但比去年全年低13.8個百分點，利率期限結構雖有所調整但情況仍然不樂觀。對此，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉表示，“無論是對企業還是居民的貸款余額中，中長期貸款的比重仍然相當大，分別達到了38.6%和66.7%。再考慮到商業銀行所持有的兩萬多億的較低利率的中長期國債，可以說目前銀行業固定收益類產品的利率結構和經濟景氣周期出現了一定程度的偏離。”很顯然，當前出現的房貸萎縮現象有望進一步優化利率期限結構。

　　而從更直接的角度來看，自去年10月份央行加息后，短期存貸款利差明顯高于長期存貸款利差。其中，一年期存貸款利差沒有變化為3.33%；3年期存貸款利差由原來的2.97縮小為現在的2.52%；5年期存貸款利差由原來的2.79縮小為現在的2.25%。

　　“現階段衡量中國商業銀行競爭力的關鍵性指標，并不在于銀行的資產規模等因素。”鐘偉指出，“特別在目前中國銀行業依然以存貸款利差作為主要盈利來源的業務環境下，是否仍有擴展存貸款利差的空間，決定了銀行盈利能力能否維持在較好水平”。

　　作者：本報記者　衛容之　發自上海