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固定房貸利率市場(chǎng)在沉寂一段時(shí)間后又有新發(fā)展。光大銀行近日推出固定利率與浮動(dòng)利率互相轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)，并新增固定利率住房貸款3年期品種。在國(guó)家持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控，房貸利率可能發(fā)生變動(dòng)的背景下，新產(chǎn)品給房貸客戶帶來(lái)哪些值得關(guān)注的新價(jià)值呢？
本報(bào)記者 殷鵬 北京報(bào)道
現(xiàn)在建行深圳分行、招行、光大三家已推出固定利率房貸的銀行都根據(jù)不同的貸款期限列出了一個(gè)利率區(qū)間，其中區(qū)間下限，即優(yōu)惠利率，成為三家銀行比拼的重點(diǎn)。光大銀行此次調(diào)整后，各貸款期限優(yōu)惠利率值均低于建設(shè)銀行、招商銀行。其中3年期的優(yōu)惠利率5.25%以及5年期的優(yōu)惠利率5.34%與當(dāng)前執(zhí)行的優(yōu)惠浮動(dòng)利率差僅為0.066%和0.075%，因此，消費(fèi)者在基本可以享受浮動(dòng)利率的優(yōu)惠之外，還可以抵御利率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。除了利率方面的不同，最值得貸款者關(guān)注的是“利率互換”的概念。
浮動(dòng)轉(zhuǎn)固定
光大銀行表示，此前已在該行辦理浮動(dòng)利率住房或商用房貸款的客戶，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦固定利率房貸，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續(xù)費(fèi)，而且適用的固定利率等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等同原浮動(dòng)利率。已辦理固定利率房貸且貸款存續(xù)期在1年以上的，在繳納一定違約金的情況下，也可申請(qǐng)轉(zhuǎn)辦浮動(dòng)利率房貸，貸款存續(xù)期在5年以上的可免收違約金。
從表2可以看出，采用互換的方式，即前5年為浮動(dòng)利率，后5年為固定利率，對(duì)比單一的浮動(dòng)利率，總還款節(jié)省793元；而對(duì)比單一的固定利率，節(jié)省額為11076元。簡(jiǎn)單的計(jì)算表明，利率互換與浮動(dòng)利率在總還款額方面相差不大，但是操作利率互換需要辦理相關(guān)手續(xù)。
然而，是否采用利率互換還要依據(jù)政策面的判斷。目前政府依然穩(wěn)步執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，因此不排除未來(lái)加息的可能，采用單一的浮動(dòng)利率，需要承擔(dān)加息的分險(xiǎn)。換句話說(shuō)，選擇單一的浮動(dòng)利率，是賭銀行不加息。而選擇單一的固定利率，則是在賭銀行加息。而采用互換的方式，則能最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)加息不可避免的到來(lái)時(shí)，并且浮動(dòng)利率已超出同期的固定利率，這時(shí)應(yīng)主動(dòng)出擊，更換貸款利率方式，達(dá)到省錢的目的。
從表3可以看出，即使執(zhí)行基準(zhǔn)利率，利率互換仍然是最省錢的，分別比單一的浮動(dòng)利率、單一的固定利率少868元、1958元。但三者間的差別并不大，對(duì)投資者而言，如果追求最低成本化，可選擇利率互換，如果不愿意為此跑銀行辦理手續(xù)，選擇固定利率就一勞永逸了。
固定轉(zhuǎn)浮動(dòng)
如果市場(chǎng)發(fā)生變化，并且當(dāng)選擇浮動(dòng)利率更合適時(shí)，光大銀行規(guī)定，把固定利率轉(zhuǎn)化為浮動(dòng)利率的客戶，貸款存續(xù)期在5年以上的可免收違約金。5年以下的，收取一定違約金，即可辦理，銀行按“未償還金額×（固定利率－浮動(dòng)利率）×剩余貸款年限/3”的公式收取違約金。
如表4，比如貸款30萬(wàn)元，期限為10年，前5年為固定利率，并執(zhí)行優(yōu)惠利率，年利率為6.08%，假設(shè)5年后的浮動(dòng)利率標(biāo)準(zhǔn)由現(xiàn)在的5.51%降為5.31%，說(shuō)明利率市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào)，消費(fèi)者會(huì)改變?cè)欣噬险{(diào)的預(yù)期，從而實(shí)行利率互換，將后5年轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率，總還款額可節(jié)省401120－397430=3690元，違約金為：172570×（6.08%－5.31%）×5/3=2214元，說(shuō)明消費(fèi)者轉(zhuǎn)換之后可以節(jié)省1476元（3690－2214）。
當(dāng)然，消費(fèi)者是否需要考慮互換利率，則要看當(dāng)時(shí)的利率水平，再對(duì)比固定利率與浮動(dòng)利率的節(jié)省利息以及違約金之間的差額。
表1：光大、建行與招商三家銀行的固定利率實(shí)施對(duì)比表
貸款年限3年以下3－5年5－10年
光大銀行調(diào)整前5．94％6．18％
調(diào)整后5．25％—6．05％5．34％—6．14％6．08％—6．38％
建設(shè)銀行5．64％－－6％5．76％—6．12％6．12％—6．48％
招商銀行5．61％—5．91％5．73％—6．03％6．09％—6．39％
表2：貸款30萬(wàn)、年限10年的浮動(dòng)利率、固定利率及
二者互換情況還款對(duì)比表（執(zhí)行優(yōu)惠利率）
利率方式浮動(dòng)利率利率互換固定利率
前5年浮動(dòng)利率后5年固定利率
年利率5．51％5．51％5．34％6．08％
月還款3256325632433342
總還款額390837195418194626401120
390044
表3：貸款30萬(wàn)、年限10年的浮動(dòng)利率、固定利率及
二者互換情況還款對(duì)比表（執(zhí)行基準(zhǔn)利率）
利率方式浮動(dòng)利率利率互換固定利率
前5年浮動(dòng)利率后5年固定利率
年利率6．12％6．12％5．94％6．18％
月還款3348334833343357
總還款額401846200923200055402936
400978
表4：貸款30萬(wàn)、年限10年的單一固定利率與
利率互換總還款額對(duì)比表
固定利率利率互換
前5年固定利率后5年浮動(dòng)利率
利率標(biāo)準(zhǔn)6．08％6．08％5．31％
總還款401120200560196870
397430
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心提供
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