文/翁晟（CFP注冊國際金融理財(cái)師）

　　隨著近期房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，一些熱衷于投資房地產(chǎn)的客戶開始慌了神，許多貸款買房的投資客紛紛割肉。作為一名專業(yè)的理財(cái)師，這時(shí)如果能積極的幫客戶合理調(diào)整資產(chǎn)，定能為自己的客戶關(guān)系加分不少。

　　【案例背景】

　　韓女士今年50歲，丈夫54歲，均為浙江溫州人，兩人有一子一女，子女均在杭州事業(yè)單位工作。丈夫經(jīng)商多年，從事服裝進(jìn)出口生意，韓女士作為全職太太在家里幫忙照顧小孩和主持家務(wù)。由于丈夫工作比較忙，家里財(cái)產(chǎn)一般都由韓女士負(fù)責(zé)打理。

　　早些年，丈夫經(jīng)營的企業(yè)情況還不錯(cuò)，每年能給家里兩三百萬資金收入。由于韓女士文化水平不高，不太懂股票，雖也投資過，但基本上都是和親戚朋友一起投資房地產(chǎn)，十年下來房產(chǎn)這塊投資回報(bào)非常豐厚。

　　目前韓女士共有7套住宅類房產(chǎn)，均在兩老名下，全部已經(jīng)還清貸款。其中溫州有兩套，分別是135平和90平，市值各為540萬元和360萬元，135平那套兩老自己居住，90平那套本來打算是留給兒子回來居住用，現(xiàn)在兒子在杭州成家，基本也不回來住。在杭州有五套房子，其中130平的兩套，在市區(qū)同一小區(qū)，兒子和女兒各住一套，市值均為325萬元，兒子和女兒名下暫無房產(chǎn)。有一套學(xué)區(qū)房，屬于韓女士早年買的老房子，供兒女讀書用的，戶型比較小，只有76平，在市中心目前單價(jià)比較高，市值為250萬元，該房子目前出租，月租金3500元。另外還有兩套在郊區(qū)的房子，前年買來投資用，一套117平，一套120平，市值分別為234萬元和240萬元。兩套房子是毛坯房，剛交付不久，還空置著。

　　除去房產(chǎn)外，韓女士手上還有約200萬元的資金，目前定期存款100萬元，還有100萬元在T+0類銀行超短期理財(cái)里，丈夫企業(yè)經(jīng)營的資金自己已預(yù)留。目前，韓女士和丈夫僅有社保，沒有任何商業(yè)保險(xiǎn)。

　　在朋友們的眼里，韓女士投資是非常穩(wěn)健的。雖然早年嘗試過股票和基金的投資，但是在2008年遭遇慘重的損失后，韓女士從此就以穩(wěn)健為主，就算是投到銀行理財(cái)也以固定收益產(chǎn)品為主。溫州朋友之間非常流行的民間借貸，韓女士也從不參與。

　　然而，最近韓女士也比較苦惱，因?yàn)樗�一直以來都是�?jiān)持房地產(chǎn)投資的，但是最近兩年隨著房產(chǎn)調(diào)控，房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)很大。特別是去年下半年到今年年初，房產(chǎn)價(jià)格下跌很快，韓女士在杭州的幾套房產(chǎn)在二手房市場上，一度報(bào)價(jià)跌了近20%，而且也幾乎無人問津，到今年回暖了不少，恢復(fù)了正常的價(jià)格。而在老家溫州則更慘，今年以來房價(jià)還一路下跌，目前和最高峰比已經(jīng)跌幅接近50%，韓女士很多朋友是貸款買房的，紛紛被迫割肉，還好自己貸款已經(jīng)還清，但是動(dòng)則幾十萬的下跌也讓韓女士心疼不已。

　　很多人都說房產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過去，后面要走下坡路，今年聽說房產(chǎn)稅又將試點(diǎn)擴(kuò)大，杭州很有可能要征收房產(chǎn)稅，韓女士想咨詢理財(cái)專家該如何處理自己的房產(chǎn)。另外，由于今年經(jīng)濟(jì)不景氣，老公的外貿(mào)企業(yè)也受到了沖擊，雖然定單還是很多，但是利潤比較薄，更容易占用資金，老公也要韓女士留個(gè)心眼，可能今年利潤不高，希望韓女士可以多理點(diǎn)財(cái)出來補(bǔ)貼家用，最好寬裕的話可以多備一些資金作為企業(yè)經(jīng)營備用。

　　【案例分析】

　　韓女士家庭屬于較高資產(chǎn)凈值家庭，丈夫是企業(yè)主，妻子是全職太太，這種家庭組成在私營企業(yè)里很多。從韓女士的自述情況來看，家庭的財(cái)產(chǎn)除了企業(yè)經(jīng)營外，基本都投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，可以說在過去所謂的房產(chǎn)黃金十年里是讓資產(chǎn)快速增值的一種方式，然而最近房產(chǎn)市場受到調(diào)控影響很大，特別是還有例如房產(chǎn)稅等配套政策陸續(xù)的推出，讓這種投資方式蒙上了陰影。同時(shí)，企業(yè)經(jīng)營下滑將導(dǎo)致家庭可支配收入減少，需要提高穩(wěn)定的理財(cái)收入作為補(bǔ)充，同時(shí)考慮到企業(yè)資本需求增大，可能需要額外準(zhǔn)備資金作為企業(yè)經(jīng)營的備用。因此以下將主要針對(duì)韓女士家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)行規(guī)劃。

　　一、財(cái)務(wù)分析

　　韓女士給出的信息不是很全面，從情況分析來看，我們以下主要針對(duì)韓女士的資產(chǎn)情況進(jìn)行整理。

　　資產(chǎn)負(fù)債表 （單位：元）

　　流動(dòng)資產(chǎn) T+0超短期銀行理財(cái) 100，0000 消費(fèi)負(fù)債 0

　　投資資產(chǎn) 定期存款 100，0000 投資負(fù)債 0

　　 投資性房產(chǎn) 1084，0000

　　自用資產(chǎn) 自用房產(chǎn)-自己 540，0000 自用負(fù)債 0

　　 自用房產(chǎn)-子女 650，0000

　　總資產(chǎn) 2474，0000 總負(fù)債 0

　　凈資產(chǎn) 2474，0000

　　PS：信息里未披露的例如自用車輛、企業(yè)價(jià)值等與案例關(guān)系不大的因素暫未考慮

　　從上表的信息來看，韓女士家庭屬于高凈值資產(chǎn)家庭，在不考慮企業(yè)的實(shí)際價(jià)值外，家庭資產(chǎn)就已經(jīng)有2474萬元，而且沒有負(fù)債。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，主要資產(chǎn)集中在房產(chǎn)上，自用房產(chǎn)3套，兩老和兒子、女兒各用一套，總計(jì)1190萬元市值，投資性房產(chǎn)4套，總計(jì)1084萬元市值。另外，其他的金融資產(chǎn)僅為存款100萬元和超短期理財(cái)100萬元。如果我們來按比例計(jì)算，房產(chǎn)類固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例高達(dá)91.91%，投資性房產(chǎn)占總可動(dòng)用投資資產(chǎn)（投資資產(chǎn)+流動(dòng)資產(chǎn)）的比例為84.42%，因此房產(chǎn)占比過大是韓女士家庭的主要問題。

　　另外，韓女士雖然資產(chǎn)很多，但是實(shí)際每年產(chǎn)生穩(wěn)定理財(cái)收入的卻不多。除去房產(chǎn)的主要是T+0銀行超短期理財(cái)產(chǎn)品和定期存款，這兩個(gè)收益都很低，而且主要都是為了解決流動(dòng)性的需要，隨時(shí)可以動(dòng)用才配置的。而那么多房產(chǎn)里，3套自住，2套還未裝修，僅1套學(xué)區(qū)房出租，租金收入僅為每月3500元，因此家庭嚴(yán)重缺乏理財(cái)收入作為輔助資金來源。這也是中國很多富有家庭的典型情況，即房產(chǎn)比重過高，但產(chǎn)生的現(xiàn)金流很少。因此，對(duì)于韓女士家庭來說，未來財(cái)務(wù)情況是否健康，很大程度上取決于房產(chǎn)市場的走向。如果房產(chǎn)市場下跌10%，韓女士家庭將減少資產(chǎn)227.4萬元，下跌20%將是454.8萬元這樣一個(gè)驚人的數(shù)字。所以，韓女士家庭必須要對(duì)現(xiàn)有的房產(chǎn)持有情況進(jìn)行改革，以免對(duì)家庭財(cái)務(wù)形成嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)隱患。

　　二、理財(cái)目標(biāo)及分析

　　從背景資料來看，韓女士共有兩個(gè)主要的理財(cái)目標(biāo)：

　　1、 如何在現(xiàn)在房產(chǎn)調(diào)控的情況下，合理處理自己的房產(chǎn)；

　　2、 在企業(yè)經(jīng)營利潤下滑的情況下，如何增加自己的理財(cái)收入，最好能為企業(yè)經(jīng)營額外準(zhǔn)備一些資金。

　　理財(cái)目標(biāo)一：

　　要合理處理好韓女士的資產(chǎn)，必須要對(duì)目前房產(chǎn)市場有一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)。從總體政策上來看，房產(chǎn)調(diào)控依舊沒有放松，雖然已經(jīng)過了從去年年底到今年年初最為嚴(yán)峻的時(shí)期，今年雖有了恢復(fù)性的增長，但是指望著房產(chǎn)投資像前十年那樣，每年輕易地高速增長，幾乎是不可能了。之前，韓女士之所以大筆投資房產(chǎn)，也是因?yàn)檎�好趕上了黃金十年，房產(chǎn)價(jià)格一路飆升給不少投資者創(chuàng)造了高額的回報(bào)，然而韓女士一定要清醒地意識(shí)到游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了變化，市場環(huán)境也不允許繼續(xù)，必須及時(shí)轉(zhuǎn)向。

　　從房產(chǎn)稅來看，雖然目前全國僅有重慶和上海在試點(diǎn)征收，而且是分別按存量增收和按增量征收，但是有準(zhǔn)確消息說確實(shí)是要擴(kuò)大征收試點(diǎn)，例如杭州就是熱門試點(diǎn)城市，而且有傳言說杭州要進(jìn)行的是按存量和增量雙結(jié)合方式。一旦征收房產(chǎn)稅，對(duì)于新增的買賣交易都會(huì)有影響，可能會(huì)導(dǎo)致交易量有數(shù)月大幅下降。雖然目前還未能確定最終杭州或者溫州征收房產(chǎn)稅的方式，但是從之前的征收原則上來看，目前還是主要以家庭為單位征收稅款，相信今后最嚴(yán)格的情況是針對(duì)第二套家庭住宅征收，或者是針對(duì)90平以上大戶型征收，這兩種歸類原則的可能性是最大的，這也讓我們做一些稅務(wù)規(guī)避有機(jī)可循。

　　建議韓女士可以通過兩個(gè)辦法來做房產(chǎn)調(diào)整：

　　1、 稅務(wù)規(guī)避。韓女士可以把自己兒子和女兒各自住的130平房子，過戶到兒子和女兒的名下。因?yàn)槟壳八�的兒子和女兒均已成年，按照房產(chǎn)稅征收原則可以視為兩個(gè)獨(dú)立的家庭，這樣就可以至少規(guī)避掉兩套大戶型房產(chǎn)作為應(yīng)稅基礎(chǔ)。

　　2、 出售房產(chǎn)，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。從韓女士目前的4套投資性房產(chǎn)來分析，杭州的1套小戶型為學(xué)區(qū)房，而且在市中心，根據(jù)單價(jià)計(jì)算接近33000元/平，可以考慮保留。而兩套剛交付不久的房產(chǎn)在郊區(qū)，根據(jù)單價(jià)計(jì)算20000元/平。那么，從之前房產(chǎn)運(yùn)行情況來看，往往在市場不好的時(shí)候，市中心房源特別是學(xué)區(qū)房價(jià)格非常堅(jiān)挺，而郊區(qū)的房產(chǎn)由于投資客多，往往是最容易大跌的。所以，建議韓女士可以考慮出售掉這兩套在郊區(qū)的房產(chǎn)，換取現(xiàn)金。至于在溫州打算留給兒子的房源，韓女士可以仔細(xì)考慮下這套房子的用途，如果確實(shí)不使用，可以考慮掛牌出售。當(dāng)然現(xiàn)在溫州房價(jià)還未止跌，也可以考慮先暫時(shí)不賣，等到房價(jià)恢復(fù)性反彈后再賣出可能更容易。

　　 通過以上兩個(gè)措施，韓女士可以把自己家庭名下的房產(chǎn)從7套減少到2-3套，面積從798平減為211~301平，如果真的遇到征收房產(chǎn)稅，稅收也會(huì)大幅減少。同時(shí)，還把效率較低和升值空間不大的房產(chǎn)處理掉，換取寶貴的現(xiàn)金。

　　理財(cái)目標(biāo)二：

　　在合理理順目前持有的房產(chǎn)后，韓女士接下來就可以制定新的理財(cái)計(jì)劃了。目前通過出售兩套房產(chǎn)，韓女士預(yù)計(jì)會(huì)持有474萬元現(xiàn)金，100萬元定存，100萬元T+0超短期銀行理財(cái)。建議至少保留100萬元資金作為企業(yè)隨時(shí)使用的備用金，另外加上約6個(gè)月的生活費(fèi)備用金，因此可以提出124萬元資金作為現(xiàn)金準(zhǔn)備，其余550萬元資金可以用于理財(cái)投資。

　　現(xiàn)金準(zhǔn)備可以這樣處理，100萬元資金可以放在貨幣基金里，剩余的資金可以繼續(xù)做T+0超短期銀行理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)樨泿呕�金一般收益比較高，如果贖回的話，一般T+1或者T+2到帳，也是比較快的。

　　550萬元資金用于理財(cái)投資，可以選擇投資300萬元在1-2年期的優(yōu)質(zhì)固定收益型信托中。收益基本上可以參考如下：1年期 9%，2年期9.5%，在購買信托的時(shí)候可以參考下理財(cái)專家的建議，這樣基本上每年能有27萬元左右的固定收益。

　　100萬元資金可以用來購買純債型債券基金，一般此類型基金不涉及股票投資，雖然收益有限，一般為6%左右，但是勝在安全可靠。而且，贖回一般在2個(gè)工作日左右到帳，如果企業(yè)經(jīng)營或者是生活方面需要資金，就可以考慮動(dòng)用這筆。其余150萬元資金可以考慮購買銀行理財(cái)產(chǎn)品，建議還是以固定收益為主，可以考慮銀行的信貸資產(chǎn)類產(chǎn)品，一般收益可達(dá)5%-6%左右。如果韓女士對(duì)流動(dòng)性要求高，也可以考慮將這150萬萬資金分期購買3個(gè)月期的銀行短期理財(cái)。

　　通過以上對(duì)投資資產(chǎn)運(yùn)用，信托資產(chǎn)差不多可以創(chuàng)造約27萬元的年收益，債券基金大致在6萬元，銀行短期理財(cái)差不多在6萬元左右，這樣按照目前水平來看就有差不多39萬元資金。當(dāng)然，如果明年再投資，可以咨詢理財(cái)師，做最新的投資規(guī)劃建議。

　　通過以上兩個(gè)理財(cái)方案，相信可以幫助韓女士順應(yīng)新的形勢調(diào)整好自己的資產(chǎn)，降低房產(chǎn)投資比例，同時(shí)合理規(guī)避房產(chǎn)稅，增加理財(cái)收入。

　　編輯：虢曉明

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