2月4日，一度暫緩實施存量房貸優(yōu)惠政策的工商銀行終于正式發(fā)出通知稱，將于2月10日對符合條件的存量個人住房貸款利率下浮比例進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整。至此，包括工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行在內(nèi)的15家主要商業(yè)銀行存量房貸優(yōu)惠細(xì)則已經(jīng)全部出臺。事實上，無論是國有銀行還是股份制商業(yè)銀行，普通市民最關(guān)心的問題是新實行的房貸細(xì)則能給其帶來多少實惠？同時，面對各家銀行紛繁復(fù)雜的房貸政策，應(yīng)該如何考慮？

　　成都存量房貸7折優(yōu)惠政策面面觀

　　據(jù)了解，我市大部分商業(yè)銀行已開始實施房貸優(yōu)惠政策，那么我們首先給讀者詳盡列出已執(zhí)行該政策的銀行優(yōu)惠細(xì)則，為市民提供一個全面的參考。(注：部分商業(yè)銀行各支行細(xì)則可能存在細(xì)微差別，但大體一致)

　　工商銀行

　　工行要求個人住房貸款存量客戶只需滿足兩個條件，無須提出任何申請，就可以從2月10日起將其優(yōu)惠利率自動轉(zhuǎn)為七折。一是該筆貸款去年10月27日前已執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)惠；二是自利率下浮比例調(diào)整日算起,借款人該筆個人住房貸款前24個月內(nèi)無連續(xù)2期(含)以上違約記錄(貸款存續(xù)期不足24個月的,從貸款發(fā)放時起計算)，在工行其他貸款無不良還款記錄。

　　農(nóng)業(yè)銀行

　　農(nóng)行對存量房優(yōu)惠政策規(guī)定為，貸款人滿足商業(yè)貸款金額超過30萬元的第一套住房，在還款期間沒有逾期記錄的，在10月27日前發(fā)放的貸款，此前享受的優(yōu)惠幅度為15%等條件，就可以自動享受最高7折的優(yōu)惠利率，而貸款金額在30萬元以下的需另行申請。此外，對于“第一套房”的界定，有些銀行將第一套住房貸款已還清后購買的第二套住房，也按照“第一套房”的政策執(zhí)行。不過，農(nóng)行對這種情況也不視為“第一套房”，不能享受到7折利率優(yōu)惠。

　　中國銀行

　　中行對存量房優(yōu)惠政策規(guī)定為，符合首次購買自住房和改善型自住房的客戶，最近連續(xù)12期無逾期記錄，且原貸款未執(zhí)行上浮利率的客戶，利率浮動比最高可以下調(diào)至30%，即貸款利率下限可執(zhí)行基準(zhǔn)利率的0.7倍。符合以上條件的借款人需提交身份證明、房產(chǎn)證即向原貸款行申請辦理。

　　建設(shè)銀行

　　建行對2008年10月27日前已發(fā)放的存量商業(yè)性個人房貸，同時滿足以下三個條件的，經(jīng)申請可給予利率優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度由各貸款經(jīng)辦行自行確定，但最低不低于基準(zhǔn)利率的0.7倍：一、該筆貸款已執(zhí)行利率優(yōu)惠；二、借款人該筆個人住房貸款無拖欠余額，且前24個月(貸款存續(xù)期不足24個月的，從貸款發(fā)放時起計算)內(nèi)無連續(xù)2期(含)以上違約記錄；三、借款人在建行的其他貸款不存在違約記錄。

　　民生銀行

　　對貸款于2008年10月27日之前發(fā)放，且當(dāng)前貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的個人住房按揭貸款客戶，只要符合下列兩項條件，即可申請7折優(yōu)惠利率：一、所申請調(diào)整利率的貸款還款正常，無當(dāng)前逾期，且自貸款發(fā)放到申請之日未出現(xiàn)30日以上的逾期記錄，同時累計逾期不超過6次；二、貸款所購住房已取得產(chǎn)權(quán)證并已辦理抵押登記。同時，民生銀行成都分行對借款人的貸款余額、房屋面積等，并未作出嚴(yán)格要求，也未對申請的時間作出具體限制。

　　光大銀行

　　對前期執(zhí)行基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠，且沒有不良信用記錄的，以家庭為單位的首套住房的貸款客戶實行7折優(yōu)惠。

　　中信銀行

　　對原享受基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠；最近一年內(nèi)發(fā)生10天以上的逾期不超過2次、最近6個月內(nèi)發(fā)生10天以上的逾期不超過1次，并且調(diào)整當(dāng)期不處于逾期狀態(tài)；初始貸款金額30萬元以上的首套住房的借款人或者持有該行白金卡的貴賓客戶，實行7折優(yōu)惠。

　　名詞解釋

　　所謂存量房貸，就是指2008年10月27日房貸新政策出臺前發(fā)放的個人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限由貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍變?yōu)?.7倍。加上去年9月份以來連續(xù)5次降息，對于優(yōu)質(zhì)房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業(yè)貸款最優(yōu)惠利率可由去年的6.6555%下調(diào)為4.158%。

　　7折優(yōu)惠 難咽的“餡餅”

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士測算，房貸利率下限從原來基準(zhǔn)利率的0.85倍變?yōu)?.7倍之后，以20年期50萬元等額本息房貸為例，客戶將能夠節(jié)省近6萬元的利息。這對貸款買房的老百姓來說，無疑是塊天上掉下來的“餡餅”，不過，這也是塊難咽的“餡餅”。

　　難咽原因一：房產(chǎn)證難尋

　　有不少市民反映，在各銀行房貸優(yōu)惠政策的細(xì)則中，其它條件都容易達(dá)到，惟獨房子因開發(fā)商方面的原因，至今還沒有辦下房產(chǎn)證,因而不能向銀行提供房產(chǎn)證。“當(dāng)初按揭貸款時，房子不早就抵押在銀行里了嗎？為什么非要設(shè)置這道門檻？”的確，不少貸款購房者因沒有交房等諸多原因，房產(chǎn)證并沒有拿到手上，這便致使他們無法享受房貸新政策。

　　難咽原因二：貸款額門檻

　　同時，不少銀行還將貸款額作為存量房貸打折的條件，大多都要求貸款金額需在30萬元以上，這也成為了阻礙貸款購房者吃下房貸優(yōu)惠這塊“大餡餅”的一大門檻。畢竟如今不少年輕人選擇的都是購買中小戶型住房，購房總價本來就相對偏少，用不著向銀行貸那么多款。

　　難咽原因三：不是大客戶

　　另外，記者觀察到一個有意思的現(xiàn)象，部分商業(yè)銀行在執(zhí)行房貸新政時，只要貸款人在貸款銀行存進(jìn)一定數(shù)目的錢，成為其VIP客戶，即使?jié)M足不了房貸優(yōu)惠政策中的諸多條件，也能享受7折優(yōu)惠。看來，這些銀行把這次房貸利率調(diào)整視為拼搶客戶、業(yè)務(wù)擴(kuò)張、擴(kuò)大市場份額的機(jī)會。但質(zhì)疑聲也油然而起，“為什么要這樣區(qū)別對待，這對普通老百姓不公平，有身份歧視之嫌”。

　　業(yè)內(nèi)看法

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，從貸款人角度，存量房貸利率7折看上去很美，對很多人來說卻只是一種精神安慰，真正的實惠要比想象中的差很遠(yuǎn)，并不是每一個人都能享受到的。從銀行角度講，為了保住既得利潤，銀行不可能主動大面積打開存量房貸優(yōu)惠閘門，這也是銀行為什么增加各種條款的主要原因。

　　而銀行界人士也大吐苦水，他們認(rèn)為，行業(yè)利潤將受存量房貸新政影響被大幅擠壓，銀行作為企業(yè)，經(jīng)營也要考慮收成。不過，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計，目前存量房貸客戶中已經(jīng)享受到7折優(yōu)惠的不到兩成，商業(yè)銀行因給予這部分客戶房貸7折優(yōu)惠而減少的利潤則少之又少。業(yè)內(nèi)人士指出，利率下浮將減少銀行的利息收入，但可以享受這部分貸款的僅限于首套住房，對整體的銀行凈利息收入的影響較為有限，只有住房貸款占比較大的銀行所受的影響偏大。

　　專家支招

　　我的房貸我做主

　　盡管貸款購房的市民享受房貸新政不是太容易，但七折優(yōu)惠帶來的實惠也是客觀存在的。因此，市民還是應(yīng)盡自己的努力去達(dá)到各家銀行優(yōu)惠的條件，專家也為此對市民從中遇到的一些主要問題，給出了合理的建議。

　　有專家指出，部分貸款者無法順利從銀行獲得自動轉(zhuǎn)換最優(yōu)惠的7折貸款，其原因主要是有逾期還款的記錄，而不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶自動轉(zhuǎn)最優(yōu)惠利率設(shè)置的主要否決條件之一。有些銀行規(guī)定，有一次逾期還款記錄，存量房貸客戶就無法自動獲得新一年度的7折房貸利率，而有些銀行條件稍微寬松，可以接受兩到三次逾期還款記錄。因此，房貸者不妨先跟受理行的客戶經(jīng)理具體了解一下，看是否有可以變通可能性。

　　另外，對于部分銀行要求存量房貸客戶獲得7折利率，必須符合貸款余額超過30萬元這一底限，使得很多購買小房型，貸款總額低的工薪階層無法獲得7折利率的房貸。針對這類貸款余額低于30萬的購房者，專家建議，如果資金允許，不妨考慮提前還貸，或者選擇轉(zhuǎn)按揭到其他銀行，目前市場上有部分銀行愿意對15萬元以上的余額房貸提供7.5折，甚至7折優(yōu)惠利率，目前有多家國有銀行和股份制銀行都公開受理同名轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。但需要注意的是，轉(zhuǎn)按揭后的公積金部分將會全部轉(zhuǎn)化為商業(yè)貸款；其間由于抵押品的暫時缺失，將會有第三方擔(dān)保公司介入，客戶會有一部分擔(dān)保費的支出項目，這需計算下成本，看是否劃算。

　　最后，專家指出，不要忽視個人信用記錄這一塊。在房貸新政實施中的諸多“門檻”中，對于個人信用等級的要求應(yīng)該算是合理的，作為貸款人，誠實守信是必須履行的義務(wù)，銀行重視這一點也是無可厚非的。因此，房貸者平時就應(yīng)做好按時還款等影響信用評級的相關(guān)事宜。而對于此次新政的實施，不能想當(dāng)然地認(rèn)為自己已經(jīng)通過了審核，對于個人貸款當(dāng)前執(zhí)行的利率水平，可以直接到銀行進(jìn)行查詢，在正式確認(rèn)銀行已經(jīng)對自己的這筆貸款利率進(jìn)行調(diào)整之前，最好還是按照以前的標(biāo)準(zhǔn)多還一些，以免出現(xiàn)還款額不足的問題，在信用記錄中留下“污點”，影響今后自身本應(yīng)享受的權(quán)利。

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