◆每經記者 陳珂 發自上海

　　最新的統計數據顯示，房地產信托融資渠道的大門正在慢慢“關閉”。2008年，信托融資、銀行開發貸款就像分別處在房地產融資“蹺蹺板”兩端，當一端下沉時，另一端就會上翹。如果這樣的“蹺蹺板”效應仍將發揮作用，那么現在房地產信托融資收緊，或許意味著銀行開發貸款的“門”即將開啟。

　　12月房產信托募資同比減半

　　據普益財富跟蹤調查，2008年12月，國內共有9家信托公司成立15款房地產投資信托產品，共募集資金14.16億元。相比2007年12月募集超過30億規模，募集量已經減半。

　　普益財富分析認為，監管層嚴控部分資質不高、存在一定潛在風險的項目進入信托融資渠道，是房地產信托發行規模減少的重要原因。去年10月底，銀監會新規提高了房地產公司通過信托公司融資的門檻，而該政策效應顯現后，房地產類產品發行量大減50%。“預計未來幾個月房地產類產品的趨勢將依舊保持低迷。”

　　雖然政策的因素最為直接，但另一種觀點是，房地產信托融資收縮是銀行、信托渠道融資“蹺蹺板”效應的再度體現。一個直接的證據是，上海銀監局調查顯示，對于2009年房地產信貸取向，上海各銀行采取 “加大支持力度”、“有選擇地支持”和“維持現狀”的比例分別上升0.6%、4%、5.9%，而繼續“逐步收縮”的銀行比例下降12%。

　　銀行對開放貸款保持謹慎

　　據統計，2008年12月房地產信托產品加權預期收益率達到9.12%。在利差縮小后，相比安全性高而收益低的政府投資性項目，開發貸款在效益上對銀行有足夠吸引力。

　　“房地產的行業風險還是存在，銀行繼續謹慎對待開發貸款是正確的選擇。”一股份制銀行上海分行高層對《每日經濟新聞》表示。

　　目前市場普遍分析認為，房地產業的政策面寬松不等于資金面寬松。對于銀行而言，如果交易量不能保持穩定，開發商資金回籠慢，可能會影響開發商正常還貸。目前，已有部分銀行對存量開發貸款 “展期”(即同意延期還款)，當前寄望銀行立刻開閘開發貸款也不現實。

　　“我們判斷今年開發企業就會出現分化。”上述銀行內部人士認為，或許開發貸款會出現“結構性機會”，但總體而言銀行仍對其保持高度的謹慎。

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