名詞解釋

　　墊資費：轉銀行前需還清原有銀行房貸，一般不是一個小數目，在較短時間內籌齊，往往需要找擔保公司墊資，這就涉及到服務費，俗稱墊資費。

　　各銀行陸續出臺存量房“房貸七折優惠”的條件，一時間，存量房貸款申請打折成為房貸市場討論最為熱烈的話題。當前各家銀行在申請七折的門檻設置上差異較大，很多房貸消費者因不符合原銀行的申請條件，而需要轉到其他銀行申請，從而引發了一場“房貸大搬家”的有趣現象。“鏈家地產”市場研究部認為，申請“七折房貸”前應該從兩個方面細算賬，才能保障轉銀行可以得到真正的實惠。

　　轉行節省利息大于墊資費

　　2009年開始，存量房貸款客戶開始執行新的浮動利率，經過2008年的五次降息后，新的0.85倍優惠利率為5.05%，而0.7倍優惠利率為4.16%。分別按這兩種利率進行還款計算，二者之差即為節省的利息，大于墊資費用，轉銀行進行7折優惠申請才有必要。

　　要測算節省利息是否大于墊資費用，需要進行三個步驟：

　　第一步，明確貸款余額和剩余貸款期限：轉行需要發生的墊資費用一般為貸款余額×2%；

　　第二步，計算剩余貸款期內兩種利率的利息支出：將貸款余額按照剩余貸款期限，以2009年執行0.85倍優惠利率和0.7倍最低利率還款分別計算利息支出，兩者相減為轉銀行可以節省的利息；

　　第三步，利息差與墊資費相比較：可節省的利息大于墊資費，轉銀行辦理最低利率才劃算，反之就入不敷出沒有轉行的必要。

　　據統計數據分析，還款中后期一般節省利息不能沖抵墊資費，再轉行不劃算。例如，以等額本息還款法貸款，貸款余額20萬元時，如果貸款期限為49個月的時候，執行原有的0.85倍優惠利率，需支付利息為21746.37元，轉行后執行0.7倍最低利率所需支付利息為17814.76元，所節省利息僅為3931.61元，已經不能沖抵4000元的墊資費，也就是說還款期限短于50個月的時候，再轉行已經不劃算了。

　　細算轉行后還款方式

　　金額越大還款期限越長，越適合選擇等額本金轉行后執行最低利率，按既有額度還款，還款能力增強可以酌情選擇等額本金還款法減少利息。

　　2008年執行的優惠利率為6.66%左右，經過五次降息以及轉行后的7折最低優惠利率變為4.16%，這樣一來，如果仍按照2008年既有的月還款額度還款，實際的還款能力已經大大增強。在支付能力不變的情況下，可酌情選擇利息相對較少的等額本金還款法。而檢測是否具備選擇等額本金還款法則需要進行下面三個步驟：

　　第一步，明確2008年時的月還款額度、當前的貸款余額和剩余貸款期限；

　　第二步，將貸款余額和剩余貸款期限按照2009年的7折優惠利率、等額本金還款方式計算月還款額度；

　　第三步，2009年的月還款額度小于或等于2008年的月還款額度，都有能力承受節省利息更多的等額本金還款法。

　　剩余貸款金額越大，剩余貸款時間越長越適合選擇等額本金還款法。例如，剩余貸款金額為30萬元，剩余貸款期限25年即300個月，在2008年時按等額本息還款法，每月還款2055.72元；2009年按五次降息后的七折利率等額本金還款法計算，第一個月還款2040.10元，以后每個月還款遞減，完全在既有的支付能力之內，利息總計156535.2元；而2009年如果再次選擇等額本息還款法，月還款額為1610.20元，利息總計183060.18元。

　　可以看出盡管選擇等額本息還款法，前期的月還款相對輕松，但利息支出總計要多出三萬多元。因此在支付能力允許的情況下，可以酌情選擇等額本金還款法，或者選擇等額本息還款法將貸款期限縮短。（寶星）

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