存量房貸如何得優惠各銀行房貸細則不盡相同

http://www.sina.com.cn 2009年01月15日 06:58 投資與理財

　　“折扣”急于同名轉按揭或得不償失，各銀行房貸細則不盡相同。

　　文/《投資與理財》記者劉瑞婷

　　所謂存量房貸，就是指2008年10月27日房貸新政策出臺前發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限由貸款基準利率的0.85倍變為0.7倍。加上去年9月份以來連續5次降息，對于優質房貸客戶而言，今年起5年以上住房商業貸款最優惠利率可由去年的6.6555%下調為4.158%。

　　近期，銀行們終于半遮半掩地表達了關于存量房貸的優惠政策，也算讓借款人心里有了底。此前各家銀行一直沒有明確的態度。

　　四大國有銀行稱正在或已經制定了新的存量房貸利率優惠政策，都將于近期實施。有消息稱，四大銀行曾表示原則上無不良記錄的優質客戶均能申請七折優惠利率。據銀行內部人士介紹，其實銀行在實際審查時會更嚴格，不可能所有存量房貸客戶均能享受優惠利率。

　　很多貸款購房者都有同樣的想法，如果銀行不給自己的房貸打7折，就會“跳槽”到其他銀行。而目前絕大多數銀行都提供同名轉按揭業務，也就是讓客戶的房貸從一家銀行轉到另一家銀行。但公積金貸款和“公積金貸款+商業貸款”的組合貸款，以及兩證不齊全的房子貸款除外。

　　就算房貸可以轉按揭，“跳來跳去”地轉按揭客戶，許多銀行都提出了享受7折優惠利率的附加條件，包括貸款余額、資產總額、限制提前還貸等。例如，深發展的要求是住房面積不超過144平方米，貸款余額不少于20萬元，兩年內不得提前還清貸款；招行的“附加條款”則規定，獲得7折優惠的房貸客戶，三年內不得提前還貸，否則必須支付相當于提前還貸總金額3%的違約金。甚至還有客戶被要求必須申請至少10張信用卡。

　　我們可以算一筆賬，看看“跳槽”是否劃算。如果節省下來的利息大于自己需要支付的費用，“跳槽”才合算。反之，如果所剩貸款本金不多、期限不長，“跳槽”也就失去了意義。假設貸款本金還剩余50萬元、貸款期限20年，月供可節省近500元，總的貸款利息為23.7萬元，總共可節省11.8萬元。如果只剩下幾萬元貸款本金和幾年的期限，那么“跳槽”的意義就不大了。

　　另外，大多數外資銀行的房貸細則已制定完畢并向監管部門報備，但無具體推出時間表。

　　各銀行存量房貸政策

農業銀行	初始貸款發放金額在30萬元(含)以上自動調整。借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的，將不受理其利率調整申請。
建設銀行	須曾享受基準利率0.85倍優惠，近兩年內貸款拖欠不超過2期，重新定價日起無拖欠貸款余額、不存在違約行為，重新定價日起不超過2筆以上貸款未還清。1月4日到2月22日受理申請。
招商銀行	低于當地人均居住面積，購買房屋須為普通自住房，除了信用卡、房屋貸款的還貸能力等的綜合考察之外，部分城市可能會調取水電費、物業管理費等的繳納情況，考察以往對招行的貢獻程度。
中信銀行	購買第一套住房，原貸款合同利率為基準利率的0.85倍；最近一年內發生10天以上逾期不超過兩次，最近6個月內發生10天以上逾期不超過1次，且調整當期不處于逾期狀態；初始貸款金額50萬元以上，如貸款金額不到50萬元，需辦白金信用卡。
廣東發展銀行	對2008年10月底前已發放用于購買首套自住房且屬普通住房的個人住房貸款利率，原則上可在最低至同期同檔次基準利率0.7倍范圍內浮動。
北京銀行	2008年10月27日前的存量房貸客戶可在營業部申請房貸利率7折優惠。
民生銀行	凡執行央行公布的同期同檔次基準利率下浮15%的客戶，民生銀行將在2009年元旦后自動調整貸款利率。
光大銀行、上海銀行	貸款余額達到30萬元，可申請調整七折利率。
興業銀行	首套普通住房，無逾期貸款記錄，申請通過審批后可調整