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北京二套房貸仍未明顯松動
作者：楊志剛
業內呼吁，明晰“改善型住房”界定標準
日前有消息稱，北京市發改委正在研究取消對第二套住房的貸款限制，刺激住房消費；北京市的少數商業銀行已經放松了對購買二套住房的貸款限制。
通過走訪北京各商業銀行的個人貸款部門，記者了解到，目前北京的大部分商業銀行仍在嚴格執行央行“9·27”政策，未對購買二套房尤其是投資型二套房放松限制，只有少數股份制商業銀行放松了對二套房實行了不同程度的優惠，而且一般都針對已結清原有住房貸款并將其出讓后的“改善型置業”。
銀監會新聞處人士向記者表示，在新政策出臺之前，各商業銀行仍應執行“9·27”政策。
大多數銀行未“放松”
記者了解到，目前工商銀行、中國銀行、深發展、浦發銀行、民生銀行、華夏銀行、招商銀行、廣東發展銀行等絕大多數商業銀行對二套住房仍未放松限制，執行央行的“9·27”政策，即使對于上述先賣房再買房的“改善型需求”，這些銀行的答復都是“只要購房者在央行征信系統里有過貸款記錄，不管是否結清，按照第二套住房對待”。
民生銀行一負責個人貸款業務的人士告訴記者：“把二套房等同于一套房給予貸款優惠是違規操作，銀監會如果真的要查，很容易就能通過征信系統查出來。”
只有個別銀行對二套房貸放松了限制。一大型商業銀行的工作人員明確告訴記者：“購買二套住房，首付最低可以到三成，貸款利率肯定可以在基準利率基礎上有一個折扣，但很難打到八折。”如果購房者結清第一套住房的貸款，不管有沒有將其出讓，再購買一套小于130平方米的房子時，該行都可以將此算作首次購房，享受首付兩成、利率七折的優惠。
改善型置業“有限松綁”
但是，對于先賣房再買房的購房者，少數商業銀行或許已經走在了政策的前面。
北京一地產經紀公司的貸款部人士明確告訴記者，對于將第一套房的貸款結清后將其出讓，再貸款購買面積小于140平方米的第二套房改善居住條件的購房者，在與經紀公司合作的少數幾家股份制商業銀行，可以拿到首付兩成、利率七折的貸款。她向記者介紹，這種條件的購房者需要向銀行提供第一套住房房產證、過戶后新房主的房產證、交易契稅發票、第一套房的貸款合同等文件，銀行再綜合其他因素，決定是否放款。
北京某商業銀行一負責房貸的客戶經理告訴記者，對于上述情況的居民，如果購買90平方米以下的普通住宅，可以視作購買首套房，享受一樣的貸款優惠；對于同樣情況的居民，如果購買90平方米以上的普通住宅，首付要提高到三成，貸款利率仍為7折。
深圳發展銀行的一位工作人員向記者表示，對于上述情況的購房者來說，首付仍需4成，但由于已結清一套房的貸款，二套房貸款利率“可以考慮執行基準利率，不再上浮至1.1倍”。
對于先賣房再買房可以享受到一套房貸款優惠的說法，浦發銀行一人士表示非常懷疑。他表示，自己也算是業內人士，從未聽說哪家商業銀行對這種購房采取過優惠。但經紀公司和少數銀行都向記者明確表示，這種情況的確可以享受到貸款優惠。
“改善型住房”待清晰界定
記者在采訪中發現，對于已有貸款記錄但已結清后的再置業，商業銀行最多的反應就是“沒有細則，很難操作”。業內人士紛紛表示，如果要在刺激地產消費的同時防止房價泡沫再起，就必須對“改善型普通自住房”給出一個較為清晰的定義，適當擴大其范圍。
鏈家地產市場研究部主任王志偉表示，據他了解的情況，由于沒有細則指引，只有個別銀行按照對“改善型住房”的自行理解，執行了貸款優惠，投資型二套住房更是難以享受到貸款優惠。
即使是在同一銀行的不同分行，對二套房貸的執行力度也有明顯不同。一家銀行的另一客戶經理表示：“對于這種結清貸款后賣房然后再買房的情況，我們在實際操作中都算作二套房，不能享受優惠。理論上只有‘改善型普通自住房’可以享受優惠，但北京市的人均居住面積缺乏具體數據，‘改善型普通自住房’是一個很模糊的范疇，我們實際上也沒辦理過這種貸款。”
宏源證券研究員楊國華表示，目前商業銀行對二套房貸的執行力度有一定差別，難以拿捏分寸，只好把幾乎所有二套房貸“一竿子打死”，主要原因是央行和銀監會沒有出臺針對“國六條”的操作細則，“改善型住房”沒有一個清晰的定義。
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