目前除建行、光大、興業有較明確講法，其他銀行尚無調整細則

　　新年一上班，“你拿到7折了嗎？”幾乎取代了“新年好！”的問候，由于各家銀行關于存量房貸的細則至今沒有明確公布，肩負房貸壓力的上海市民從去年歲末開始，就頻繁地與銀行打起了交道。

　　優惠申請需客戶提出

　　自2008年10月27日起，央行決定金融機構對居民首次購買自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%；加上百日內5次降息，令“房奴”們看到了“減負”的曙光。

　　一筆30年100萬商業性住房貸款，按照可享受優惠貸款利率計算，去年初85折房貸利率為6.655%，等額本息月供為6423.35元；今年如能享受到7折優惠為4.158%，月供為4865.68元，每月可少負擔1557.67元。然而，目前各家銀行遲遲不公布針對存量房貸的執行細則，眼看著1月份就要往銀行存月供了，可“減負”成果還沒有落到實處，不少市民自己找上門去跟銀行談判。

　　應該明確的是，央行將房貸利率的下限擴大到基準利率的0.7倍，是有明確的條件限制的；同時，銀監會要求各家銀行必須對符合優惠政策的客戶進行甄別，因此大多數銀行不會自動將存量房貸的執行利率由原先的85折直接調到7折，對于沒有提出申請的客戶，一般不會自動切換，因此，希望拿到最優惠利率的存量房貸客戶，應該立即向經辦銀行咨詢，并遞交書面申請，由銀行審核是否具備利率下浮30%的資格。在獲得批準之前，還應存入足夠的備扣款，以免因扣款不足而發生逾期記錄。

　　備足材料增加談判砝碼

　　此次央行將房貸利率下限擴大到0.7，實際上就是鼓勵各家銀行根據自身定位，進行房貸利率市場化定價，大型國有銀行與中小銀行占據的房貸市場份額各有不同，因此各家銀行的門檻也高低不一。很多銀行把審核權限下放到分行乃至支行，如建行總行就要求各分行結合當地的房地產市場情況，區分地域、樓盤、客戶，合理評估貸款風險自行決定，體現差別化的執行要求，這對于習慣于政策“一刀切”的市民來講也許有些不適應。

　　相對于房地產開發貸款的高風險，個人住房貸款對銀行來說仍然是高收益、低風險的優質資產，它意味著在20年甚至30年的時間里鎖定了一批優良客戶，這些客戶也將是銀行其他產品和服務的潛在購買者，因此各家銀行都會極力避免個人房貸業務流失。但是經過5次降息后，商業銀行的存貸利差越來越小，5年期以上貸款利率打7折只有4.158%，與五年期存款利率3.60%相比，只相差0.558個百分點，這意味著銀行利差收入將大幅縮水。因此，銀行從自身利益出發，也不會輕易打開存量房貸利率7折的“閘門”。

　　因此，存量房貸客戶能否獲得銀行利率下浮30%的優惠，其實就是雙方利益博弈的過程，通俗地講，肯定要經過一番討價還價。想申請7折房貸利率，最基礎的條件是：之前享受基準利率0.85倍優惠的存量客戶，無逾期貸款記錄，此外是否首套房、貸款余額多少、信用記錄等均有相關要求。一些大銀行表示只對VIP客戶提供優惠，還需要提供個人凈資產證明、稅單等等。市民在遞交書面申請前，應詳細咨詢需要哪些相關材料，既可避免往返奔波，又有足夠的談判籌碼。

　　房貸理財不妨另辟蹊徑

　　如申請到最優惠的房貸利率，對房貸客戶來講關系到今后十幾二十年的家庭開支預算，這個財無論如何都要抓緊打理。不過，理財專家表示，房貸理財不僅僅是爭取優惠利率降低月供一條路，市民還可從如何減少房貸利息支出，或者暫時減輕還款壓力等多個角度進行理財。

　　對于手中有余錢，打算提前還貸節省利息，又希望保持一定貸款額度，應對可能出現的投資機會的市民，可利用“存貸寶”，將余錢存入按揭理財賬戶，銀行幫你理財的收益就可以抵消最高比例85%的貸款利息，而活期資金又能隨時支取。

　　根據自己收入狀況，靈活選擇不同的還款周期也是房貸理財的一種方式。若當前還款壓力過大時，“隨薪供”可在3年內緩本付息，緩解一時的還款壓力防止斷供；“單周供”“雙周供”可壓縮還款周期，加速償還貸款本金，達到減少利息支出的目的。　　

    本報記者 王欣