李文龍

　　2007年，人們對于房市最明顯的感受就是漲價，根據國家統計局公布的數據，去年全年70個大中城市房屋銷售價格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個百分點。但是進入2008年，人們卻愈發感到房市變得撲朔迷離。據中國指數研究院提供的數據，2008年第一周，全國主要城市商品房市場整體成交量出現了大幅萎縮現象，而且部分城市顯現出更加濃郁的“有價無市”市場氛圍。另有資料顯示，北京房價在2007年的最后四周中只有一周在上漲，其他三周都出現了不同程度的下跌。此外，去年10月份，上海、深圳和廣州的房價都出現了下降的拐點，這種下跌的趨勢一直持續到去年12月份。

　　在全國房價最高也是漲幅最高的幾個主要城市，房價出現下降現象是否預示著房市遭遇寒流，是否房價真正出現了拐點？一時間，各種猜測和辯論紛至沓來，目前這種激辯還在繼續，尚未定論，但國家對房地產業調控力度的升級、供需雙方的博弈使房市變得日趨復雜是不爭的事實，這給房地產業資金主要來源的銀行敲響了警鐘。房地產業是最典型的資金密集型行業，資金絕大多數來自銀行信貸，購房者買房，也多向銀行貸款。正如央行副行長劉士余去年12月在加強商業性房地產信貸管理專題會議上所講，如果銀行不注意防范房地產貸款中的風險，放松貸款標準，過度發放個人按揭貸款和房地產企業開發貸款，就有可能催生房地產泡沫或放大泡沫，泡沫的破裂，首先危及的是銀行的貸款安全乃至金融安全。

　　個人房貸一直都是國內外商業銀行的優質資產，但在去年，美國的這一領域卻發生了次貸危機，首當其沖受到波及的就是商業銀行，諸如花旗、高盛等國際巨頭均損失慘重，使銀行“房貸安全”的思維大為改變。而去年國內房貸市場出現了爆炸式增長。房貸占個貸比重一般約在90%左右，截至去年11月末，14家國有銀行和股份制商業銀行的個貸增量總計約8000億元，較2006年增長近4倍。專家分析，這與去年房地產市場的火爆和房價的大幅上漲有關，如此大規模的個人房貸給銀行風險埋下了很大的隱患，一旦房價出現波動，銀行的資產很可能受到損失。這其中還包括一部分加按揭和轉按揭業務，盡管在去年央行的警示下，多數銀行已經停辦，但是已經有很大的存量，增加了銀行潛在風險，

　　去年央行的6次加息也預示著銀行的潛在風險水漲船高。5年期以上個人房貸基準利率，已由去年初的6.84%增加到現在的7.83%，房貸優惠利率也由去年初的5.81%增加到目前的6.65%，去年還感受不到還貸壓力增大的“供房族”現在已開始“集中埋單”。而在去年房價大幅上漲及繼續上漲的預期下，投資炒房的人也不在少數。一位銀行人士分析，對于購買自住用房的，不會在短時間內賣出房屋，房價短期的變化對他們影響不大，但對于那些貸款炒房者，在月供不斷增加的情況下，一旦房價出現暴跌將直接影響他們的還貸能力。

　　此外，房市的低迷、成交量的萎縮導致房地產開發貸款也蘊藏著很大的風險。據銀行專業人士介紹，房地產開發過程一般是，房地產商自己籌集一部分資金用于項目啟動，然后向銀行申請貸款用于項目的后續建設，在預售開始后制定還款計劃，將一定比例的預售資金用于歸還銀行貸款，銷售不暢將會直接影響房地產商的還款進度。

　　可以說，近期的房價波動是去年一系列調控措施的累積效應在房地產市場的顯現，局部地區一度過于狂熱的房地產投機氣氛得到了有效降溫。這種緊縮效應在2008年還將加大，貨幣政策首度“從緊”，占銀行貸款很大比重的個人房貸和房地產開發貸款自然是調控的重點。近日，國務院又對閑置房地產用地征繳增值地價作出了明確規定。在此情況下，市場持幣觀望氣氛日益濃重。央行發布的《2007年第四季度全國城鎮儲戶問卷調查》顯示，調查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較去年第三季度下降。種種跡象顯示，房地產行業的調控力度正在升級，市場的不確定性因素將增多。如何控制好存量和增量房地產貸款風險成為2008年商業銀行的嚴峻考驗。