上海房貸政策未松口 擔保地下中介爭食按揭禁果

　　本報記者 李伊琳

　　上海報道

　　9月13日下午3點，在上海市北京西路1828號華夏銀行大廈7樓，通過主營信息發布和中介服務的上海房產之窗房地產信息有限公司(下稱房產之窗)，上海某銀行福民支行與購房者

李先生簽訂了二手房按揭貸款合同。大約在30個工作日后，這筆100多萬元的住房按揭款項將發放。

　　“這個案子幾乎送遍了上海所有的中資銀行，這次貸不下來就沒辦法了。”房產之窗貸款部相關負責人表示。

　　在此之前，李先生通過房屋中介，先后找了五六家商業銀行，但因貸款額超百萬等因素，各家銀行都拒絕辦理。從李先生案例的整個辦理過程可以看出，目前上海銀行個人房貸業務并未出現松口跡象。

　　房貸未松口

　　上海房貸并未松口。以個貸為例，仍堅守著房貸調控政策的“底線”。

　　“滬上銀行在個人房貸的政策基本沿襲了今年5月份以來制定和修改的政策。在一些限制性的條款上，維持不變。”上海銀監局一位相關人士說。

　　據滬上銀行界一名知情人士透露，從5月起至今，各銀行的個人房貸業務持續低迷，部分銀行的房貸新增額已經不抵還款額的增速，房貸投放量出現了絕對的負增長。

　　根據中國

　　對于部分在年初決定做大個人信貸業務的銀行而言，其完成指標的可能性在降低。來自銀行方面的消息顯示，除了中行上海市分行，其他三家國有商業銀行上海市分行7月份的房貸都出現了新增余額負增長的情況。

　　同時，房貸險的萎縮更從另一個側面反映了銀行房貸業務的心頭之痛。

　　來自上海保監局數據顯示，在團險、車險、銀保產品增長迅速的同時，二季度的房貸險卻因為“銀行放貸減少”而出現0.28%的同比減幅。而僅僅在一季度，房貸險還同比大幅增長52.51%。

　　滬上銀行并沒有對個人住房貸款政策放松口子。“怎么可能放松？”針對個人住房貸款整體松動的說法，中國銀行上海分行零售貸款科科長劉利覺得有些不可理喻。

　　房貸的風險嫁接

　　中國銀行上海分行近年來已經成為上海房貸增量的主力。以今年6月為例，該行幾乎占了上海房貸新增余額的三分之二，以近500億元的房貸余額成為滬上銀行房貸業務第一巨頭。

　　然而，在大力發展房貸業務的同時，如何有效減少這一業務存在的風險？目前，該行采用的方式是將風險分散與嫁接。

　　以中行上海分行二手房貸為例。購房者得到貸款后需多支付850元“律師見證”費，即要求所有向該行申請二手房貸款的客戶必須提供由指定律師事務所提供的“律師見證書”，通過律師把關，預防證件造假等�熗瑫r，銀行可以節省調查成本。據了解，此項規定自今年“五·一”以來實行至今。該行是通過招投標，選擇了滬上13家專業律師事務所作為提供律師見證服務的合作伙伴。

　　上海才富律師事務所主任金律師介紹，前兩年，上海只在外籍人士買房時才要求對其履行見證業務，但隨著房貸業務的進一步發展，全面展開這一業務將是必然。

　　如果說律師見證是法律層面的房貸風險分散，那么償付能力以及信用風險更是銀行房貸風險防范中的重中之重。在這樣一種形勢下，擔保公司成了銀行房貸風險防范的分散對象。

　　這在李先生辦理的房貸業務中有充分體現。李先生在上海已經有一套房子，這次辦按揭的房子總價為兩百多萬，在今年3月份交付，屬二手房。8月，當房屋產權證辦理后次日，他正好得知中行上海分行有八成住房按揭貸款�煴銓⑾嚓P資料送中行某支行進行評估、審核。三天后�熤行谢貜头Q，可放貸金額為房屋評估價格的七成，僅相當于李先生所購買房子總價的五成。

　　銀行發放的成數與金額都遠遠低于李先生的預計。幾番努力未果后，李先生只得通過擔保公司才得以與上海某銀行簽訂房貸合同。

　　一位知情人士透露，由于現在很多人買房，只要隨便找個單位蓋個章，明明只有2000元的收入卻可以信手填個8000元。因此，銀行在做調查時就難以做到完全準確，引進擔保公司成為銀行無奈的選擇。

　　記者從上海市住房置業擔保公司了解到，住房擔保公司與十幾家銀行建立個人住房貸款全程擔保合作關系。

　　李先生的按揭也由該公司提供的擔保，協議中商業性的全程擔保取代了原有的商業性保險，上海市住房置業擔保公司將為購房人額外地提供抵押物滅失債務承擔、意外事故滅亡或完全喪失勞動能力債務承擔、生活特困違約金承擔等三項保證責任。與此同時，擔保公司還為銀行承擔部分處置抵押物不足的保證責任。

　　房產之窗貸款部的一名負責人表示，擔保公司其實是承擔一個借款人的違約風險，為李先生的案子擔保期限為半年。由于上海樓市目前尚處于僵持狀態，如果波動，處置抵押物資產可能縮水，因此擔保公司會承擔一定的損失責任。

　　地下房貸公司暴斂5%利差

　　擔保公司利潤究竟有多大？

　　李先生的按揭過程似乎能揭開一些謎底。李先生通過房產中介公司，同時找了兩家擔保公司。由于業務競爭，兩家公司開始在房貸條件上開始較勁，成數的承諾也開始從房子總價的五成升至八成。而且，承諾八成的公司很直接地向李先生提出，這筆業務一旦完成，李先生得多付所謂的手續費，即放貸總額的1.5%。

　　替李先生辦理業務的擔保公司業務員透露了更令人瞠目的情況。上海“一年轉按揭”業務從4月1日起叫停以來，卻意外激活了上海一些小房貸公司的斂財通路。“這類公司一般門面極小，藏在普通的商務樓里，掛著房地產咨詢公司的牌子，員工最多三至五名。”一名在小房貸公司做過房貸業務的人士這樣描述：“別看小門面，一個月能輕松玩轉近20單轉按揭業務呢。” 　　

　　據其透露，這類多以“房地產咨詢公司”名義注冊的擔保公司，注冊資本往往也就50萬元上下。但最后之所以能變身為一家月上千萬元營業額的“資金密集型企業”，主要是集中了來自各種渠道的社會閑散資金——親朋好友之間調頭寸、企業短期內閑散資金借用等等。他們付給資金上家高于銀行一兩個百分點的利息，而對下家放款的利息一般是墊資額的10%，其間5%左右的差價就輕松入囊。 　　

　　換言之，由該公司墊資

　　這些地下房貸公司從放出墊資額為轉按揭提供“過橋”服務，到銀行放款，其間周期大約27天。據業內人士估算，在上海，提供這類墊資服務的小貸款公司共有100多家，在當前市場緊俏的行情下，他們收取的墊資費可高達墊資額的10%左右。以目前常見的三四十萬元的單宗交易、平均每月20單的業務量計算，這意味著每個月的毛利在60萬-80萬元左右。而經銀行認可的置業擔保公司收取的墊資費僅為下家貸款額的3‰。

　　不良中介“黑名單”

　　正規房貸公司與銀行簽有風險協議，一旦發生壞賬，正規房貸公司需承擔相應賠付責任，而地下房貸公司來無影、去無蹤，由此帶來的業務風險是地下房貸公司并不對過手的業務查驗把關，銀行也難以稽核追究。

　　此外，地下房貸公司“能做的業務”還包括為高齡住宅成功申請到銀行貸款。知情人士透露，這其中的奧妙無非兩種：一是買通估價人員，高估

　　地下房貸公司的行為已引起有關部門注意。

　　上海銀監局有關人士表示，貸款是特許經營業務，除銀行業金融機構和依法設立的典當行外，其他機構概不能辦理貸款業務。因此，這些貸款公司的“墊資”，是非法行為。

　　上海市工商局相關人士也明確表明，對未取得房產中介經營范圍核準的企業�熡绕涫欠康禺a咨詢企業�爮氖路慨a中介經營活動的，將按照超越經營范圍從嚴查處。

　　上述銀監局人士還表示，對于二手房貸業務中發生房價“拋高”、假按揭、提供虛假證明、套用銀行貸款資金等不良行為的中介將由各商業銀行告知市銀行同業公會，建立不良房產中介“黑名單”檔案，切實避免交易風險和操作風險。

　　而各類中介公司介入房貸市場也有其積極意義。上海銀行同業公會秘書長朱德林就看好這樣產業鏈細分的專業經營模式。“(該模式)不會納入金融機構，但會為銀行做專業的貸款服務，拓展銀行的客戶資源，與銀行房貸相輔相成。”

　　另有專業人士表示，專業房貸機構將成為二手房貸領域的中堅力量。理想的模式應該是，房產中介公司只做二手房中介，簽合同由律師負責，按揭貸款由專業房貸機構操辦，資金由監管公司監管。