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陳徐 羅學
央行不久前公布的房地產金融報告，建議“取消現行房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售”。該建議一經發布，立即引起社會各界的廣泛關注。日前，人民銀行在渝分支機構對此進行了快速調查。調查表明，開發商、銀行、政府和居民各有所思：房地產開發商反應強烈。部分開發商認為，此項政策一旦出臺,意味著提高了對開發商自融資金的要求，延長
了開發商資金回籠時間，加劇了資金回籠壓力，其資金成本尤其是自融資金成本必然增加，開發商再不能通過房屋預售提前使用銀行資金。而房屋開發對房產商資金要求較高，因此，此項政策出臺必將形成對房地產市場的巨大沖擊，“實力至上，現金為王”的時代必將到來，甚至會造成某些地區房地產開發商的重新洗牌，規模大、資金實力雄厚的開發商可以生存下來,而實力較弱的中小開發商在激烈的競爭中可能會被淘汰出局。
居民對此表示關注。老百姓認為，取消商品房預售制度后,開發商提供的住房都是現房,看得見、摸得著,可以避免上當受騙和有關購房糾紛,購房更加放心和透明。但同時擔心兩個問題：一是市場提供的商品房將會減少,造成供需不平衡；二是目前購買期房在總房價上比現房便宜,而取消預售制度可能將導致房價上漲，從而影響其購房需求。但是大部分被調查的老百姓對此持樂觀態度，相信取消房屋預售制度后政府有關部門會采取有效措施積極處理好由此引發的相關問題。
商業銀行反應謹慎。被調查商業銀行認為對金融機構緩解金融風險，抑制風險放大具有現實意義。一是取消預售房制度后，房價將會有所上漲，老百姓購買力相對會削弱，銀行住房按揭貸款業務將會受到較大影響，業務在短期內可能會出現一定程度的萎縮。但同時銀行個人住房貸款的潛在風險將會降低,個人住房貸款的資產質量將會提高。二是取消預售房制度后，開發商對項目貸款需求量將增大。但與此同時，房地產市場經過重新洗牌后,能夠生存下來的企業都是有實力的優質開發企業,屆時銀行投放房地產開發項目貸款將更加放心,信貸資產質量有望進一步提高。
政府主管部門的擔憂有三。
擔憂一：取消房屋預售制度有可能導致購房者與開發商在房屋完工前私下定購房屋，暗炒“樓花”、“一戶多賣”等損害購房者利益的行為死灰復燃。
擔憂二：取消房屋預售制度后開發商將增加的財務成本轉嫁到房價上，將抑制居民消費，房產市場有可能陷入低迷狀態。加之房地產開發企業數量減少以及樓盤開工建設面積的縮減可能對地方政府的財政稅收產生較大影響。
擔憂三：開發商的資金門檻提高，欠發達縣域部分中小房地產開發企業將會被淘汰出局,而規模大的優質開發商尚未培育起來，最終導致欠發達縣域的房源減少，不能滿足老百姓合理的購房需求。
為此，業界人士建議說，此項政策應充分考慮房地產市場的東、中、西部地域及經濟發達與欠發達地域差別，出臺差別化政策，不搞“一刀切”。其次，政策要分步驟實施，先在少數省市開展試點，取得實際成效后再全面推廣，以防止對全國房產市場的巨大沖擊。
此外，地方政府相關部門應加大對房地產市場的監管，嚴格控制房地產開發企業的市場準入門檻，大力培育優質的開發企業，采取多種措施抑制房地產市場泡沫，維護廣大購房者的切身利益，促進房地產市場的健康發展。
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