中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 由中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)主辦的第十五屆“中國(guó)改革論壇”于2017年12月2日在北京舉行，論壇主題為“學(xué)習(xí)貫徹黨的十九大會(huì)議精神，研究推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域改革取得突破”，中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱出席，并在演講時(shí)系統(tǒng)分析了房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

　　樊綱指出，必須要承認(rèn)，穩(wěn)定市場(chǎng)的短期政策在一定時(shí)期是重要的，如果2015年不出臺(tái)短期的救急性的政策，可能房地產(chǎn)還在狂歡當(dāng)中?！拔覀儾环穸ǘ唐谡咴谝欢l件下的意義，但最終要使市場(chǎng)能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定，不能靠現(xiàn)在的短期手段，一定要系統(tǒng)的考慮長(zhǎng)效機(jī)制問(wèn)題?！?/p>

　　樊綱首先談到了需求側(cè)，他指出，目前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)需求側(cè)還存在巨大的規(guī)模，關(guān)于住房的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有枯竭。中國(guó)房屋自有率確實(shí)很高，住房自有率高僅僅說(shuō)明租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，并不是說(shuō)需求已經(jīng)枯竭。

　　在自有率條件下還存在著三種需求：一是所謂剛性需求就是人口增長(zhǎng)，家庭小型化帶來(lái)的一些住房需求；第二個(gè)比較大的是改善型住房的需求，原來(lái)的公房質(zhì)量較差，現(xiàn)在大家收入高了進(jìn)入了中等收入，要追求美好生活，都想改善。第三個(gè)特別重要的，但往往被忽視的是遷移性需求，農(nóng)民家里有房，但他們還要在縣城里買房，小城市的人要進(jìn)中等城市，中等城市的人要進(jìn)大城市，大學(xué)畢業(yè)生到特大城市，北漂也好、尋求工作也好，不管是租還是買，都有住房的需求。

　　住房需求專門朝大城市集中，導(dǎo)致大城市的需求特別旺盛，旺盛到了要起泡沫的程度。樊綱表示，“當(dāng)你忽視這種需求的時(shí)候，你的供給跟不上，你就會(huì)出問(wèn)題?！?/p>

　　現(xiàn)在另一個(gè)問(wèn)題就是如何對(duì)待遷移性需求，如何來(lái)面對(duì)城市化進(jìn)程中人口遷移的過(guò)程所產(chǎn)生的新的需求。

　　需求的第二種，稱作為非居住性需求，第一指的是投資，我買了房子是要出租的，這種需求仍然是合理需求，因?yàn)槿匀环戏孔邮且〉?。可是現(xiàn)在出了一個(gè)問(wèn)題，一些人買了房子連租都無(wú)所謂，就是為了等升值。因?yàn)榉康禺a(chǎn)有泡沫，房地產(chǎn)在不斷的升值，特別是一些好的地段，好的城市，住房?jī)r(jià)格不斷上升的情況下，就出現(xiàn)了這樣一種需求。樊綱表示，一個(gè)重要的原因就是這種需求沒(méi)有得到抑制，沒(méi)有得到提高保有成本的機(jī)制。因此在需求方最重要的長(zhǎng)效機(jī)制就是房產(chǎn)稅。

　　他認(rèn)為房產(chǎn)稅有三個(gè)意義：

　　第一是提高保有成本，減少投資性需求。這個(gè)大家一般都能認(rèn)識(shí)到，好像交了房產(chǎn)稅，我的成本會(huì)高。

　　第二個(gè)作用就是價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在穩(wěn)定器，按照房子現(xiàn)在變動(dòng)的價(jià)值，當(dāng)年變動(dòng)到什么程度，比如按上一年底房子的價(jià)值來(lái)征下一年的稅，只要跟著他征稅，房?jī)r(jià)越高征稅越多，房?jī)r(jià)越低征稅越少，同樣稅率，征稅的價(jià)值量是變動(dòng)的。在房?jī)r(jià)高漲的時(shí)候，因?yàn)榇蠹乙嘟欢悾行┤司筒毁I大房子了，有些人就要退出去，有些人要換小房子等等，在其他國(guó)家的機(jī)制當(dāng)中都充分體現(xiàn)，內(nèi)在穩(wěn)定器是長(zhǎng)效機(jī)制。

　　第三是大家迄今為止討論方案時(shí)很少意識(shí)到的一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在不是沒(méi)交稅，現(xiàn)在大家在買房子的時(shí)候一次性的地價(jià)里面是交了一定的稅，因?yàn)榉孔哟碇淮蠖训墓卜?wù)。但是現(xiàn)在這種一次性交稅的辦法問(wèn)題在哪呢？現(xiàn)在交的稅所包含的未來(lái)的房子，維持它、維持環(huán)境、維持交通、維持各種公共服務(wù)的成本是會(huì)變化的，你現(xiàn)在征的稅只是按現(xiàn)在的成本征稅，而土地價(jià)格在漲，勞動(dòng)工資在漲，各種成本在漲，維持的成本會(huì)跟著整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷上漲。

　　樊綱表示，現(xiàn)在這種一次性交稅的辦法而不是未來(lái)每年按照房產(chǎn)的價(jià)值來(lái)征一定的稅率，就占了未來(lái)的便宜?！艾F(xiàn)在交的成本是比較低的，實(shí)際上就沒(méi)有交足未來(lái)的成本，現(xiàn)在大家為什么趕著買房子，沒(méi)有房產(chǎn)稅的話趕緊買房子，買的越多越占未來(lái)的便宜。”

　　“所以這三個(gè)作用如果都能起到的話，房產(chǎn)稅一定是起作用的，抑制投資性需求，也就是非居住性需求?！?/p>

　　征房產(chǎn)稅最大的問(wèn)題就是涉及到怎么征、怎么起征、怎么開(kāi)征，怎么減免，怎么保護(hù)低收入群體的利益。關(guān)于怎么開(kāi)征，樊綱表示一定要有一個(gè)過(guò)渡期，而且要有合理性，用新房新辦法，老房老辦法的辦法來(lái)過(guò)渡。這樣的過(guò)渡期也是合理的，過(guò)去人們一次性買房已經(jīng)交了一筆錢了，你不能讓他現(xiàn)在交了，馬上又再，每年又在交，你有一個(gè)一二十年的過(guò)渡期，基本就折現(xiàn)了，再征也是合理的。

　　關(guān)于低收入階層是否減免的問(wèn)題，樊綱得出了一個(gè)結(jié)論，就是建房子就征稅，另外合乎減免標(biāo)準(zhǔn)的人另外申請(qǐng)，就像申請(qǐng)低保一樣。

　　在供給側(cè)方面，樊綱表示房地產(chǎn)供給側(cè)方面也存在很大問(wèn)題，中國(guó)的土地高度稀缺，我們可居住面積是世界人均可居住面積的三分之一，我們還要糧食自給自足，還有18億紅線。還有農(nóng)村土地怎么流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，現(xiàn)在的土地制度，這個(gè)事目前還很難做，他認(rèn)為我們要有耐心，逐步解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題。

　　此外，還涉及到一些人為因素，在供給側(cè)的一些人為因素，包括制度因素、戰(zhàn)略因素、政策因素，導(dǎo)致我們的土地供給、住房供給出了問(wèn)題，供給不足。

　　一是容積率太低，土地少怎么辦？“容積率低就學(xué)香港，在有限的土地上提高效率，多蓋點(diǎn)房子，我們現(xiàn)在還一直壓著容積率?！?/p>

　　二是地方政府不供地，樊綱認(rèn)為，在地價(jià)高這個(gè)問(wèn)題是，某些地方政府是有一定責(zé)任的。如果他做這件事那就是他的責(zé)任，就是饑餓供給，就是不供地。重慶為什么房?jī)r(jià)不高啊？因?yàn)榉績(jī)r(jià)稍微一高就得供地，不供地就得出問(wèn)題。

　　三是地產(chǎn)商高價(jià)買地，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商動(dòng)不動(dòng)就說(shuō)房?jī)r(jià)就高因?yàn)榈貎r(jià)高，但樊綱表示，地價(jià)是房?jī)r(jià)的派生價(jià)格，“不是你預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)比現(xiàn)在更高，所以你才能用更高的價(jià)格來(lái)買地嗎？給你便宜的地，但你將來(lái)便宜賣房嗎？你不便宜賣房，你就有高額利潤(rùn)。你老說(shuō)你地價(jià)高，問(wèn)題是你預(yù)期的房?jī)r(jià)更高，不然你怎么要拍地？”

　　四是租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，包括針對(duì)低收入階層，對(duì)于保障性質(zhì)的租賃住房也確實(shí)是供給短缺，各種法律體系、各種保護(hù)租房、房客雙方的法律制度不健全，導(dǎo)致大家對(duì)租房市場(chǎng)發(fā)展的很不健全。

　　最后一點(diǎn)很重要的就是土地分配制度，就這么一點(diǎn)土地，如何分配，如何在大城市和小城市之間分配？這就是城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的偏差問(wèn)題。過(guò)去我們一直強(qiáng)調(diào)發(fā)展小城市，小城市無(wú)限供地，大城市限制供地，限制發(fā)展，不允許設(shè)人口上限，不發(fā)展大城市。結(jié)果人涌向大城市，離開(kāi)小城市，結(jié)果現(xiàn)在絕大多數(shù)的人口遷移是向大城市遷移，而中小城市，特別是三四線的城市大部分是人口流出的地方。

　　最近研究院做了另一項(xiàng)研究，研究產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，中央政府有若干項(xiàng)鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的政策，定了60幾個(gè)城市作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市，結(jié)果10多年下來(lái)，最后轉(zhuǎn)移到內(nèi)陸地區(qū)真正轉(zhuǎn)移的87%都是到省會(huì)大城市，那些小城市幾乎都沒(méi)有。因?yàn)榇蟪鞘杏袃?yōu)勢(shì)，城市化就是大城市有聚集效應(yīng)和集聚效應(yīng)，能夠提供更好的服務(wù)、提供更好的基礎(chǔ)設(shè)施、提供更好的人才資源、提供更好的物流等等，因此產(chǎn)業(yè)進(jìn)了大城市，就業(yè)在大城市提供，人為什么遷移，人的遷移是為了過(guò)更美好的生活。

　　這次十九大把美好生活這件事提出來(lái)了，樊綱表示，“你不能按照你的想法，說(shuō)他應(yīng)該到邊遠(yuǎn)山區(qū)去，你為什么不去？”他也追求美好生活，特別是他的孩子要追求美好生活，大城市能夠提供這些東西，很多小城市提供不了。

　　最后，他談到了完善房地產(chǎn)制度的目標(biāo)相關(guān)的一些問(wèn)題。

　　第一，還得堅(jiān)持市場(chǎng)化道路，堅(jiān)持發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置資源的基礎(chǔ)性作用，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不能再回到政府供房子的老路上去，由政府大包大攬的老路上去。

　　第二，穩(wěn)定市場(chǎng)不等于價(jià)格不變。我們的收入在不斷增長(zhǎng)，土地是給定的，因此土地的相對(duì)價(jià)格基本意義上就是GDP，如果GDP在不斷增長(zhǎng)，土地的價(jià)格就會(huì)在不斷地增長(zhǎng)。土地價(jià)格增長(zhǎng)了，相對(duì)來(lái)講房子價(jià)格也就增長(zhǎng)了。他認(rèn)為因此真正需要穩(wěn)定的不是說(shuō)房?jī)r(jià)一成不變，而是收入與房?jī)r(jià)的比例關(guān)系基本穩(wěn)定。

　　最重要的一條，是要在供需兩個(gè)方面，共同采取措施，同時(shí)采取措施，同時(shí)來(lái)建立長(zhǎng)效機(jī)制，市場(chǎng)才能在供求兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)逐步長(zhǎng)期的穩(wěn)定。

　　過(guò)去我們往往強(qiáng)調(diào)的是某一個(gè)個(gè)別的問(wèn)題，特別是包括需求，而沒(méi)有看到供給側(cè)的問(wèn)題。樊綱表示，我們要同時(shí)注重供給側(cè)和需求側(cè)，“這樣在市場(chǎng)化的前提下才有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定、基本穩(wěn)定的市場(chǎng)，市場(chǎng)才有活力，住房質(zhì)量才會(huì)不斷提高，老百姓在住房這個(gè)問(wèn)題上不管是租還是住，生活水平更加提高，生活更加美好?！?/p>

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