華遠地產股份有限公司原董事長 任志強

　　新浪財經訊 “《財經》年會2018：預測與戰略”今日在北京舉行，華遠地產股份有限公司原董事長任志強出席并演講。

　　任志強表示，如果想要完成小康目標，那么城鎮化率至少要達到60%-70%，“不蓋房子住哪兒啊”。

　　他表示，在城鎮化的推進過程中，老百姓對于住房還有巨大的需求。對于部分認為我國老年化非常嚴重，可能導致住房需求量減少的觀點，任志強并不認同：“更嚴重的是年輕人的獨居問題。北歐很多國家年輕人獨居率達到40%，父母有房子也不住，自己要單獨住，中國現在大概最少有7700萬戶，獨居的增加和過去的傳統計算是完全兩個概念”。

　　任志強引用數據表示，我國家庭人口已經從1984年的3.9下降到現在的2.8，北京上海等城市已經降到了2.3、2.4，甚至一個人的家庭已經占到全世界總量的25%左右。“如果要把獨居的加進來，預計中國未來城市最少有1億5千萬戶，也就是說，僅僅滿足獨居人口的家庭需求大概要再干25年，還不算結婚的、生孩子”。任志強稱，從1990年算起到目前為止，包括租賃性住房、廉租房、保障性租房在內，全國一共才建了1億5千萬套房子，僅夠滿足上述獨居需求。

　　在談到商品房時，任志強稱，商品房只占住房總量的40%，“現在房價超過2萬元的不到10個城市，超過1萬的不到20個城市，這里還含上了2萬的城市。根據去年年底的統計數字，全國所有地級市平均房價不到4千元，到今年為止10月份的統計數字，全國的平均房價也就7千多塊錢，我沒太搞懂為什么你們老說房價高，我覺得還早著呢”。

　　任志強進一步表示，像北京這樣的個別城市房價比確實很高，因為全國最有錢的人都會到北京買房，但根據全國來講，平均房價真正超過2萬塊的只有10個城市，但以全國平均房價來看，我們的房價離合理水平還差的很遠。

　　任志強還表示，根據樂居所做的調查顯示，扣除地價以后的房價收入比非常低，全國只有五點幾，北京上海等一線城市扣除地價以后相差也達到了60%，“換句話說，中國從來沒有出臺過政策去限制地價，所有的不合理大概都在地價上”。

　　在任志強看來，土地的“招拍掛”是推高地價的因素之一。從1993年文件出臺到2003年沒有實行土地招拍掛期間，房價平均年漲幅不到3%，而收入平均漲幅在9.5%，自從2004年“8·31”以后，土地價格急劇上漲，開始出現大量地王，面粉高過面包等等現象，于是才開始出臺了一系列的調控政策。

　　“調控政策于法無據，你們可以查一查所有地區政府出臺的政策哪個依據上位法了嗎，你們給我舉個例子，不管你限了什么”，任志強直言。

　　此外，任志強認為調控政策完全沒有契約精神，“土地合同中寫了我可以蓋這個房子、蓋那個房子，沒寫我必須限價，但是我蓋完房子你說這契約不算數，我重新做規定，你這個房子只能賣這些錢，我已經蓋好了也不行，商住房也不能賣，如何如何，沒有契約精神”。

　　第三，房地產市場的價格信號無效。“所有的價格信號都是假的，因為地方政府必須得造假，不造假官帽子就沒了，這個造假要么讓你限價或者不讓你賣”。任志強稱，“如果市場里頭沒有價格這只手，沒有價格信號了，任何人做出來的判斷就一定是錯誤的，不管你是中央政府還是地方政府、當然也包括市場中所有的人”。

　　“你說未來漲還是跌？不知道，因為這個價格可以隨便做，想做多少做多少，這可能是我們認為房地產市場拐點來了的原因，因為你永遠不知道未來的價格信號是什么”，任志強表示。

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