中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵

　　新浪財(cái)經(jīng)訊 “《財(cái)經(jīng)》年會(huì)2018：預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”今日在北京舉行，中國城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵出席并發(fā)言。

　　其表示北京高房?jī)r(jià)是不可避免的，因?yàn)檫@里是全國收入水平最高、資源最豐富的城市。即使通過短暫的行政控制，早晚有一天還會(huì)反彈。香港房?jī)r(jià)是北京的3倍，李鐵稱，“我們要認(rèn)清這個(gè)現(xiàn)實(shí)。”

　　但他也指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在冰火兩重天的情況，除了一線城市的高房?jī)r(jià)外，大量的三四線城市賣不出去。

　　在城市化進(jìn)程中，大量人口向特大城市區(qū)域流動(dòng)，上海有2400萬人口、北京2千多萬人口，深圳將近2千萬人口，這些人在城市生活都需要購買住房。

　　李鐵表示， 很多人認(rèn)為北京房?jī)r(jià)被炒上來是不太正確的，其實(shí)從2010年后，政府就一直采取各種限價(jià)措施，行政手段基本用的差不多了，北京房?jī)r(jià)還是沒有下去，就因?yàn)槭俏镉兴怠Ｋ^物有所值兩個(gè)方面原因，一個(gè)是優(yōu)質(zhì)資源的過度集中，第二，人口的不斷向里進(jìn)入。

　　解決房?jī)r(jià)問題不可能把城市中心地方用低價(jià)去出售，但全世界所有的特大都市有一個(gè)規(guī)律，隨著離城市中心半徑越遠(yuǎn)房?jī)r(jià)會(huì)遞減，這也是城市發(fā)展的規(guī)律。可是中國不同，中國在這個(gè)方面受到嚴(yán)格限制。

　　“我們可以允許主城區(qū)發(fā)展，但是主城區(qū)周邊20公里半徑、30公里半徑，這個(gè)周邊的中小城市也不允許你亂建房的。”李鐵稱，這就導(dǎo)致住房的供給受到了極大的約束。我們很多人想在北京買房買不到，所以大家把焦點(diǎn)集中在高房?jī)r(jià)上，使我們對(duì)房?jī)r(jià)的問題非常敏感。

　　“如果按照世界的規(guī)律，像北京這種首都，超大城市，優(yōu)質(zhì)資源還集中在北京，房?jī)r(jià)是不會(huì)下降的。”李鐵認(rèn)為，長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)是不會(huì)發(fā)生變化的，除非經(jīng)濟(jì)崩潰，除非整個(gè)人口流動(dòng)的方向發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　另一方面，北京的人口結(jié)構(gòu)問題，也決定了北京的房?jī)r(jià)和住房供給。限制北京住房供給的另一個(gè)重要的原因，就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策，就是他擔(dān)心我在北京郊區(qū)建了更多的房子，會(huì)有更多的人到北京來，住房我解決的越多來的人越多，最后導(dǎo)致北京人口的過度膨脹，這是一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)。因此要盡量減少我的供給，結(jié)果供給越減少房?jī)r(jià)越高。

　　李鐵認(rèn)為，這種控制人口政策實(shí)際上某種程度上是違反城市發(fā)展規(guī)律的。

　　北京人口大概分為三類：一類屬于高收入人口，一類屬于中等中低收入人口，還有一類外來人口。其中高收入人口可以解決高房?jī)r(jià)的住房問題，中等收入人口也可以通過過去的福利分房或者通過現(xiàn)在的市場(chǎng)也可以買到一定的房子，但是中低收入人口買房遇到了很大挑戰(zhàn)。

　　李鐵指出，如果政府繼續(xù)人口控制政策，這個(gè)人口控制政策會(huì)成為北京市住房控制政策的導(dǎo)向，可能根本改變不了這種住房短缺的方式，大家關(guān)心房?jī)r(jià)的輿論問題仍然會(huì)持續(xù)下去。人口控制政策限制了住房供給，同時(shí)也導(dǎo)致了大家對(duì)房?jī)r(jià)的過度關(guān)注。另一方面，我們?cè)诳臻g范圍內(nèi)來調(diào)整房?jī)r(jià)的手段，通過發(fā)展中小城鎮(zhèn)來調(diào)整房?jī)r(jià)的手段沒有得到很好的應(yīng)用。

　　“關(guān)于人口控制政策也存在比較大的問題，”李鐵表示，實(shí)際上北京人口結(jié)構(gòu)實(shí)際是一個(gè)金字塔型的，高收入人口只占這個(gè)城市總?cè)丝诘纳俨糠郑嗟氖侵械褪杖丝诤屯鈦砣丝凇１本┯?40多萬外來人口，甚至更多。外來人口是城市的重要組成部分，上海如果沒有900多萬的外來人口，人口的老齡化程度將達(dá)到30%以上；北京如果沒有外來人口，人口老齡化程度會(huì)達(dá)到25以上，甚至還會(huì)更多。

　　這些外來人口是北京滿足市場(chǎng)需求最重要的組成部分，是不可或缺的組成部分。“如果北京沒有這些人，北京將無法生存，這是一個(gè)非常大的問題。”沒有正確認(rèn)識(shí)人口結(jié)構(gòu)，我們就不可能提供提供好的城市服務(wù)政策，也不可能來改變我們城市的基礎(chǔ)設(shè)施供給、我們城市的規(guī)劃，也改變不了我們城市的住房供給的政策。

　　李鐵認(rèn)為，如果按照傳統(tǒng)的人口政策的思維定式，把所謂的補(bǔ)充性人口、外來人口清出去，只留所謂的高端或者高收入人口，可能北京的高收入人口也沒有辦法生存。

　　既然有了高收入人口也有中低收入人口形成最好的組合，那么公共服務(wù)的重點(diǎn)應(yīng)該放在解決中低收入人口，特別是外來人口這方面，而不能再停留在這種人口控制的階段性思維，這是特別要說明的。

　　解決住房問題，李鐵認(rèn)為還可以通過大城市周邊的中小城市的小城鎮(zhèn)，包括一些所謂的城中村和城郊村解決。“如果給這些地方一定的發(fā)展權(quán)，建各種房地產(chǎn)的開發(fā)或者租賃住房，可以大大緩解中心城區(qū)住房的壓力，也可以緩解房?jī)r(jià)的壓力。”

　　怎么樣利用城中村的集體土地來建設(shè)住房，在廣東有很好的經(jīng)驗(yàn)。“廣東的城中村租賃住房就200、300、500的價(jià)格，農(nóng)民自己蓋，可以蓋4層樓，政府提供一系列的限制性條件，安全問題、供水問題、衛(wèi)生問題，由村民和村集體自己負(fù)責(zé)。”廣東的外來戶2千多萬，50%多集中居住在這種農(nóng)民出租房里。

　　“有了問題我就攆，這也不是很好的辦法，甚至?xí)せ堋！崩铊F表示，在城市的住房問題、房子供給問題，我們有很多很多項(xiàng)選擇，不只是用行政的辦法。

　　最后，他表示，研究房子問題核心，如何研究市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，研究人口向城市流動(dòng)的規(guī)律，研究住房的供給，需要按照十九大習(xí)總書記講話提出的，要和人民生活美好需求與發(fā)展中不充分、不平衡的矛盾相互結(jié)合在一起，才能制定出好的政策。“如果不解決政策，只用簡(jiǎn)單的粗暴的方式來對(duì)待人口問題，來制定城市政策，必將還會(huì)使城市發(fā)展走入誤區(qū)。”

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