中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵

　　新浪財經訊 “《財經》年會2018：預測與戰略”今日在北京舉行，中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵出席并發言。

　　李鐵表示，實際上北京人口結構實際是一個金字塔型的，高收入人口只占這個城市總人口的少部分，更多的是中低收人口和外來人口。北京有840多萬外來人口，甚至更多。外來人口是城市的重要組成部分，北京如果沒有外來人口，人口老齡化程度會達到25以上，甚至還會更多。“如果北京沒有這些人，北京將無法生存，這是一個非常大的問題。”

　　李鐵還指出，北京高房價是不可避免的，因為這里是全國收入水平最高、資源最豐富的城市。即使通過短暫的行政控制，早晚有一天還會反彈。香港房價是北京的3倍，李鐵稱，“我們要認清這個現實。”

　　但他也指出，中國房地產市場存在冰火兩重天的情況，除了一線城市的高房價外，大量的三四線城市賣不出去。

　　在城市化進程中，大量人口向特大城市區域流動，上海有2400萬人口、北京2千多萬人口，深圳將近2千萬人口，這些人在城市生活都需要購買住房。

　　李鐵表示， 很多人認為北京房價被炒上來是不太正確的，其實從2010年后，政府就一直采取各種限價措施，行政手段基本用的差不多了，北京房價還是沒有下去，就因為是物有所值。所謂物有所值兩個方面原因，一個是優質資源的過度集中，第二，人口的不斷向里進入。

　　解決房價問題不可能把城市中心地方用低價去出售，但全世界所有的特大都市有一個規律，隨著離城市中心半徑越遠房價會遞減，這也是城市發展的規律。可是中國不同，中國在這個方面受到嚴格限制。

　　“我們可以允許主城區發展，但是主城區周邊20公里半徑、30公里半徑，這個周邊的中小城市也不允許你亂建房的。”李鐵稱，這就導致住房的供給受到了極大的約束。我們很多人想在北京買房買不到，所以大家把焦點集中在高房價上，使我們對房價的問題非常敏感。

　　“如果按照世界的規律，像北京這種首都，超大城市，優質資源還集中在北京，房價是不會下降的。”李鐵認為，長期上漲趨勢是不會發生變化的，除非經濟崩潰，除非整個人口流動的方向發生逆轉。

　　另一方面，北京的人口結構問題，也決定了北京的房價和住房供給。限制北京住房供給的另一個重要的原因，就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策，就是他擔心我在北京郊區建了更多的房子，會有更多的人到北京來，住房我解決的越多來的人越多，最后導致北京人口的過度膨脹，這是一個基本出發點。因此要盡量減少我的供給，結果供給越減少房價越高。

　　李鐵認為，這種控制人口政策實際上某種程度上是違反城市發展規律的。

　　北京人口大概分為三類：一類屬于高收入人口，一類屬于中等中低收入人口，還有一類外來人口。其中高收入人口可以解決高房價的住房問題，中等收入人口也可以通過過去的福利分房或者通過現在的市場也可以買到一定的房子，但是中低收入人口買房遇到了很大挑戰。

　　李鐵指出，如果政府繼續人口控制政策，這個人口控制政策會成為北京市住房控制政策的導向，可能根本改變不了這種住房短缺的方式，大家關心房價的輿論問題仍然會持續下去。人口控制政策限制了住房供給，同時也導致了大家對房價的過度關注。另一方面，我們在空間范圍內來調整房價的手段，通過發展中小城鎮來調整房價的手段沒有得到很好的應用。

　　“關于人口控制政策也存在比較大的問題，”李鐵表示，實際上北京人口結構實際是一個金字塔型的，高收入人口只占這個城市總人口的少部分，更多的是中低收人口和外來人口。北京有840多萬外來人口，甚至更多。外來人口是城市的重要組成部分，上海如果沒有900多萬的外來人口，人口的老齡化程度將達到30%以上；北京如果沒有外來人口，人口老齡化程度會達到25以上，甚至還會更多。

　　這些外來人口是北京滿足市場需求最重要的組成部分，是不可或缺的組成部分。“如果北京沒有這些人，北京將無法生存，這是一個非常大的問題。”沒有正確認識人口結構，我們就不可能提供提供好的城市服務政策，也不可能來改變我們城市的基礎設施供給、我們城市的規劃，也改變不了我們城市的住房供給的政策。

　　李鐵認為，如果按照傳統的人口政策的思維定式，把所謂的補充性人口、外來人口清出去，只留所謂的高端或者高收入人口，可能北京的高收入人口也沒有辦法生存。

　　既然有了高收入人口也有中低收入人口形成最好的組合，那么公共服務的重點應該放在解決中低收入人口，特別是外來人口這方面，而不能再停留在這種人口控制的階段性思維，這是特別要說明的。

　　解決住房問題，李鐵認為還可以通過大城市周邊的中小城市的小城鎮，包括一些所謂的城中村和城郊村解決。“如果給這些地方一定的發展權，建各種房地產的開發或者租賃住房，可以大大緩解中心城區住房的壓力，也可以緩解房價的壓力。”

　　怎么樣利用城中村的集體土地來建設住房，在廣東有很好的經驗。“廣東的城中村租賃住房就200、300、500的價格，農民自己蓋，可以蓋4層樓，政府提供一系列的限制性條件，安全問題、供水問題、衛生問題，由村民和村集體自己負責。”廣東的外來戶2千多萬，50%多集中居住在這種農民出租房里。

　　“有了問題我就攆，這也不是很好的辦法，甚至會激化矛盾。”李鐵表示，在城市的住房問題、房子供給問題，我們有很多很多項選擇，不只是用行政的辦法。

　　最后，他表示，研究房子問題核心，如何研究市場經濟發展趨勢，研究人口向城市流動的規律，研究住房的供給，需要按照十九大習總書記講話提出的，要和人民生活美好需求與發展中不充分、不平衡的矛盾相互結合在一起，才能制定出好的政策。“如果不解決政策，只用簡單的粗暴的方式來對待人口問題，來制定城市政策，必將還會使城市發展走入誤區。”

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