新浪財經(jīng)訊 3月25日，博鰲亞洲論壇2016年年會在海南博鰲召開，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長賈康在“房地產(chǎn)：從‘黃金十年’到‘白銀十年’”分論壇上表示，房地產(chǎn)市場必須是雙軌統(tǒng)籌，一個市場軌、一個保障軌，兩個軌的統(tǒng)籌非常復雜，挑戰(zhàn)性、結(jié)構(gòu)性的問題和機制的配套，怎么成為一個理性供給系統(tǒng)工程式的長效機制。

　　以下為發(fā)言實錄：

　　任志強說過一個抱怨，房地產(chǎn)開發(fā)商像床底下的夜壺，政府覺得有用的時候拉出來用不用，沒有用一腳踢回床底下。政府也有抱怨，內(nèi)需不行了要搞上去，當然要促進房地產(chǎn)了，但一提上去以后老百姓抱怨，又需要打壓房地產(chǎn)。我說要尋找共識要回到大的道理上，房地產(chǎn)配置機制應(yīng)該是怎樣的？

　　中央說市場起到?jīng)Q定性作用，這是大前提，供給側(cè)就要分析復雜的問題，你必須說政府起主導作用的保障軌是一種特殊的情況，換句話說我認為房地產(chǎn)市場必須是雙軌統(tǒng)籌，一個市場軌、一個保障軌，兩個軌的統(tǒng)籌非常復雜，挑戰(zhàn)性、結(jié)構(gòu)性的問題和機制的配套，怎么成為一個理性供給系統(tǒng)工程式的長效機制。

　　中國前些年這么多的經(jīng)驗教訓合在一起，我們可以認為政府在里面發(fā)揮作用要托底，托起保障軌，通過給低收入階層有效供給，穩(wěn)住低端的社會成員，讓大家住有所居。應(yīng)對亞洲金融危機的時候提出了搞經(jīng)濟適用房，經(jīng)濟適用房演變出十幾種五花八門的名堂，搞了很多種尋租，現(xiàn)在保障軌從棚戶區(qū)開始有兩種方式，一個是公租房，一個是共有產(chǎn)權(quán)房。保障規(guī)怎么建設(shè)？

　　未必都是政府自己做，可以通過政府給特定的資金支持，引導民間資本和社會資金一起做。比方說保障房建設(shè)可以跟一般商品住宅的建設(shè)放在一起打包，這樣的軌道必須總結(jié)供給側(cè)改革。

　　市場軌的經(jīng)驗，政府認為可以管這管那，最典型的北京的釣魚臺7號，開發(fā)商標榜30元/平米，輿論一片嘩然，政府馬上派工作組，工作組查了賬本以后說這個樓盤只能賣15萬/平方米，仔細想想有什么問題？30萬壓到15萬，跟老百姓有關(guān)系嗎？一般老百姓還是買不起。這個變化帶來什么好處沒有？頂級富豪有好處了，政府幫這個大忙，政府攔腰砍了一刀下來。老百姓其實也有受損，30萬/平方米的交易能納多少錢，跟15萬平米差太多。

　　稅做什么？政府應(yīng)該輔助弱勢群體，加快保障房建設(shè)的，老百姓不是受損嗎？這層窗戶紙老百姓意識不到，專家應(yīng)該捅破，理性考慮市場軌的事。如果政府用全社會的力量加以引導，托好保障規(guī)，市場軌應(yīng)該靠公平競爭，靠供給方面高水平的比拼，來適應(yīng)市場上有支付能力的消費者主權(quán)實現(xiàn)的需要，這樣商品房具體的供給就允許有多種多樣不同自己偏好和特定的設(shè)計。

　　這里面還有一個問題，商品房的地皮也是自然壟斷的，有限的地皮誰拿到誰壟斷。怎么辦？必須有通盤考慮之下的土地供地方案，能夠瞻前顧后，還有不可回避的借鑒國際經(jīng)驗，在大都市中心區(qū)，比較早的先建立一個只有緩解稅負調(diào)整的長效機制。走向現(xiàn)代社會，日本、美國無一例外，包括新興市場經(jīng)濟國家必須考慮直接稅制里面的房地產(chǎn)稅。

　　任志強說過，推出稅以后照樣上漲，所以無用。我說不對，假設(shè)那時候不推出稅，房價會漲成什么樣子？各種各樣的經(jīng)濟參數(shù)加在一起，遏制房地產(chǎn)泡沫的過度過熱，要肯定作用，但這不是決定性的，而是輔助性的，但是是必選的。

　　我個人建議按照原來的軌道推出立法進程，這個稅是地方稅，最后走到人大審批通過以后可以區(qū)別不同情況和區(qū)別先后的，顯然這個預(yù)期可以穩(wěn)定一下市場大家的焦慮。一線城市按照邏輯會首先執(zhí)行房地產(chǎn)稅，預(yù)期引導會是正面的效應(yīng)。

　　諸如此類合在一起，供給側(cè)是不可回避的，有復雜性結(jié)構(gòu)性問題的一種考驗，需要把配套機制原則上承認市場有效，同時要看到有它的局限性。加上政府應(yīng)該有為，但不能亂作為，有為還要有限，合在一起才是我們應(yīng)該掌握的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革里的實質(zhì)內(nèi)容。

　　這幾年我們專門摳過，城鎮(zhèn)化不斷擴大建成區(qū)的過程中征地拆遷補償是討價還價機制，越抬越高。這幾年土地批租收入全國算總帳，征地拆遷補償，跟著的七通一平，再加上政策規(guī)定必須提取的10%的保障房基金，還有一段時間提過水利建設(shè)基地，合在一起拿到75%。換句話說充其量四分之一是活錢。

　　開始的時候活錢比重高一些，現(xiàn)在活錢的比重越來越低。另外土地批租收入的實際形成是極度不平衡，全國高的高到一年4萬億以上，70%發(fā)生在沿海中心城區(qū)，不光是沿海，是沿海地區(qū)中心城市。中部算總賬充其量是20%，西部10%，大量的地方政府想賣地也賣不出什么價來，當然這不是我們討論的主題了。

　　把不動產(chǎn)稅制度看成長期制度框架，走向現(xiàn)代國家必須要建立現(xiàn)代財政制度，必須有現(xiàn)代特征的直接稅，不可回避的必須建立房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，這是制度機制。志武教授說短期有壓力就要提高稅，把它短期稅，這正好相反。

　　現(xiàn)在政府缺少一種追求長遠戰(zhàn)略的定例，沒有壓力的時候不提這個問題，一次、一次錯失短期的機會，合在一起就是中長期的矛盾累積、隱患疊加。中國如果總結(jié)這方面的經(jīng)驗，應(yīng)該引導理性的討論，大家一起走向共和，一定要找到最大公約數(shù)，通過立法陽光化的程序，把制度建立起來以后。具體怎么執(zhí)行要有彈性。

　　土地批租收入過去透明度不高，現(xiàn)在明確說納入專項基金預(yù)算。稅不用說，一項要納入預(yù)算程序的陽光化程度最高，以后全口徑預(yù)算統(tǒng)統(tǒng)達到一個水平的陽光化。如果中國以后能夠建立房地產(chǎn)稅的觀察，這是民主稅。

　　為什么？千家萬戶跟這個稅有關(guān)，倒逼政府必須聽取民意，稅怎么想、怎么考慮，通過立法過程和全社會交代到位，一旦在那個開征了，錢怎么來要交代得清清楚楚，讓當?shù)厣鐓^(qū)、轄區(qū)民眾心里有數(shù)，要減少大家這方面的不滿，有什么質(zhì)疑都要做出回應(yīng)。

　　錢怎么用？必須交代得清清楚楚，倒逼著我們的民眾參加民主化、法制化的過程。每年地方政府靠這個稅作為支柱財源過日子，我那時候在美國做訪問學者知道，高的達到70%，低的不會低到40%以下，必須公布給自己轄區(qū)的居民，說清楚稅率倒算賬，其他收入來源一一擺清，今年這個地方要干的事情有多少缺口，倒算財產(chǎn)稅的合適稅率，當然也有區(qū)間控制。

　　這樣確定以后通過民主程序、陽光程序，最后在當?shù)氐氖姓d，類似于議會的機構(gòu)確認，照此執(zhí)行。交稅以后管理當局給每個納稅的家庭發(fā)送客客氣氣的信，感謝你為當?shù)刎暙I多少收入，你的貢獻有多少用于年度教育，多少用于街道建設(shè)，多少用于綠化等等一清二楚，從這個角度理解恰恰符合志武教授所說的陽光化需求。這一點我贊同孟總的說法，我們倆是不是殊途同歸了？

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