新浪財經訊 3月25日，博鰲亞洲論壇2016年年會在海南博鰲召開，財政部財政科學研究所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康在“房地產：從‘黃金十年’到‘白銀十年’”分論壇上表示，房地產市場必須是雙軌統籌，一個市場軌、一個保障軌，兩個軌的統籌非常復雜，挑戰性、結構性的問題和機制的配套，怎么成為一個理性供給系統工程式的長效機制。

　　以下為發言實錄：

　　任志強說過一個抱怨，房地產開發商像床底下的夜壺，政府覺得有用的時候拉出來用不用，沒有用一腳踢回床底下。政府也有抱怨，內需不行了要搞上去，當然要促進房地產了，但一提上去以后老百姓抱怨，又需要打壓房地產。我說要尋找共識要回到大的道理上，房地產配置機制應該是怎樣的？

　　中央說市場起到決定性作用，這是大前提，供給側就要分析復雜的問題，你必須說政府起主導作用的保障軌是一種特殊的情況，換句話說我認為房地產市場必須是雙軌統籌，一個市場軌、一個保障軌，兩個軌的統籌非常復雜，挑戰性、結構性的問題和機制的配套，怎么成為一個理性供給系統工程式的長效機制。

　　中國前些年這么多的經驗教訓合在一起，我們可以認為政府在里面發揮作用要托底，托起保障軌，通過給低收入階層有效供給，穩住低端的社會成員，讓大家住有所居。應對亞洲金融危機的時候提出了搞經濟適用房，經濟適用房演變出十幾種五花八門的名堂，搞了很多種尋租，現在保障軌從棚戶區開始有兩種方式，一個是公租房，一個是共有產權房。保障規怎么建設？

　　未必都是政府自己做，可以通過政府給特定的資金支持，引導民間資本和社會資金一起做。比方說保障房建設可以跟一般商品住宅的建設放在一起打包，這樣的軌道必須總結供給側改革。

　　市場軌的經驗，政府認為可以管這管那，最典型的北京的釣魚臺7號，開發商標榜30元/平米，輿論一片嘩然，政府馬上派工作組，工作組查了賬本以后說這個樓盤只能賣15萬/平方米，仔細想想有什么問題？30萬壓到15萬，跟老百姓有關系嗎？一般老百姓還是買不起。這個變化帶來什么好處沒有？頂級富豪有好處了，政府幫這個大忙，政府攔腰砍了一刀下來。老百姓其實也有受損，30萬/平方米的交易能納多少錢，跟15萬平米差太多。

　　稅做什么？政府應該輔助弱勢群體，加快保障房建設的，老百姓不是受損嗎？這層窗戶紙老百姓意識不到，專家應該捅破，理性考慮市場軌的事。如果政府用全社會的力量加以引導，托好保障規，市場軌應該靠公平競爭，靠供給方面高水平的比拼，來適應市場上有支付能力的消費者主權實現的需要，這樣商品房具體的供給就允許有多種多樣不同自己偏好和特定的設計。

　　這里面還有一個問題，商品房的地皮也是自然壟斷的，有限的地皮誰拿到誰壟斷。怎么辦？必須有通盤考慮之下的土地供地方案，能夠瞻前顧后，還有不可回避的借鑒國際經驗，在大都市中心區，比較早的先建立一個只有緩解稅負調整的長效機制。走向現代社會，日本、美國無一例外，包括新興市場經濟國家必須考慮直接稅制里面的房地產稅。

　　任志強說過，推出稅以后照樣上漲，所以無用。我說不對，假設那時候不推出稅，房價會漲成什么樣子？各種各樣的經濟參數加在一起，遏制房地產泡沫的過度過熱，要肯定作用，但這不是決定性的，而是輔助性的，但是是必選的。

　　我個人建議按照原來的軌道推出立法進程，這個稅是地方稅，最后走到人大審批通過以后可以區別不同情況和區別先后的，顯然這個預期可以穩定一下市場大家的焦慮。一線城市按照邏輯會首先執行房地產稅，預期引導會是正面的效應。

　　諸如此類合在一起，供給側是不可回避的，有復雜性結構性問題的一種考驗，需要把配套機制原則上承認市場有效，同時要看到有它的局限性。加上政府應該有為，但不能亂作為，有為還要有限，合在一起才是我們應該掌握的供給側結構性改革里的實質內容。

　　這幾年我們專門摳過，城鎮化不斷擴大建成區的過程中征地拆遷補償是討價還價機制，越抬越高。這幾年土地批租收入全國算總帳，征地拆遷補償，跟著的七通一平，再加上政策規定必須提取的10%的保障房基金，還有一段時間提過水利建設基地，合在一起拿到75%。換句話說充其量四分之一是活錢。

　　開始的時候活錢比重高一些，現在活錢的比重越來越低。另外土地批租收入的實際形成是極度不平衡，全國高的高到一年4萬億以上，70%發生在沿海中心城區，不光是沿海，是沿海地區中心城市。中部算總賬充其量是20%，西部10%，大量的地方政府想賣地也賣不出什么價來，當然這不是我們討論的主題了。

　　把不動產稅制度看成長期制度框架，走向現代國家必須要建立現代財政制度，必須有現代特征的直接稅，不可回避的必須建立房地產保有環節的房產稅，這是制度機制。志武教授說短期有壓力就要提高稅，把它短期稅，這正好相反。

　　現在政府缺少一種追求長遠戰略的定例，沒有壓力的時候不提這個問題，一次、一次錯失短期的機會，合在一起就是中長期的矛盾累積、隱患疊加。中國如果總結這方面的經驗，應該引導理性的討論，大家一起走向共和，一定要找到最大公約數，通過立法陽光化的程序，把制度建立起來以后。具體怎么執行要有彈性。

　　土地批租收入過去透明度不高，現在明確說納入專項基金預算。稅不用說，一項要納入預算程序的陽光化程度最高，以后全口徑預算統統達到一個水平的陽光化。如果中國以后能夠建立房地產稅的觀察，這是民主稅。

　　為什么？千家萬戶跟這個稅有關，倒逼政府必須聽取民意，稅怎么想、怎么考慮，通過立法過程和全社會交代到位，一旦在那個開征了，錢怎么來要交代得清清楚楚，讓當地社區、轄區民眾心里有數，要減少大家這方面的不滿，有什么質疑都要做出回應。

　　錢怎么用？必須交代得清清楚楚，倒逼著我們的民眾參加民主化、法制化的過程。每年地方政府靠這個稅作為支柱財源過日子，我那時候在美國做訪問學者知道，高的達到70%，低的不會低到40%以下，必須公布給自己轄區的居民，說清楚稅率倒算賬，其他收入來源一一擺清，今年這個地方要干的事情有多少缺口，倒算財產稅的合適稅率，當然也有區間控制。

　　這樣確定以后通過民主程序、陽光程序，最后在當地的市政廳，類似于議會的機構確認，照此執行。交稅以后管理當局給每個納稅的家庭發送客客氣氣的信，感謝你為當地貢獻多少收入，你的貢獻有多少用于年度教育，多少用于街道建設，多少用于綠化等等一清二楚，從這個角度理解恰恰符合志武教授所說的陽光化需求。這一點我贊同孟總的說法，我們倆是不是殊途同歸了？

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