環北京土地出讓“潛規則”

　　二三線城市應加快落實招拍掛制度，亂象嚴重的城市“應該管一管”。

　　文/《財經國家周刊》記者 王玉光

　　建設經營性用地實行招拍掛公開出讓是國家一項基本制度，是以市場為核心進行土地資源配置的制度保障。

　　然而《財經國家周刊》記者調研發現，環首都周邊河北地區土地出讓存在暗箱操作、地方保護主義、阻撓外來投資者競標等現象。當地一些企業為壓低土地成交價格，對外來競爭者威逼利誘，甚至采取暴力公然破壞土地出讓市場秩序。

　　2015年出臺的《京津冀協同發展規劃綱要》曾提出要在京津冀地區“推動土地要素市場一體化”。接受記者采訪的諸多業內專家普遍表示，此舉應盡快提上議程，京津冀三地土地管理部門應加強合作，盡快建立信息共享、規則透明的區域土地交易協作平臺，以實現區域內土地資源的規劃銜接、協同配置。

　　土地交易地方保護

　　受益于京津冀協同發展、首都非核心功能疏解等政策利好，環北京周邊河北地區的一些縣級市區位價值上漲。然而一些土地交易市場被地方保護勢力所籠罩。

　　此前，據媒體報道，2016年7月，萬科北京公司在河北省香河縣參與拿地時，被當地黑惡勢力撞車毆打，引發京城地產業輿論嘩然。

　　隨后，旭輝集團北京事業部員工在河北大廠參與土地投標時，也被當地一伙不明身份人員搶走標書，并揚言威脅“不許再來拍地”。

　　《財經國家周刊》記者調查發現，上述兩起嚴重擾亂土地交易市場秩序的惡性事件中，均有當地開發商上下其手，地方政府則未公開表態。

　　而碧桂園控股集團近日在河北省任丘市投標土地時，也曾被地方政府以“文件不齊”為由拒之門外，公司最終被迫放棄報名。該公司環北京區域副總裁任儒鵬告訴記者，在整個環首都經濟帶，土地出讓中地方保護主義、暗箱操作“大量存在”。

　　即便是省會城市石家莊，土地出讓過程中也不乏惡性事件。

　　北京蔚藍海房地產公司給土地督察部門提供的材料顯示，9月8日，該司到石家莊市公共資源交易中心提交土地出讓競標材料時，被多位不明身份人員阻礙，并搶走競標資料。

　　萬科北京公司副總裁陳嘉慶告訴《財經國家周刊》記者，土地交易“潛規則”大致可歸結為三類：一是以政府部門某些個人打招呼的方式勸退；二是設置傾向于定向企業的招標條款；三是對外來競爭者威逼利誘甚至暴力驅逐。

　　業內人士反映，近年來環首都地區土地出讓大都被本地開發商以低價壟斷，土地價格嚴重扭曲。河北香河、大廠一帶房價已在每平方米1萬元-2萬元區間，“但地價卻還停留在幾年前約3000元/平方米的水平。”

　　記者調查發現，土地交易暗箱操作、地方保護主義盛行，不僅限于環京周邊地區，一些經濟欠發達、市場不完全開放的二三線城市也是“重災區”。

　　例如此前不久，北京房企K2地產在河南鄭州公開拿地時，先是遭到當地土地一級開發商威逼利誘、阻止進場拍地。隨后，公司通過網上競價成功摘得的一宗地塊，被鄭州市國土局以競買材料不全為由宣布無效，2.6億元競買保證金至今仍未退回。

　　一二級市場“聯動”

　　環首都經濟帶乃至一些二三線城市土地交易“潛規則”盛行，與土地收儲機制不完善、招拍掛貫徹落實不到位，以及近年來城市運營模式發生的新變化有關。

　　首先，環首都地區城市的土地一級開發與二級出讓往往是一種“聯動”狀態。地方政府限于財力不足，往往將土地征遷和收儲委托給當地一級開發商。但由于財政預算制度對土地出讓金的使用方向有嚴格限制，導致一級開發商無法直接從土地二級市場出讓中分得溢價收益。

　　地方政府為了保護其積極性，通常會與這些企業達成“桌下交易”，如默許其做高土地收儲成本、允諾其在二級市場低價優先獲取出讓地塊，等等。在北京大學法學院教授樓建波看來，這些做法明顯有違現行土地招拍掛制度，也為各種尋租腐敗埋下伏筆。

　　其次，土地招拍掛制度貫徹執行不力，也是滋生各種亂象的土壤。環北京周邊地區受益于京津冀協同發展和首都功能疏解，房地產市場瞬間從區域性市場轉變為全國開發商聚焦的投資熱土，習慣了靠“關系”拿地的本土企業顯然還不適應這種規則的變化。國土資源部調控與監測司巡視員董祚繼認為，二三線城市應繼續加強招拍掛制度的貫徹落實，亂象嚴重的城市“應該管一管”。

　　此外，近年來興起的PPP城市投融資新模式客觀上也對傳統土地招拍掛制度也提出了改革要求。地方政府以此為名，在一些城市基礎設施項目上先行“變通”，也為土地出讓亂象開了一道后門。

　　推進京津冀土地市場一體化

　　2015年出臺的《京津冀協同發展規劃綱要》明確提出，要推動土地要素市場一體化。接受《財經國家周刊》采訪的專家指出，建立一個統一的土地要素市場，是破除京津冀土地供應各自為政、實現三地城市群規劃銜接呼應、土地資源協同配置的機制保證。

　　國土資源部原副部長胡存智認為，在京津冀協同發展大背景下，當前區域內城市群已經形成聯動，一些對區域總體發展有較大影響的大型土地開發項目，有必要拿到京津冀區域內統一的土地交易服務平臺上進行招標公示。

　　萬科北京公司副總裁陳嘉慶、碧桂園集團環北京區域副總裁任儒鵬等地產業內人士建議，對于招拍掛制度貫徹執行不力的環北京周邊縣級市，可將其土地交易活動納入到地級市或省級的更高平臺上來加強監管，也可以委托給第三方中介機構來透明化操作。

　　此外，在胡存智看來，對招拍掛制度本身存在的問題也要進行改革和完善，比如明確土地一級開發與二級出讓必須分離的原則；允許部分劃撥土地入市，以體現對不同性質的項目實施差別化供地。

　　董祚繼還提出，為了順應PPP土地投融資新業態的需要，及時調整和完善相關的配套制度，這也將是今后土地出讓制度改革的一項重要課題。

　　來源：財經國家周刊